新華網上海４月１６日專電（記者 徐壽松 羅晴方）近來，上海商品住宅價格整體回升，并呈現區域性分化特征，外環線以內（包括中環、內環）大片區域的房價上漲勢頭明顯。市場交易案例和統計數據均顯示，上海房價此前連續１０個月的跌勢已止。如果成交量與價格逐步上揚的勢頭能延續到６月份，那就意味著上海房價進入新的上行通道。對此，專家提醒道：“現在說房地產調控已到位為時尚早?！?/p>

統計數據：房價止跌回升

２月份，國家發展改革委和國家統計局聯合發布的全國７０個大中城市新建商品住房銷售價格指數顯示，上海的新房價格經過此前持續１０個月的同比下跌后首次止跌。

３月份，中房上海指數辦公室發布的最新月度報告顯示，中房上海住宅價格指數為１３１０點，比２月份上升５點，漲０．４％。更關鍵的是，這一指數比去年同期漲３．６％。

房價上行的同時，交易量也在逐步放大。根據中房上海指數辦公室統計，３月份上海新房成交規模為１８７．９萬平方米、１５９２６套。整個一季度總成交量為４６１．７萬平方米，比去年同期增長１１％。銀行新一輪２７個基點的微幅升息，并未對上海新房市場產生影響。

不僅一手房在漲，上海二手房辦公室最新統計顯示，３月，上海二手房指數也較上月增加６點，達１６５８點，環比上升０．３７％。二手房市場整體表現較前期有大幅度回暖，中環以內大部分區域上漲，其中徐匯區漲幅最高，達０．７７％，長寧、靜安以及黃浦的漲幅也都在０．５％以上。

現場見聞：住宅價漲量放

記者走訪了上海內環、中環、外環的代表區域：徐匯、靜安、黃浦、楊浦、虹口、閘北和閔行共７個區的新樓盤和二手房市場，獲得的情況也清楚地表明，眼下上海房價走勢呈區域性分化，外環線以內上漲勢頭明顯。

閔行區顧戴路新樓盤萬源城靠近外環線，二期到２００７年３月份才交房，但現在均價已升至每平方米１．１萬元。在２００５年３月樓市調控之前、上海房價達到峰值時，萬源城斜對面的樓盤江南星城當時的最高房價也不過１萬元。宏觀調控后，這一板塊的房價最低時曾跌至７５００元／平方米左右，而現在，已漲至９０００元以上，高的已超過萬元。

與新房相比，近來上海二手房的漲勢更明顯。位于閔行區春申路、沁春路附近的三春匯秀苑，投資客在春節后開始放量拋房，但價格不降反漲。２１世紀房產的物業經理馮新華說：“這里（閔行區）的房子從去年底到現在一直是處于上漲的走勢?！?/p>

記者發現，與以前不同，眼下上海房價趨漲有以下特點：其一，不是有價無市，而是量價齊升。截至４月１３日，全上海一手房今年累計已成交４．５６萬套，面積５２９萬平方米。在４月２日至８日這一周，上海商品住宅的周成交均價又突破了萬元大關，達到１０３００元/平方米。其二，投資客較少，多以剛性需求為主。其三，區域分化明顯，熱銷樓盤多位于中環以內的近郊區，如３月份成交前十位的區域，除浦東新區以外，９個是郊區。其四，一個板塊內新開的標桿樓盤對本區域的整體房價拉抬作用明顯。

歷史經驗表明，第二季度往往是一年中樓市進入銷售旺季之時。上海房地資源網上的統計數據顯示，４月份前半個月，上海一手房成交量在逐步放大。如果這一勢頭能延續到６月份，那就意味著上海房價進入新的上漲通道。

“現在說房地產調控到位為時尚早”

３月初，上海社科院的一份報告說，２００６年上海住宅價格指數增長負０．５％，上海房價自２０００年持續上漲６年以來首次下跌。

但老百姓紛紛反映，沒有感受到房價下降。“不知道他們是怎么計算數字的，反正我是沒感到（房價）下降?！庇幸赓彿空哧惢莘颊f，“不繼續漲就謝天謝地了?！?/p>

更顯蹊蹺的是，即便用官方公開的數據進行測算，不同機構得出的結果迥然不同。上海房地產機構易居研究院將上海房地局網站“網上房地產”２００６年每天公布的成交信息匯總，測算出全年的成交總金額，再除以成交面積，得出平均房價為９４３７元/平方米。而上海房地局通過抽樣、加權平均等“專業統計”，得出平均房價為７０３８元/平方米。

為什么主管部門公布的房價漲跌跟老百姓的切身感受不一致？為什么不同機構公布的同一城市的房價數據互相“打架”？

２１世紀不動產龍茗路加盟店的置業經理馮新華分析，原因“主要是郊區的板塊下降幅度大于市區上漲幅度”，只要“精心”選擇樣本，“最后的結果自然就是下降了”。

業內人士指出，“數字”房價與“感覺房價”不一致留下諸多啟示：

其一，平均數并不能代表大多數。統計數據給的是平均數，只要多放些遠郊的成交量進入統計范圍，均價就拉低了。如實衡量一個城市的房價，應該分區、分圈層來統計。政府部門須及時公開不同區域、不同板塊的新房、舊房的成交信息，而不是“餃子湯圓一鍋煮”，只給出一個整體也許真實、但局部失真的概念——均價。

其二，不可輕言房地產調控已經到位。此前，個別“專家”大談上海房地產市場已經調控到位，潛臺詞無非是不必再執行調控政策了。

上海社科院房地產業研究中心常務副秘書長姚宏來指出，客觀來說，上海在房地產上的宏觀調控執行得比其他不少城市要好。但２００６年上海住房價格和居民收入比仍超過１０，廉租房覆蓋面仍不過區區幾萬戶。他認為，在住房保障體系尚未完善、房價沒有降到合理水平之前，還談不上調控到位。