在經(jīng)歷了近一年的研究、醞釀之后，北京首批限價(jià)房用地終于在三月份的最后一個(gè)工作日水落石出。首都公眾期待已久的“兩限(限制價(jià)格、居住面積)普通商品房”(下稱“限價(jià)房”)終于進(jìn)入實(shí)際操作階段。

據(jù)了解，此次北京市限價(jià)房銷售限價(jià)主要依據(jù)的原則是：比該地區(qū)同質(zhì)普通商品房的平均銷售價(jià)格下浮10%—15%。其中豐臺(tái)造甲村地塊平均銷售限價(jià)為6800元/平方米，石景山金頂街地塊為6250元/平方米，海淀區(qū)西三旗地塊為每平方米6350元。

但“限價(jià)”出臺(tái)，并沒(méi)有贏來(lái)期待中的一片叫好，很多限價(jià)房的期待者—政策制定的目標(biāo)人群的第一反應(yīng)是：“太貴了！”

限價(jià)房被高房?jī)r(jià)“綁票”？

“太貴了，限價(jià)房怎么還要6000多呢？”在聽到海淀區(qū)西三旗地塊的平均銷售限價(jià)時(shí)，購(gòu)房者劉先生失望地說(shuō)。

劉先生在一家設(shè)計(jì)公司工作，月工資4000多，有北京戶口，自從去年聽說(shuō)北京市計(jì)劃推出限價(jià)房之后，他一直在等待，在他看來(lái)，等不上經(jīng)濟(jì)適用房，等上限價(jià)房也是不錯(cuò)的。

像劉先生這樣對(duì)限價(jià)房觀望等待的不在少數(shù)，據(jù)鏈家地產(chǎn)在前一段軍博房展會(huì)所做的“限價(jià)房對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房計(jì)劃調(diào)查”結(jié)果顯示，44.4%的受調(diào)查消費(fèi)者會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)房的入市推遲購(gòu)房。

但他們中的很多人現(xiàn)在“很失望”。

“我不會(huì)選擇限價(jià)房了。原因很簡(jiǎn)單：太偏僻了，位置不好，而且價(jià)格與商品房差不多，不能算便宜，估計(jì)質(zhì)量問(wèn)題還沒(méi)有保證，而且申購(gòu)手續(xù)肯定比較繁瑣，可能增加不必要的成本?！痹谝患視?huì)計(jì)師事務(wù)所工作、收入不菲的“白領(lǐng)”鐘女士對(duì)記者說(shuō)。

“而且我不知道10%-15%這個(gè)比例是怎么計(jì)算出來(lái)的？商品房的價(jià)格并不見得是合理的，以此作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)參照，我覺得不科學(xué)?！彼f(shuō)。

據(jù)記者了解，北京這一批限價(jià)房的定價(jià)“標(biāo)桿”—西三旗區(qū)域的其他樓盤如“富力桃園”均價(jià)10200，“新龍城”均價(jià)8500；豐臺(tái)造甲村區(qū)域的“萬(wàn)年花城”期房售價(jià)為9300元/平方米，現(xiàn)房為9800元/平方米，附近的“怡?；▓@”也是8500起價(jià)。

“由于目前商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)處于投機(jī)拉動(dòng)下的失控狀態(tài)，而且還在不斷上升，如果限價(jià)房的價(jià)格綁定周邊商品房，也肯定會(huì)水漲船高！”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際投資研究中心研究員曹建海博士對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

北京個(gè)人合作建房倡導(dǎo)人于凌罡向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》(國(guó)內(nèi)郵發(fā)代號(hào)2-977，國(guó)外訂閱代號(hào)：W5372)算了這樣一筆帳：以西三旗限價(jià)房項(xiàng)目為例，按每平米6350元取得一套85平米兩居，首付兩成，公積金貸款20年估算，首付107,950元，月供2795.11元。值得注意的是，買房人還要交納各種稅費(fèi)和手續(xù)費(fèi)上萬(wàn)元，而按照家庭年收入10萬(wàn)估算，月供壓力超過(guò)家庭可支配收入的35%。

“客觀的說(shuō)，年收入低于10萬(wàn)的中低收入家庭，靠工資的話，根本買不起限價(jià)房，即便勉強(qiáng)購(gòu)買，每月的月供也會(huì)超過(guò)其家庭收入的30%，成為‘房奴’—難怪他們會(huì)失望！”于凌罡說(shuō)。

購(gòu)房者心理預(yù)期過(guò)高？

據(jù)了解，去年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門“關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知”中明確提出要建設(shè)“限價(jià)房”。按照建設(shè)部的構(gòu)思，限價(jià)房的主要任務(wù)是滿足中低收入家庭自住需求，也就是解決一部分無(wú)能力購(gòu)買普通商品房、又超過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買條件的“夾心層，從而形成商品房、限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房四個(gè)層面的住房供應(yīng)體系。

有關(guān)業(yè)內(nèi)專家測(cè)算，由于限價(jià)房是嚴(yán)格限制在90 平方米以下的中小套型，北京市每套限價(jià)房的總價(jià)，相對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)上供給的每套普通商品住宅(2006 年北京市批準(zhǔn)預(yù)售的新建商品住宅平均每套建筑面積為129 平方米)的總價(jià)，有了大幅度的下降—初步估算平均每套總價(jià)下降40%以上。

“部分消費(fèi)者認(rèn)為限價(jià)房貴的主要原因，是其對(duì)限價(jià)房房?jī)r(jià)的心理預(yù)期太高?！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》(國(guó)內(nèi)郵發(fā)代號(hào)2-977，國(guó)外訂閱代號(hào)：W5372)說(shuō)。在他看來(lái)，限價(jià)房采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法來(lái)確定開發(fā)建設(shè)單位，就已經(jīng)部分地市場(chǎng)化了，因此房?jī)r(jià)過(guò)低不符合現(xiàn)實(shí)。

“由于北京市普通商品住宅的平均價(jià)格已經(jīng)處在一個(gè)較高的水平，土地開發(fā)成本和建造成本又是剛性的，過(guò)分壓低限價(jià)房的銷售價(jià)格，可能導(dǎo)致與經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格區(qū)間的重疊，造成政策性住房之間的角色混亂?！北本┠炒髮W(xué)一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)研究專家也對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》(國(guó)內(nèi)郵發(fā)代號(hào)2-977，國(guó)外訂閱代號(hào)：W5372)表示。

“相較之下，我認(rèn)為此次限價(jià)房的推出，可以填補(bǔ)當(dāng)前的區(qū)域房產(chǎn)供應(yīng)‘空檔’”。 金育松說(shuō)。

在他看來(lái)，西三旗區(qū)域二手房與一手房?jī)r(jià)格相差至少在1500元/平米以上，價(jià)格相差較大，形成了“價(jià)格空檔”的商品房產(chǎn)供應(yīng)，消費(fèi)者要么購(gòu)買二手房，要么只能購(gòu)買價(jià)格高位的商品房，而沒(méi)有一個(gè)很好的中間替代房產(chǎn)選擇。隨著西三旗地塊限價(jià)房以6300元左右的價(jià)格推出，恰好得以彌補(bǔ)這一“缺陷”。

37%網(wǎng)民認(rèn)為限價(jià)房不能平抑房?jī)r(jià)

雖然被認(rèn)為“貴了”，但很多商品房購(gòu)房者期待，大面積的限價(jià)房入市，會(huì)對(duì)北京始終高企的商品房房?jī)r(jià)起到抑制作用。據(jù)了解，今年第二季度，北京市將基本完成今年300萬(wàn)平方米的“限價(jià)”土地供應(yīng)任務(wù)，其余少量剩余項(xiàng)目將在第三季度全部推出。

在最近焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)做的“您覺得限價(jià)房的推出能平抑房?jī)r(jià)嗎”的調(diào)查中，認(rèn)為“短期內(nèi)就能平抑房?jī)r(jià)”的被調(diào)查購(gòu)房者占9%，認(rèn)為“近期不能見效，但長(zhǎng)期有助降價(jià)”的占38%，認(rèn)為“不能”的占37%。

“300萬(wàn)平方米的限價(jià)房對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不會(huì)太大?！苯ㄔO(shè)部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》(國(guó)內(nèi)郵發(fā)代號(hào)2-977，國(guó)外訂閱代號(hào)：W5372)說(shuō)。

王玨林解釋說(shuō)，北京市2005年房屋施工面積是10748.5萬(wàn)平方米；房屋竣工面積是3770.9萬(wàn)平方米；2006年基本上保持上年水平。按照今年要完成300萬(wàn)平米限價(jià)房目標(biāo)，如包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，占總面積比例約在10%以下；如不包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，所占比例約達(dá)到15%。“這樣的比例對(duì)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大的影響?！?/p>

鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松也認(rèn)為，由于“限價(jià)房”從總體上來(lái)說(shuō)動(dòng)工面積不能與商品房相比較，因此其選擇區(qū)域相對(duì)就會(huì)有局限性，而當(dāng)前主流購(gòu)房人群卻有著濃重的“區(qū)域情結(jié)”，因此限價(jià)房對(duì)北京整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不會(huì)很大。

“總體看，由于限價(jià)房和商品房?jī)r(jià)格的聯(lián)動(dòng)作用，限價(jià)房的推出不可能真正降低房?jī)r(jià)?！?中國(guó)社會(huì)科學(xué)院國(guó)際投資研究中心研究員曹建海對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)。在他看來(lái)，只有經(jīng)濟(jì)適用房才能真正平抑房?jī)r(jià)，但平抑程度取決于經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)住房供給當(dāng)中的比例。

“政府限價(jià)房只能是一種很短暫的過(guò)渡形態(tài)。未來(lái)政府組織房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)，應(yīng)是以政府放棄土地經(jīng)營(yíng)為前提、以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的住房體系建設(shè)?！辈芙êＵf(shuō)。（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 牛建宏）