"中國房地產(chǎn)市場什么時候是拐點(diǎn)呢？２０１５年。"

４月１７日，北京亮馬河飯店，地產(chǎn)界精英薈萃，而哈繼銘卻給一路走高的房價潑了一盆冷水。

"２０１０年的時候中國的主要儲蓄者比例會達(dá)到高峰，之后將會小幅下降，到２０１５年之后將大幅下降。"此間，以中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家身份出席新浪地產(chǎn)創(chuàng)新峰會的哈繼銘在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示，隨著社會儲蓄率的下降，中國進(jìn)入老齡化社會，房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)也將在２０１５年出現(xiàn)。

"因?yàn)槟莻€時候中國人口結(jié)構(gòu)將出現(xiàn)明顯的變化，絕對房價在某些地方也可能出現(xiàn)下降。"哈繼銘說。同時，哈預(yù)測，房價的波動甚至可能出現(xiàn)在此前的２０１０年－２０１５年之間。

"買什么都不如將資產(chǎn)分散"

"我前年說的是買房不如租房，去年說的是買房不如買房地產(chǎn)股，今天我要說買什么都不如將資產(chǎn)分散。"哈繼銘提醒普通投資者，"要盡可能地把自己的資金分散，不要把所有的雞蛋放在一個籃子里，那樣風(fēng)險就會更大。"

當(dāng)天，面對來自全國各地的地產(chǎn)商們，哈繼銘做了《人口結(jié)構(gòu)主宰房價》的主題演講，讓他們切實(shí)感受到了一種緊迫感、危機(jī)感。

"對于房地產(chǎn)行業(yè)以及房價的判斷，離不開對宏觀經(jīng)濟(jì)的研究。"哈繼銘認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)的增長主要是兩大支柱在推動：一個是城市化進(jìn)程；另外一個就是人口結(jié)構(gòu)。無論是中國、日本，還是美國、德國，許多國家都有一個現(xiàn)象--在某一個時段出生的人口特別多（比如說戰(zhàn)后），這就是所謂的嬰兒潮時期。

哈繼銘說，一個國家的人口結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀是由過去的出生率決定的。日本在４０年代二戰(zhàn)后，出生率非常高，大約是千分之三十三的出生率，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，出生率逐漸下降，到了９０年代的時候出生率就是千分之十都不到。人口結(jié)構(gòu)的變化給日本帶來的影響就是，在上個世紀(jì)６０-８０年代，無論是日本地價還是股價都出現(xiàn)了大幅上升，地價翻了好幾倍，股價在２２年當(dāng)中漲了２９倍，但是到了９０年代，隨著儲蓄的比例開始下降，資產(chǎn)價格泡沫隨之破滅。

哈繼銘就中日兩國人口結(jié)構(gòu)的變化做了對比分析，他認(rèn)為兩者具有相似之處。中國在朝鮮戰(zhàn)爭結(jié)束后進(jìn)入一個和平時期，出生率很高，政府甚至鼓勵多生孩子，中國的出生率在高位差不多維持了２０年的時間，三年災(zāi)害期間曾出現(xiàn)波動，后來又反彈了，出生率一度在千分之四十到四十五左右，但到了７０年代末、８０年代初，中國實(shí)行計(jì)劃生育政策，出生率急劇下降，現(xiàn)在大概是在１％也就是千分之十左右。"這種出生率的變化會使得一個社會的撫養(yǎng)率發(fā)生明顯的變化。"而這又影響到人們的儲蓄。

一個社會工作年齡段高、撫養(yǎng)率低的時候，儲蓄率是很高的，因?yàn)楣ぷ髂挲g段的人要為老人、孩子儲蓄，使得銀行存款利率、資本市場的利率比較低，因此他們肯定要追求其他的資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)保值甚至增值。日本當(dāng)初主要的儲蓄者就是３５－５４歲的人，在社會當(dāng)中的占比，上個世紀(jì)從６０年代一直到７０年代不斷地上升，８０年代也上升，與此同時，家庭儲蓄也在不斷上升，達(dá)到２３％。

中國非常類似，主要儲蓄者比例也在上升，３５－５４歲的人很多人都是出生在中國的嬰兒潮時期，也就是上個世紀(jì)５０-７０年代出生的人，現(xiàn)在都步入了中年，收入水平是他們一生當(dāng)中最高的。但是隨著中國２０１５年之后進(jìn)入老齡化社會，資產(chǎn)價格將面臨巨大的下降壓力。

"這是一個很簡單的道理，他們在購買時父輩沒有留給他們很多資產(chǎn)，所以他們的下一代很難在當(dāng)時那么高的價位從他們的父輩手中把資產(chǎn)接過來，必須降價。"在分析日本資產(chǎn)價格泡沫的原因時，哈繼銘表示。

"隨著中國主要儲蓄者比例的上升，我們的房價也在上升，就是現(xiàn)在我們看到的現(xiàn)象，和日本當(dāng)初有很大的相似性，但是人們不禁要問，如果這是日本的拐點(diǎn)，中國什么時候是拐點(diǎn)呢？２０１５年！給我們留下的時間并不多。"哈繼銘說。中國的主要儲蓄者比例將在２０１０年達(dá)到頂峰，在３２％左右，這個比當(dāng)時的日本３０％還要高兩個百分點(diǎn)，之后將會小幅下降，到２０１５年之后將大幅下降，"那個時候我相信資產(chǎn)價格上漲的速度不會像現(xiàn)在這么快，資產(chǎn)價格將面臨下降的壓力。"

談到未來房價，哈繼銘設(shè)身處地表示："設(shè)想如果我們現(xiàn)在的兄弟姐妹中父母沒有留下資產(chǎn)，到市場上買房房價不可能不漲，但是將來是兩對老夫妻把房子傳給一對小夫妻（孩子）的話，他肯定會賣出一個，未來小戶型面臨的壓力會更大。"

房地產(chǎn)還有３－５年黃金時期

值得關(guān)注的是，４月１７日，也就是哈繼銘作上述表示的同一天，國家發(fā)改委公布了一季度房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況的報告（下稱報告）"警告"說：部分中心城市房價仍然偏高，且上漲較快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)十分艱巨。

報告顯示，今年１-３月份７０個大中城市房屋銷售價格同比上漲５．９％，其中，３月份新建商品住房銷售價格同比上漲６％，漲幅比上月提高０．１個百分點(diǎn)，而以北京、深圳為代表的中心城市房價繼續(xù)高位增長，漲幅在１０％左右。

特別值得一提的是，上述報告同時顯示，一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資３５４３．７８億元，同比增長２６．９％，增幅比去年同期加快６．７個百分點(diǎn)，高于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅１．６個百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了調(diào)控以來的反彈。

"我估計(jì)北京、深圳和廣州等一線城市房價進(jìn)一步上漲的可能性還很大，主要的原因還是我們'錢'太多--貨幣流動性太強(qiáng)了，所以我們看到所有以人民幣計(jì)價的資產(chǎn)，都在上漲，房價、股票不用說了，包括中國的藝術(shù)品也在上漲。所以，在這樣一種情況下，就好像是水漲船高，很難想象上漲的趨勢會很快地停下來。"北京科技大學(xué)教授趙曉對記者說。

趙曉坦稱，一線城市住房具有"龍頭性"的影響。備受關(guān)注的上海房價也在經(jīng)過一段時間回調(diào)之后趨穩(wěn)。"一線城市房價未來回調(diào)或者下降的可能性現(xiàn)在還看不到，能夠做到的比較好的局面，就是房價不要上漲得太快。"

事實(shí)上，近年來我國房價基本上是一片漲聲。對于何時房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)拐點(diǎn)房價下降，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪時表示"很難回答"。

"房價是由供求關(guān)系決定的，每個城市的供求關(guān)系都不一樣，地方政府的供應(yīng)量多大，土地開發(fā)量和樓盤的供應(yīng)量多大，這種供求關(guān)系如何等等，影響房價的因素非常復(fù)雜。"顧云昌半開玩笑地說，連格林斯潘都不知道利率的平衡點(diǎn)在哪里，誰又能知道樓市的拐點(diǎn)究竟何時會出現(xiàn)呢？不過，顧云昌表示，房地產(chǎn)周期是和經(jīng)濟(jì)周期聯(lián)系在一起的，什么時候房地產(chǎn)市場供大于求，什么時候就會出現(xiàn)拐點(diǎn)。

顧云昌顯然也注意到了２０１０年將是我國人口紅利的一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)。"現(xiàn)在我們的城市化率是４３％，城市化進(jìn)程在２０２０年能不能結(jié)束現(xiàn)在很難說，預(yù)測２０１０年或者２０１５年房價，太遠(yuǎn)。"顧云昌說，"從美國、英國以及德國等國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史來看，過去５０年房價都是漲的，盡管中間有高有低，漲得有快有慢，可能也有兩年下降，但總體趨勢都是往上走的。"

按照哈繼銘的說法，房地產(chǎn)剩下的黃金歲月已經(jīng)不多，"還有５－８年的時間"。而趙曉則認(rèn)為："在我們可預(yù)見到的將來，一年、兩年，具體地說在２００８年之前，或者更長一點(diǎn)３年之內(nèi)，很難看到房價出現(xiàn)下降。"不難發(fā)現(xiàn)，未來３－５年，對于地產(chǎn)商來說，仍將是淘金的較好時期。(記者 周雪松)