潘石屹（資料圖片）

2007年上半年結(jié)束了，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況到底如何呢？北京上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況是：房?jī)r(jià)大幅上漲，投資大幅回落。伴隨著這兩種基本情況的同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房興起，甚至還有一些違法用地案件的出現(xiàn)。根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)，我們可以來(lái)反省一下當(dāng)初的一些預(yù)測(cè)是不是正確的？在當(dāng)初做這些預(yù)測(cè)時(shí)犯了些什么錯(cuò)誤？

今年初，我一共寫(xiě)了三篇關(guān)于房地產(chǎn)的文章，分析了北京未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的客觀因素；同時(shí)指出去年北京房?jī)r(jià)上漲總趨勢(shì)是價(jià)位低房子漲幅小，價(jià)位高房子漲幅大；過(guò)去幾年土地供應(yīng)不足是影響房?jī)r(jià)最大的因素；以及宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。房地產(chǎn)在目前已成為最敏感的行業(yè)之一，每次的文章刊出都會(huì)引起很大的爭(zhēng)議和批評(píng)。以后的幾個(gè)月我索性封筆不寫(xiě)，也不說(shuō)了，讓事實(shí)說(shuō)話也許更有說(shuō)服力。

現(xiàn)在，我們?cè)賮?lái)看看今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要數(shù)據(jù)。

第一，土地供應(yīng)的緊張局面并未緩解，在政府竭盡全力增加經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房供地的情況下，總的供地規(guī)模并沒(méi)有增加，商品房供地反而更少了。一般供地后十八個(gè)月至兩年左右才能形成市場(chǎng)上商品房的預(yù)售條件，今天的供地緊張預(yù)示著未來(lái)一、兩年預(yù)售房的供應(yīng)量將減少。

土地供應(yīng)不足就造成以下結(jié)果：一、投資回落；二、房?jī)r(jià)上漲；三、小產(chǎn)權(quán)的興起；四、違法占地案件增多。第三和第四點(diǎn)實(shí)際上就是土地市場(chǎng)和房產(chǎn)市場(chǎng)的黑市。在“雙軌”時(shí)，正常的市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)育成熟，無(wú)論政府的打擊力度多大，都可能會(huì)有黑市的存在。當(dāng)年的鋼材市場(chǎng)，今天的貨幣市場(chǎng)和土地市場(chǎng)都是同樣的道理。消滅黑市最好的辦法就是取消“雙軌”制。

第二，過(guò)去幾年宏觀調(diào)控政策對(duì)需求影響并不大。從房屋的成交量，上交所中國(guó)房地產(chǎn)股票的指數(shù)，香港聯(lián)交所中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)股票的指數(shù)來(lái)看，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”出臺(tái)前一個(gè)月，對(duì)以上的指標(biāo)都有影響，但出臺(tái)后這些指標(biāo)不降反升，一個(gè)月后就基本恢復(fù)到正常，但對(duì)土地和房屋供應(yīng)的影響卻非常大。例如，“管住土地和資金兩個(gè)閥門(mén)”在很大程度上影響了市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量；“90/70”政策也使一大批項(xiàng)目的供應(yīng)向后推延了半年甚至一年時(shí)間；而容積率小于1.0的項(xiàng)目即別墅項(xiàng)目則遭遇停批等。這些政策影響了市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量。

距奧運(yùn)會(huì)僅有一年多的時(shí)間，要讓北京房地產(chǎn)市場(chǎng)健康地發(fā)展，首先要對(duì)這個(gè)市場(chǎng)分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析，比如不同的品種、不同的價(jià)位、不同地理位置的市場(chǎng)情況等做詳細(xì)分析，這樣才好對(duì)癥下藥。另外，建立和培養(yǎng)市場(chǎng)機(jī)制，才能有效化解風(fēng)險(xiǎn)。但在培養(yǎng)和建立市場(chǎng)機(jī)制的過(guò)程中，最重要的是要減少流通環(huán)節(jié)，即二手房環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，現(xiàn)在這些稅費(fèi)已高達(dá)成交額的10.6%。限制外國(guó)人購(gòu)房，并不能解決中低收入人群的購(gòu)房困難，因?yàn)樗麄兊男枨髲钠焚|(zhì)、地理位置、價(jià)位上來(lái)看都是完全不同的房子，單純地強(qiáng)調(diào)限制外國(guó)人購(gòu)房反而會(huì)影響北京作為一個(gè)國(guó)際化大都市的發(fā)展，同時(shí)還可能成為造成投資回落的被動(dòng)局面的原因之一。（潘石屹 柯鵬整理）