新規將使外資房地產公司的資本金回報率下降 CFP資料

早報記者昨日獲悉，國家外匯管理局日前再度下發通知，明文規定停止辦理6月1日以后的所有外商投資房地產項目外債登記以及外債結匯手續。對于境外房地產投資商來說，投資國內房地產的自有資金成本大幅度提高；與此同時，這一政策也基本杜絕了房地產開發過程中短期“熱錢”的進出渠道。

6月1日起停辦

這份名位《國家外匯管理局綜合司關于下發第一批通過商務部備案的外商投資房地產項目名單的通知》（匯綜發[2007]130號，下稱130號文）今年7月10日由國家外匯管理局下發各省市分局。

通知指出，對2007年6月1日以后（含2007年6月1日）取得商務主管部門批準證書且通過商務部備案的外商投資房地產企業（包括新設和增資），各分局不予辦理外債登記和外債結匯核準手續。

與此同時，對2007年6月1日以后取得地方商務主管部門批準證書但未通過商務部備案的外商投資房地產企業，各分局不予辦理外匯登記（或登記變更）及資本項目結售匯手續。

一家境外投資公司有關人士向記者表示，全部備案將會大幅延長公司注冊的審批時間，與此同時，由于無法進行外資借貸，公司可能不得不提高房產公司注冊資本。

失去外資借貸渠道之后，外商房地產公司的資金來源只有兩個，一個是公司自有資金注資，另外就是國內借貸。據介紹，國內銀行借貸必須要求土地四證齊全，也就是說，房地產公司只有付清土地款之后才可能進行貸款。由于目前土地價格飆升，一些土地價格已經超出總開發規模50％，這就意味著，開發公司將不得不加大注冊資本來完成土地付款。對于公司來說，自有資本比例大幅度提高直接帶來資本金回報率下降。

減輕人民幣升值壓力

這份文件是2007年5月23日聯合發布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》（商資函[2007]50號）的補充文件。從第一批公布已經通過備案的128個新批外商投資房地產項目公司以及42家增資房地產公司情況顯示，所有公司都為全額注冊，并沒有任何借貸。

按照此前操作標準，達到最小注冊資本規定后，中國項目公司額外融資需要通過外幣借款或者從境內人民幣借款來實現。

此次規定出臺之后，公司資本必須以增資的形式才能夠獲得結匯批準，而一旦以注冊資本的形式進入，就將被鎖定在國內，也就是說，規定等于杜絕了房地產開發投資中境外資本短期進出的大門。

統計數據顯示，在一季度增加的1357億美元外匯儲備中，順差及外商直接投資僅為623億美元，另外有734億美元的非常規資金結匯，外匯儲備新增規模大于貿易順差和外商直接投資的情況越來越嚴重。而在這些非常規資金結匯中預計將有相當一部分將借人民幣升值之機進入房地產市場。據不完全統計，在過去的兩三年中，數以千億美元的海外資金進入中國，其中大部分投入了房地產市場。

中原地產華北區總經理李文杰表示，當人民幣持續升值時，投資房地產不但能獲得人民幣升值收益，還可以獲得房地產本身增值的收益，雙重的投資收益對外資構成了難以抵擋的誘惑。受人民幣持續升值預期的影響，越來越多外資開始關注繼而通過各種途徑進入中國房地產市場，投資熱情不斷高漲。由于人民幣穩定小幅升值將給海外投資資金帶來較為豐厚的雙重投資收益，再加上很多海外機構和投資者預計中國經濟以及房地產市場未來仍將保持上升趨勢，因而會有更多外資想盡辦法加大對中國房地產市場的投資力度。（記者 劉秀浩）