漫畫 劉道偉
⊙姜松
近期深圳出現(xiàn)的分期首付、墊付首付的樓市促銷行為，已被深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局叫停。該局負(fù)責(zé)人表示，已通知全市開發(fā)商，禁止分期首付。所謂分期首付，就是連首付也交不起的買房人，可以分期繳納首付。既然購房者連首期款都承擔(dān)不起，月供自然也很困難。因此，開發(fā)商為購房者墊付、贈送和允許分期首付，實(shí)際上是將資金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，將本不具備買房能力的消費(fèi)者拉入買房行列。一旦購房人完成按揭手續(xù)，開發(fā)商就實(shí)現(xiàn)了資金回籠，安然抽身而退，而把一切風(fēng)險(xiǎn)都順利丟給了銀行與購房者。這一萬全之計(jì)可謂聰明絕頂。
如果這一做法不當(dāng)機(jī)立斷叫停，有可能成為在未來某一時(shí)刻扇動起風(fēng)暴的蝴蝶的翅膀。
房貸新政從資金層面給炒作者和囤積住房者斷流，使得商品房的銷售量持續(xù)下降，并因此首先在珠三角地區(qū)引發(fā)房價(jià)的下跌。開發(fā)商為了加快房屋銷售，更為了阻止房價(jià)的下跌，而采取分期首付等辦法。如果這些變通措施得以順利推行，房貸新政將中途夭折；如果嚴(yán)重，則可能引發(fā)類似于美國次債那樣的危機(jī)。
盡管分期首付等措施，并非真正意義上的金融衍生品，但是，它卻具有與金融衍生品同樣性質(zhì)的杠桿效應(yīng)，能夠放大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。
美國次債危機(jī)發(fā)生的根源，在于美國金融機(jī)構(gòu)降低信用標(biāo)準(zhǔn)，向信用級別低或沒有信用記錄的人出售房屋，而信用等級低意味著其消費(fèi)能力不足，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。這一問題一旦爆發(fā)，其影響并不僅限于房地產(chǎn)領(lǐng)域，而是一度把美國經(jīng)濟(jì)引入衰退軌道。高盛的研究報(bào)告預(yù)期，住房抵押貸款信貸虧損總額將達(dá)到5000億美元。樓市的分期首付，不也在起著這樣的杠桿效果嗎？
猶如次級債的發(fā)展加大了美國房地產(chǎn)的泡沫并最終引發(fā)泡沫的破滅一樣，我國金融機(jī)構(gòu)在房貸新政前的巨量放貸，也成為房價(jià)暴漲的推手。在汲取了美國次債危機(jī)爆發(fā)的教訓(xùn)后，我國果斷地推出了房貸新政，既是避免樓市泡沫繼續(xù)擴(kuò)散的需要，也是防范金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。珠三角地區(qū)的房價(jià)暴跌充分印證了這一政策的前瞻性。如今，珠三角地區(qū)的房價(jià)已經(jīng)回歸到了去年初的水平，倘若沒有房貸新政，在房地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候銀行繼續(xù)放貸，現(xiàn)在所面對的后果不難想象。
在房價(jià)上漲過程中，開發(fā)商與銀行是利益共同體，而在房貸新政實(shí)施之后，開發(fā)商與銀行間的這種利益共同體被打破，但是，值得注意的是，一旦開發(fā)商化解房貸新政的措施見效，開發(fā)商最頭疼的資金問題得到緩解，房價(jià)有可能提高終止調(diào)整，直接步入上升軌道，開發(fā)商與銀行重新成為利益共同體，使得一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策被架空。因此，對于任何化解房貸新政的做法，都應(yīng)提前扼殺于搖籃中。
其實(shí)，即使開發(fā)商不再運(yùn)用這種變通措施轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，目前，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也已經(jīng)比較大。上海銀監(jiān)局最新發(fā)布的一份分析報(bào)告稱，一季度，上海個(gè)人住房貸款增速趨緩的同時(shí)，不良貸款率也有所上升。一是住房開發(fā)貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達(dá)到55.2％，是房地產(chǎn)貸款的高風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)！倘若開發(fā)商通過分期首付等措施，繼續(xù)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，將使銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力變得更為脆弱。
深圳市的房價(jià)“過山車”現(xiàn)象，是我國房價(jià)泡沫現(xiàn)象局部破裂的典型，我們更應(yīng)該把它看做未來房價(jià)走勢的一次預(yù)演。深圳市的房價(jià)在暴跌之后不是回穩(wěn)，而是經(jīng)過短暫停留以后，再次步入下跌軌道。泡沫的嚴(yán)重性由此可見。這種持續(xù)的下跌乃是房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾購買力水平的一次報(bào)復(fù)性調(diào)整。中國房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，必須經(jīng)過這種調(diào)整的陣痛，如果任憑開發(fā)商通過樓市分期首付等措施，推延這種調(diào)整，就可能積聚起更大的泡沫和更慘烈的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)。
因此，樓市分期首付必須堅(jiān)決叫停，不僅如此，對于任何阻礙房地產(chǎn)調(diào)控的行為，都應(yīng)該堅(jiān)決叫停。
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