據每日經濟新聞報道，近一個月以來，房地產業逐漸開始成為外資機構的“寵兒”。無論是在各種分析報告還是論壇上，不少外資機構都紛紛唱多房地產業。在他們眼里，此輪房地產業的回暖具有長期性、必然性，不僅具有流動性的支持，更重要的是具有剛性需求的支撐。與此相反，來自國內的不少機構和學者對此表示強烈質疑，認為樓市的回暖并不強勁，也難以持續。

大摩：中國樓市沒有泡沫

摩根士丹利首席經濟學家王慶近日在接受《每日經濟新聞》專訪時表示，中國樓市不存在泡沫。“中國的房地產一直都沒有泡沫，房地產業本身是非常健康的。”王慶表示，“即使有一些波動，主要也是因為政策變化帶來的調整。”

王慶指出，多年來中國經濟周期一直是“經濟放緩、房地產政策調整、房地產業復蘇、經濟復蘇”的輪回。“房地產仍將繼續成為中國經濟增長引擎。而此輪房地產業的小陽春是可以持續的?！?/p>

他同時指出，由于剛性需求的支撐，此輪上漲的房地產業將以中低檔房最為突出?！霸谥械蜋n房市場回暖后，信心的提升將使復蘇擴展至高檔商品房市場?！?/p>

無獨有偶，摩根大通中國區首席經濟學家龔方雄近日也表達了類似的觀點。龔方雄認為，目前房地產業的房屋庫存僅僅能夠銷售7到8個月。由于預期明年可能會出現供不應求的銷售旺景，因此現在開發商的拿地熱情高漲，下半年房地產投資會非常活躍。

瑞銀證券的報告也表達了類似觀點，其中國區首席經濟學家汪濤表示，中國房地產業將在終端需求拉動下，在今年下半年強勁復蘇。由于看好剛性需求，瑞銀證券認為，我國房地產業的復蘇將首先體現在中低檔房市場上。

專家反駁：回暖難以持續

與外資機構不同，國內機構的分析人士多持相反觀點。來自國泰君安的首席經濟學家李迅雷向《每日經濟新聞》表示，此輪房地產業的“小陽春”，主要是靠寬松貨幣政策帶來的充足流動性所導致，和剛性需求關系不大。

“政府為了刺激經濟增長，投放了大量資金。但由于產能過剩，這些資金難以全部進入實體經濟領域，自然會大量投入資本市場，這里既包括股市、債市，也包括房地產市場?！崩钛咐渍J為，此輪房地產業的回暖與其說是剛性需求支撐，不如說是貨幣支撐?！翱梢哉f，這一輪復蘇不是長期的，也不是強勁的，只可以把它視做一個反彈?！?/p>

此外，人民大學經濟學院副院長劉元春也表示，從房屋庫存的角度推理，同樣不能得出房地產投資將走強的結論?！胺康禺a業的庫存量需要分清現房和期房?，F房可能只夠銷售7到8個月，但加上期房就遠不止這個時間。”李迅雷也表示，以北京為例，若將現房和期房全部計入，那么現有的房屋庫存可以銷售21.9個月，也就是將近兩年的時間。

炒火行情是為了出貨？

此前炒得沸沸揚揚的“適婚女郎”說被某些開發商和唱多房地產業的分析機構解釋為推動房地產業復蘇的剛性需求的源頭，但是這一結論目前卻遭遇了“邏輯質疑”。

社科院金融研究所中國經濟評價中心主任劉煜輝表示：“為了結婚的80后群體買房，很少有自己掏全部金額買的。大多數都是父母甚至傾入兩代長輩的積蓄來買婚房。”

由于80后的父母一輩已接近退休或已退休，這部分人在經濟學中被視為“反儲蓄”群體，即他們掌握的資金在不斷流失，沒有再生的能力。劉煜輝指出，“用房者并非掏錢者，而掏錢者屬于反儲蓄群體。從來沒有哪個國家的房價增長是靠退休人員這一反儲蓄群體來推動的?！?/p>

那么外資機構為何紛紛唱高房地產？劉煜輝對本報記者分析，近一個月以來，有不少國際資本進入了亞太資本市場，而國際資本往往傾向于選擇地產股這類藍籌股?！叭绻麌H資本想炒火一波行情，必然就要把現在房地產業的小陽春，唱成是可以持續的大陽春?！眲㈧陷x表示。顯而易見，只有在房地產業制造一個可持續性的故事，才能在現在的高點上，找到可以接盤的人。