昨日，上海易居房地產研究院綜合研究部的最新研究報告稱，相對于租金水平，上海、杭州這兩個城市的房價明顯偏高，可以界定為存在一定房價泡沫。

房價需平均下降過3成

“長期而論，中國內地商品住宅租金回報率偏低是不爭的事實，未來房價水平必然還會向租金水平靠攏。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示。

楊紅旭表示，當前，在上海、北京、廣州、深圳、天津、杭州、武漢七個城市，普通住宅的租金回報率大多都小于4%。如果要想恢復到5%的租金回報率，七個城市的房價平均下降幅度需要達到31.5%。

在房地產市場，房屋的租金水平，體現了房屋使用價值的高低，是房價的基礎。從理論上講，商品房的價格變化，應與租金變化同步。

該研究報告稱，就住宅而言，中國內地的住宅租金回報率普遍偏低。上海易居房地產研究院綜合研究部對上述七個城市的普通住宅租金回報率抽樣調查顯示，今年一季度，七個城市中，普通住宅租金回報率除北京外都小于4%，低于中國香港的多年復合租金回報率。

至今年一季度，中國內地房產租金回報率，已經相對于2001年一季度降低30%，處于歷史低位。楊紅旭表示，從中國內地的租金回報率走勢來看，2002年起開始呈現逐步下降的趨勢。

在假設租金收益不變的情況下，要想達到對應的租金回報率，各城市普通商品住宅價格需要調整變化幅度。

上海易居房地產研究院綜合研究部研究發現，在當前房價依然快速上漲，租金回報同比上漲緩慢的情況下，在相當長的一段時間內，中國內地的普通商品房租金回報率，都很難恢復到2001～2004年的合理水平。

租金回報率還將下調

楊紅旭同時稱，近幾個月來，樓市的火暴導致了房價節節攀升，與之相對應的卻是經濟危機影響下租賃市場的持續低迷，可以預見，短期內我國房屋租金回報率還將進一步下調。

結合世邦魏理仕高端住宅租金回報率的數據，可以把上述七個城市分為三個陣營。其中，上海、杭州高端住宅租金回報率明顯高于普通住宅；北京、天津、武漢普通商品住宅租金回報率與高端住宅相仿；深圳、廣州，高端住宅租金回報率反不如普通住宅。

總而言之，中國內地樓市租金回報率明顯低于發達國家和地區水平。以發展的眼光來看，隨著房地產市場趨于成熟，租金回報率應該呈現上升趨勢。但是，從近幾年中國內地的情況來看，租金回報率呈下降趨勢。

研究報告稱，最近12年，中國內地房產復合租金回報只有5.05%，明顯低于法國9年的6%、英國26年的7.9%、澳大利亞22年的9.50%。

租金回報率呈下降趨勢，這意味著以租金回報率衡量，中國內地的房產投資價格是下降的。而事實上，目前的租金增長緩慢，房價卻增長過快。短期而言，受通脹預期影響，部分投資、投機需求入市，很可能會進一步推高房價。（李麗）