中國社會科學院發布住房綠皮書《中國住房發展報告（2009-2010）》

土地價值潛力：從完全沒有顯現逐步發展到價值快速增長階段

11月16日，由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所和社會科學文獻出版社聯合主辦的“《住房綠皮書》發布會暨2009～2010年住房形勢與政策研討會”在北京舉行，會議分析了2008年至2009年中國住房市場運行狀況，預測了2010年中國住房市場的發展趨勢以及所面臨的主要問題與挑戰，提出了促進中國住房市場健康發展的政策建議，并正式對外發布由中國社會科學院財政與貿易經濟研究所城市與房地產經濟研究室完成的首份住房綠皮書：《中國住房發展報告（2009-2010）》。

《住房綠皮書》認為地價和地均GDP高度相關。地價對房價有著重要的意義，研究中國的土地價值是研究住宅的基礎。城市地均GDP顯示了競爭主體的經濟租金和經濟收益以及城市單位空間上的經濟收益，它比較的是城市創造和聚集財富的密集度，并反映了不涉及生產率的要素稟賦，通過價格優勢帶來經濟收益，和涉及生產率的生產技術帶來的經濟收益的綜合。因此城市地均GDP和地價高度相關。在此基礎上，綠皮書衍生出以下假設：土地價值潛力=地均GDP-土地價格/70。

綠皮書通過對全國土地價值潛力分析得出隨著市場化程度的提高和經濟社會發展，中國土地市場價值從完全沒有顯現價值階段逐步發展到價值快速增長，個別超前顯現階段。未來中國國土地市場將呈現以下特征：

從總體來看，預計在5年后，耕地將達到18億畝底線，全國的征用面積將降低到500平方公里以下。土地總的供給將保持不變，土地需求的滿足只能來自于現有城市用地的再開發，土地的價值也將由需求決定。

從區域來看，東部地區因其得天獨厚的地理位置和良好的經濟基礎，其土地市場價值依然將保持快速增長。中西部的那些交通便利，地理環境優越的區域中心城市其土地價值潛力將有較大增長。

從不同的城市等級來看，將出現兩級分化的過程，好的更好。二、三級城市的土地市場價值雖然也會有一定增長。但是一級城市的土地價值增長更快，并將迅速拉開與二三級城市的差距。

城市土地市場價值指數主要用來預測一個城市土地市場價值未來上漲的空間大小。該指數利用居住用地市場價值潛力及其影響因素建立回歸模型，預測了5年后即2012年土地市場價值的增值潛力，35個大中城市2012土地價值潛力及其影響因素結果如下：

2012年土地價值潛力前10名城市依次是：上海、北京、杭州、深圳、廣州、天津、寧波、青島、大連、廈門。經濟發展前10名城市依次是：上海、北京、廣州、重慶、深圳、天津、南京、杭州、寧波、沈陽。土地供給前10名城市依次是：烏魯木齊、銀川、南寧、呼和浩特、昆明、重慶、?？?、哈爾濱、長春、寧波。綜合區位前10名城市依次是：上海、北京、廣州、天津、重慶、杭州、哈爾濱、長春、沈陽、南京。國際化程度前10名城市依次是：上海、北京、深圳、廣州、杭州、天津、成都、昆明、青島、廈門。居住環境前10名城市依次是：深圳、廈門、大連、杭州、上海、寧波、青島、昆明、北京、南寧。