所謂物業稅的模擬“空轉”，是指雖然沒有實際征稅，但一切步驟與真實收稅流程相同，由財政部門、房產部門以及土地管理部門共同參與，統計物業數量，并進行評估和稅收統計。

據相關媒體報道，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。專家指出，這一信息表明，物業稅開征步伐將大大加快了。

文/記者蔣悅飛、何穎思、賴偉行、陳海玲、張忠安

昨日，有媒體傳出消息，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”(模擬試點)將推廣至全國。對此，本報記者致電國家稅務總局新聞辦公廳主任牛新文，他表示還不清楚有關報道內容，需要進一步了解再作回復。廣東省地稅局有關負責人則表示，目前還沒有收到相關文件。

專家：可能先對商業地產試點征收

對于物業稅的開征，無論是財稅專家、經濟界人士還是房地產專業人士，幾乎眾口一詞地表示，由于操作成本高，今年內開征幾乎不可能，因而房地產短期內不會受到影響。

“既然說是今年全國推廣‘空轉’，就說明今年不會開征，對今年的房地產市場不會產生影響。”廣州市社科院數量經濟研究所所長歐江波昨天接受采訪時表示。

這一看法被多位專家認同。財政部財政科學研究所副所長劉尚希認為，在全國推廣房地產模擬評稅屬于一種“摸底”性質，以便建立信息系統，離真正開征物業稅還很遠。

中央財經大學稅務學院副院長劉桓就認為，今年在全國范圍內開征物業稅的可能性還不大，但在局部地區試點對商業地產征收，還是很有可能的。

興業銀行資深經濟學家魯政委認為，物業稅的開征至少在近幾年是不可能的事情，因為如果真如此，中國經濟賴以生存的支柱即會人為地倒塌。

不過，也有人認為今年會開征物業稅。房地產營銷策劃人謝逸楓表示，“如果要等2011年或2012年，樓市基本上瘋狂了，調控基本上達不到什么效果了。”

難點：技術上可行操作成本太高

劉尚希指出，物業稅是小稅種，但征稅的操作成本很高，在目前個人收入差距比較大的背景下，還有很多問題需要解決，“比如現在市中心的房子評估價很高，但市中心其實還有不少回遷戶、低收入人群，因為評估價高就要多繳稅；而郊區的房子評估價低，繳稅少，居住的卻可能是買得起車的人。”

他認為，除“技術上可行性”之外，還要考慮“經濟可行性”，“建立信息系統后還要建立中介機構、仲裁機構等，還有一系列規章制度，光是委托中介機構作評估，就要花一大筆錢”。如果開征物業稅按照房子的市場評估價征稅，需要逐家逐戶核定，還要考慮業主的收入情況，“比個稅還難”。

影響：一旦開征將現房產拋售潮

不過，社會最關注的是物業稅開征對樓市的影響？“在發達國家，都會對物業持有者進行征稅，而且征得還比較重，以抑制投資者的需求。”歐江波表示。但是真正對房地產產生巨大影響，是在物業稅從沒有到開始征這一階段，投資客會在這個時候集中拋售，貨量增加，價格下跌，但是“這是比較短的一段時間，真正開征了，市場反而平穩了。”真正影響有多大，還要看其征稅的額度。

目前，不少政府官員和專家都指出，只要在現有的房產稅基礎上作修改，就可以達到開征物業稅目的。“就像燃油稅費改革一樣，也只是在原來的消費稅成品油稅目上作修改就達到了目的”，劉尚希說，“物業稅將來也可能是這種情況”。目前的房產稅屬于財產稅的一種，征稅對象是房屋，房子用于商業經營、出租就要繳納，但對于個人所有非營業用的房產免征房產稅。劉尚希指出，只要將房產稅征稅范圍擴大到個人非營業用房產即可。

波及：對地產開發商直接影響較小

不過，由于物業稅主要是針對炒房的投資投機者，因此對開發商而言，直接影響較小。

東莞某開發商負責人表示，物業稅對開發商的影響是間接的，主要是防止捂盤，“但即使開征，稅收成本也肯定會低于實際房價上漲所帶來的收益，因此，能否打擊捂盤，實際效果不會太明顯。”他認為，征收物業稅，會迫使一部分人放棄惡意炒房，減少非剛性需求，使房價逐步回歸理性，但對開發商影響不大。

物業稅：

又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。比如說公路、地鐵等開通后，沿線的房產價格就會隨之提高，相應的，物業稅也要提高。

“空轉”方案各不同

選取哪個未有定數

從2003年5月開始，財政部和國家稅務總局分3批在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區市和計劃單列市的32個縣、市、區開展了房地產模擬評稅試點工作。財稅部門目前已初步建立了房地產數據庫，開發了若干套評稅軟件，形成了專家支持隊伍，形成了“總體設計、分步實施”的物業稅改革思路，取消了城市房地產稅，統一了內外資房產稅制度。

劉桓透露，目前試點的城市當中都有不同的“空轉”方案，最終選取哪個方案還不得而知。其中一個方案是，針對商業地產采取跟目前房產稅一致的征稅辦法，即對于自用房產按房價原值的70%，乘以1.2%的稅率計算，而對于出租用途房產按租金的12%計算。針對個人非營業性住宅，則區分為自住和投資兩種，其中自住用途的免稅，投資用途的(包括超過一定面積的，或者超過一套住房的)要征稅，征多少還未明確，“但出于抑制投機的目的，稅率不應太低。”

劉桓呼吁開征物業稅要先聽證，“稅負太重老百姓受不了，也打壓了樓市正常發展；太輕卻起不了抑制作用。”