在2010年，京城的房價究竟還能漲多少？到底什么樣的房子更值錢？京城還有沒有“低估”的房產？房產價格的上漲是否會長期背離其內在投資邏輯？且看業內人士為您分析。

中新社援引北京晚報1月10日報道，每一個人都可以列出房價上漲或者下跌的理由。不過，僅從投資角度來看，你手中的房產究竟還有無持有的價值？本周《財道》與北京財商人生高級理財規劃經理龍飛一起，篩選了京城一些地段的房產，在剝離了學區、商圈、醫院、交通等外在附加價值之后，為您客觀地估算住宅房產背后的投資價值。

我的租售比高不高？

理財經理提示：在過去這一年中，人們身邊的資產變化極大。尤其是房價，從年初的持續低迷，到最近的集體上漲，其間地王不斷出現，使得目前房地產價格已經被推至歷史高位。而與之相對的是租房市場的疲弱，一直處于一種不溫不火的狀態。這二者的反差也完全體現在房屋租售比這項經濟數據上。

“到處都在說租售比，我們小區2.7萬元的售價到底算不算高？”家住海淀區稻香園小區的劉先生向理財經理提出了疑問。

理財規劃經理龍飛解釋說，所謂“租售比”，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際通行標準認為，合理的房屋租售比在1比200到1比300之間。這個比值意味著如果把房子出租，200個至300個月(大致相當于16年至25年)內能收回房款，買房就是劃算的。如果租售比低于1比300，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。

來自京城二手房經紀公司的數據顯示，北京2009年底二手房租售比均超過1比500。另據2009年12月本報報道，北京市目前的房屋租售比已經高達1比525，遠遠超出1比200至1比300的國際通用標準數據。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超過1比400，意味著出租一套商品房至少需40至50年才能收回購房款，遠高于國際標準。

目前是應該繼續對京城樓市投資進行關注，還是應該高位獲利呢？與“房價還要漲”的預期不同，一些業內人士的看法是，大城市商品房的投資價值已經基本喪失，不適合投資。這種看法到底有無道理，理財經理龍飛將在下面的分析中為您解讀。

理財經理首先展示了不同地區不同類型的房產租售比情況：這里分別選取了住宅、商住兩用、商用以及公寓四種類型的房屋來進行對比。針對不同類型，再選取相應比較具有代表性的社區或者房地產。分別是位于北四環中關村附近的稻香園社區(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住兩用)，同樣位于CBD商圈的中環世貿中心(商用)以及位于北三環以內的公寓住宅韋伯豪社區(公寓)。

經過理財經理的詳細調查，這四處房產的數據如表1所示。

表1

房屋類

型 選取社區 每平方米售價 每平方米月租價格 房屋租售比

住宅 稻香園 27000元 48.33元 1比559

商住兩用 建外SOHO 26500元 100元 1比265

商用 中環世貿中心 40000元 180元 1比222

公寓 韋伯豪 26200元 55.34元 1比473

注：以上均為100平方米面積的房屋價格

由表1可以看出，目前住宅的租售比指標明顯偏離正常值，該數值為1比559，即如果只是依靠房租的話，需要46年半才能收回投資成本，偏離正常值的幅度較大。