本報(bào)記者 袁曉瀾 北京報(bào)道

大龍“假地王”被收回的后遺癥正影響著現(xiàn)在的北京土地市場(chǎng)。一位近期在拿地的開(kāi)發(fā)商向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，在大龍事件發(fā)生后，政府對(duì)土地出讓金要求更加嚴(yán)格，簽訂合同起三日內(nèi)需繳齊全部地價(jià)款。

除此之外，開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)保證金比例也已普遍被提高至三成以上，京城土地出讓的門(mén)檻正在悄然提高。而作為中國(guó)房地產(chǎn)政策最敏感地帶的北京，其土地出讓金政策的嚴(yán)苛度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出中央要求，在此之后其他城市是否跟進(jìn)效仿從而施壓開(kāi)發(fā)商拿地，打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。

地價(jià)款死線：

從一年到3天

2月1日發(fā)生大龍地王被收回事件后，北京土地出讓市場(chǎng)也發(fā)生了些微妙變化，開(kāi)始設(shè)定細(xì)致的土地拍賣(mài)條件。

這其中，最為引人注意的是競(jìng)買(mǎi)資金比例的提高，以及短時(shí)間內(nèi)一次性繳清土地出讓金的要求，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)入土地市場(chǎng)又設(shè)立了一道高門(mén)檻。

一位近期在北京拿到土地，并忙于處理公司該塊土地出讓合同的行業(yè)人士向記者表示，最近政府相關(guān)部門(mén)對(duì)土地出讓金要求很?chē)?yán)格，在簽訂土地出讓合同后，三天內(nèi)必須繳清，另外也沒(méi)有首付款這一說(shuō)，全部都是一次性繳清。

從去年底，中央對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)做了很多調(diào)控，其中財(cái)政部等五部委聯(lián)合發(fā)文，對(duì)城市土地出讓做出新規(guī)：房地產(chǎn)商購(gòu)買(mǎi)土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年內(nèi)付清。

然而目前在北京市場(chǎng)，則要求三天內(nèi)一次性付清，土地出讓金的要求比中央的政策還要嚴(yán)格。

而上述開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法也在另一開(kāi)發(fā)商那里得到印證，他表示，從拍下土地到簽訂合同付款有1個(gè)月時(shí)間的間隔，開(kāi)發(fā)商共有1個(gè)月時(shí)間來(lái)籌集并繳納土地出讓金。

除了土地出讓金，政府在土地出讓時(shí)也開(kāi)始對(duì)企業(yè)信用、實(shí)力方面進(jìn)行嚴(yán)格限制。在2月初掛牌上市的大望京區(qū)域三塊地的掛牌公告中，明確了“要求競(jìng)買(mǎi)人無(wú)拖欠地價(jià)款等不良記錄”，以及“土地成交后須一次性付款”條件。

競(jìng)買(mǎi)保證金普遍占底價(jià)三成

除了土地出讓金繳款時(shí)間縮短至三天內(nèi)，開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)土地預(yù)先交付的保證金也悄然提高門(mén)檻。

據(jù)記者了解，競(jìng)買(mǎi)保證金在以往通常是20%，甚至更低，以大龍地產(chǎn)拍下的順義天竺地王為例，競(jìng)買(mǎi)保證金比例甚至不到起拍價(jià)的15%。而目前，競(jìng)買(mǎi)保證金比例正在提高。

經(jīng)查詢(xún)2月上市的大望京三地塊，記者發(fā)現(xiàn)，北京市朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村1號(hào)地起拍價(jià)為15億元，規(guī)劃建筑面積17萬(wàn)平方米，而保證金就要5億元，保證金比例達(dá)到了底價(jià)的三成。而4、5號(hào)地的起拍價(jià)為25.3億元，規(guī)劃建筑面積28萬(wàn)平方米，保證金就達(dá)到7.5億元，保證金比例也占起拍價(jià)30%。

記者查詢(xún)北京土地整理儲(chǔ)備中心正在交易的地塊信息發(fā)現(xiàn)，競(jìng)買(mǎi)保證金的比例普遍在底價(jià)的三成以上，如備受關(guān)注的中服地塊底價(jià)50億元，競(jìng)買(mǎi)保證金就達(dá)到了30億元，高達(dá)六成。

“很顯然，提高競(jìng)買(mǎi)保證金比例，能有效約束拿到地的開(kāi)發(fā)商履約。競(jìng)買(mǎi)保證金能沖抵土地出讓金，也將積極促使開(kāi)發(fā)商繳清剩下的土地出讓金，減少像大龍這樣的違約行為?！币晃淮笮烷_(kāi)發(fā)商向記者表示。

土地購(gòu)置是開(kāi)發(fā)商可持續(xù)在這一行業(yè)發(fā)展的基本，資金實(shí)力不強(qiáng)大，就將面臨被擠出行業(yè)的局面。

在北京這樣一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的地區(qū)，資金少的企業(yè)就更難擠進(jìn)了。記者了解到，由于競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)，不少民營(yíng)開(kāi)發(fā)商被迫退出或者轉(zhuǎn)向二三線城市。

密集調(diào)控難抑地價(jià)

從去年年底到現(xiàn)在，調(diào)控樓市的步伐一直沒(méi)有停歇過(guò)。

近日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)通知，再次收緊房地產(chǎn)信托，明確信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款，并進(jìn)一步提高對(duì)信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的要求。但這些對(duì)開(kāi)發(fā)商起的作用仍小。

北京土地市場(chǎng)年后第一拍，在2月24日上演，8塊土地在同一天成交。值得關(guān)注的是，在熱點(diǎn)地塊上，競(jìng)爭(zhēng)仍然非常激烈。

朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)大型居住區(qū)三期土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目A-001—A-005地塊采用招標(biāo)方式，只有萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋、龍湖、華潤(rùn)等4家名企投標(biāo)，最后由龍湖旗下的北京通瑞萬(wàn)華置業(yè)有限公司，以45.4億元的價(jià)格勝出，但折合樓面價(jià)9800元。

另一塊土地通州區(qū)半壁店（舊村改造）居住及居住區(qū)配套教育用地，由于采取現(xiàn)場(chǎng)拍賣(mài)的方式，經(jīng)過(guò)24輪競(jìng)價(jià)，最終由北京天旭運(yùn)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以28.2億元競(jìng)得，但樓面價(jià)已達(dá)到1萬(wàn)元。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，招標(biāo)的方式避免了現(xiàn)場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈的競(jìng)價(jià)，價(jià)格趨于合理。不過(guò)，常營(yíng)位置好于通州半壁店，但通州的樓面價(jià)高于常營(yíng)，顯示北京土地拍賣(mài)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍然激烈，地價(jià)也很難降下來(lái)。

另一位大型開(kāi)發(fā)商向記者表示，雖然政策對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控密集，對(duì)首付款嚴(yán)格要求，對(duì)金融機(jī)構(gòu)資金嚴(yán)格監(jiān)管防止流入土地市場(chǎng)，但是開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地主要靠自己資金，由于2009年賣(mài)得好，開(kāi)發(fā)商手里有錢(qián)，所以短時(shí)間內(nèi)高地價(jià)仍將持續(xù)。

北京房地產(chǎn)政策向來(lái)被業(yè)內(nèi)認(rèn)為具有風(fēng)向標(biāo)意義，而此次對(duì)于土地拍賣(mài)市場(chǎng)的嚴(yán)格整頓所帶來(lái)的樓市影響，是空是多尚待考量。