在本輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，保障房建設(shè)推進(jìn)成為最受關(guān)注的亮點(diǎn)。

上周日(6月13日)，住建部、國(guó)土部、發(fā)改委等6部委聯(lián)合發(fā)文，要求各地做好2010~2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃編制工作。按照確定的目標(biāo)，到2012年末，我國(guó)將基本解決1540萬(wàn)戶低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題；2015年，人均住房建筑面積13平方米以下的低收入住房困難家庭基本得到保障。未來(lái)5年，我國(guó)的保障房繼續(xù)維持高速建設(shè)的態(tài)勢(shì)。

在外界的高期待下，住建部政策研究中心副主任王玨林卻向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，由于政府財(cái)力有限，短期內(nèi)納入保障房的群體仍然很小，多數(shù)人仍將通過(guò)市場(chǎng)解決住房。

面臨資金困境

這份名為 《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)的文件由住建部、發(fā)改委等6部門聯(lián)合印發(fā)，規(guī)定的保障對(duì)象為中等偏下收入家庭。

按照 《通知》要求，各地要對(duì)2005~2009年各類保障性住房的建設(shè)和保障情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和匯總，并據(jù)此制定下一階段的規(guī)劃。這是繼住建部針對(duì)廉租房、經(jīng)適房建設(shè)，棚戶區(qū)改造等個(gè)別住房保障模式的推進(jìn)做出規(guī)定后，首次將保障房建設(shè)規(guī)劃提到“十二五”規(guī)劃中。

“政府的資金畢竟有限，能夠拉動(dòng)的保障房建設(shè)規(guī)模也不會(huì)太大。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，資金緊缺是保障房建設(shè)面臨的主要問(wèn)題。

按照住建部的計(jì)劃，從2009年起的3年間，中央財(cái)政將投資9000億元，用于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，其余資金則來(lái)自地方政府投資和民間資本。

一些地方政府也表示憂慮：按照當(dāng)前制定的建設(shè)計(jì)劃，在個(gè)別貧困縣市，保障房建設(shè)的支出甚至占財(cái)政支出的一半以上。

盡管近期出臺(tái)的民資 “新36條”鼓勵(lì)民間資本參與保障房建設(shè)，但鄒曉云仍然認(rèn)為，由于保障房建設(shè)的收益遠(yuǎn)低于商品房，民間資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域的積極性不會(huì)太高。

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇表示，吸引民間資本的進(jìn)入，需要對(duì)現(xiàn)有的融資渠道進(jìn)行創(chuàng)新。他建議，用廉租房及政府公共資產(chǎn)發(fā)行REITs，從而解決廉租房后續(xù)建設(shè)資金不足、銀行不敢貸款等問(wèn)題。

房?jī)r(jià)受影響有限

王玨林表示，在整個(gè)住房供應(yīng)中，保障房所占的比例并不大。他認(rèn)為，保障房和商品房是完全不同的兩個(gè)市場(chǎng)，保障房建設(shè)的推進(jìn)，很難對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也很小。

事實(shí)上，在現(xiàn)有的保障體系下，一些保障房品種已兼具保障和市場(chǎng)兩種屬性。按照國(guó)土部的規(guī)定，各地保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地的供應(yīng)量，不得低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

一位接近國(guó)土部的人士向記者表示，高層一直力推的中低價(jià)位、中小套型商品住房，更多地具有市場(chǎng)屬性，容易成為投資投機(jī)的工具，這類住房能起到的保障作用有限。

不少人寄希望于保障房納入較多的群體，并對(duì)沖當(dāng)前的高房?jī)r(jià)。上述人士也表示，保障房建設(shè)的提速，很難對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。同時(shí)，由于地方政府前些年不夠重視，即使短期內(nèi)加速保障房建設(shè)，也很難快速緩解市場(chǎng)的需要。

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公共租賃住房有望首破戶籍限制

由住建部、發(fā)改委、財(cái)政部等7部委近日印發(fā)的 《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求，各地要制訂公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并納入2010~2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃和“十二五”住房保障規(guī)劃中。

這是繼住建部發(fā)文，做出推進(jìn)廉租房、經(jīng)適房建設(shè)，棚戶區(qū)改造等的規(guī)定后，首次對(duì)公共租賃住房這一保障形式發(fā)文規(guī)范。

按照《意見(jiàn)》規(guī)定，公共租賃住房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍。

這也意味著，公共租賃住房將有望向非城市戶籍人口開(kāi)放，這也是現(xiàn)有的各種住房保障形式中，首個(gè)打破戶籍限制的住房保障品種。

《意見(jiàn)》還規(guī)定，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。公共租賃住房租金水平，由各地統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的支付能力等因素合理確定。(記者 張敏）