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東南亞首富搶灘北京CBD 2萬每平地價被認為撒錢
關鍵詞： 地塊 北京CBD CBD核心區 樓面價 地王 中原地產 2009年 福布斯 唯潔雅 清風
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土地買賣雙方的共贏
這絕不僅僅只是一場資本的盛宴。
公開數據顯示，北京CBD核心區上述6宗地塊總建筑面積為114萬平方米，合計成交總金額為222.57億元，平均樓面價僅為19523元/平方米。
“這是一個遠遠低于該地塊真實市場價值的成交價格。”中原地產華北區董事總經理李文杰表示，周圍的世貿工三寫字樓等售價已經超過5萬元/平方米，高檔的公寓如柏悅府售價早已突破8萬元/平方米，而上述6宗地塊的樓面價竟然不到2萬元/平方米。
對此，北京市土地整理儲備中心工作人員表示，CBD核心區的土地出讓主要是從金融功能和產業集聚的規劃點出發的，而且在后期建設、轉讓上都有嚴格限制，確保CBD功能完備、開發合理。
但在業界看來，這無異于一場“國家撒錢”行為。對比之前地價3萬多元/平方米的市場預期，這一成交價格低很多，看似是相關土地部門損失了大量的土地出讓金。
不過，在北京聯達機構總裁楊少鋒看來，盡管北京市政府犧牲了大量的土地出讓金，但換來的是未來數十年無法計算的稅收和經濟增長。
更大的“局”還在背后。
據《中國經濟周刊》了解，北京CBD核心區原計劃分期開發，一期推出中服地塊，即如今被拆分成的Z3、Z4、Z5、Z6地塊，建設用地面積48749.646平方米，建筑面積32.7萬平方米，容積率接近7。而拆分之后，其建設用地面積改為41105.18平方米，建筑面積為58萬平方米，容積率也增至14。
如此一來，盡管Z3、Z4、Z5、Z6地塊的成交均價只有2萬元/平方米左右，總成交價也高達159.3億元；而如果按照原規劃，即便按照3萬元/平方米來計算，其市值也只有98億元。
對于土地的買賣雙方而言，這看起來是個兩全齊美的結果。
首批“撞上槍口”的地王
這一局面來之不易。
市場分析人士指出，上述6宗地塊平均樓面價只有2萬元/平方米，其實還有一個原因就是，相關土地部門擔心地價太高，掀起房價炒作風聲。
對此，李文杰表示，部分周圍在售企業指望北京CBD核心區再拉高售價的希望基本落空，這有效地扼殺了炒作氛圍。
之前，因擔心CBD核心區地塊成為天價地王而推高中國房價，該地塊交易曾經多次中止。
今年3月15日前后，北京土地市場接連爆出地王，其中大望京1號地成交樓面價高達27500元/平方米。消息人士透露，這一事件引起了中央政府的高度關注。北京市有關方面緊急作出調整，3月19日，北京市土地整理儲備中心公布，將CBD核心區一期中服地塊等地王級的幾個地塊推遲上市。
北京CBD核心區地塊上市的非正常終止絕不止一次兩次。2009年6月，中服地塊被相關部門列入土地供應計劃。7月，北京市土地整理儲備中心稱，該地塊規劃已上交，即將推入市場。然而不久之后，中服地塊的入市時間卻由“2009年第三季度”變成了“2009年”。而今年2月上市時，該地塊一直沒人購買。
自今年3月份土地市場作出調整后，CBD核心區地塊一直處于蟄伏狀態。直到今年7月份，北京市土地整理儲備中心公布該地塊采取兩輪招標綜合評定的形式進行出讓，并于8月2日舉行了第一輪招投標，數百家企業就CBD核心區地塊的規劃設計提交了投標方案。
11月16日，北京市有關方面首次公布第一階段投標結果，但是令各界詫異的是，此次公布投標結果的名頭只是競標文件的編號，土地市場“隱名”公布競標結果史無前例，謹慎程度可見一斑。
12月7日，CBD核心區地塊Z3、Z4、Z5、Z6、Z14、Z15等6宗地塊的第二輪招投標正式進行，另外6宗地塊暫不交易，中信等多家大企業一度為這6宗地塊報價最高達到238億元。
不過從實際結果來看，Z3、Z4、Z6地塊的最終成交價并非最高報價。若論地王的密集程度，類似CBD核心區地塊接連誕生6塊單價接近2萬元/平方米地王的地塊在全國也是十分罕見的。可以想見，隨著CBD核心區另外6宗地塊上市交易，未來這一僅僅11萬平方米的土地上將產生12個地王。
CBD核心區這6宗地塊或許率先“撞上槍口”。12月19日，國土資源部發出通知，對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發出后2個工作日內，按規定填寫房地產用地交易異常情況，上報國土資源部和省(區、市)國土資源主管部門，以防止出現高價地，穩定市場預期。這就意味著，CBD核心區近日成交的6宗地塊將成為國土部首批重點監控的地王。