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2011年03月24日10:24 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

57年才可以收回成本。

“充斥著理想主義的商人項目”的萬匯樓碰到了現(xiàn)實的難題。

而在3年前，萬科企業(yè)股份有限公司在進行這項廉租房的試驗時，堅信為中低收入人群蓋房子也可以賺錢，還可以很好履行開發(fā)商的企業(yè)公民社會責任。

在現(xiàn)實面前，萬科總裁郁亮不得已發(fā)出一聲感慨：還沒有找到靠保障房賺錢的方法。

在萬科保障房試驗碰壁的面前，保障房建設(shè)是否會再次陷入“資金短缺”的困境之中。今年建設(shè)1000萬套保障性安居工程建設(shè)所需的近1.3萬億元資金從哪里來？

雖然，今年3月9日，住建部副部長齊驥對1.3萬億元資金進行初步分解，今年將吸引8000億社會資金進入保障房建設(shè)領(lǐng)域，其中，地產(chǎn)商被寄予厚望。然而在不賺錢的困境下，能讓8000億社會資本踴躍進入保障房建設(shè)領(lǐng)域嗎？

暫無有效盈利模式

廣佛交界處，金沙洲，久負盛名的萬匯樓坐落于此。

作為全國首個企業(yè)參與保障房建設(shè)的項目，萬匯樓的意義，不僅在于給現(xiàn)行住房制度下的內(nèi)外夾心層提供一個安居之所，更在于通過這一試驗探索保障房模式，思索其中可取與不妥之處。

按照業(yè)主方萬科的計劃，萬匯樓項目3年的試驗期于今年7月即將到期。問題是，這種“民間廉租”模式會否成為日后保障房建設(shè)的“樣板”？

萬匯樓是一棟圍合式的外圓內(nèi)方的建筑，位于廣州萬科四季花園南隅，項目占地9000平方米，建筑面積1.2萬平方米，容積率1.3。萬匯樓有282間普通公寓及集體宿舍，以35平方米的小戶型一房一廳、二房一廳為主，整體出租率在90%以上。

時代周報記者從萬匯樓管理處了解到，萬匯樓的租金為400—650元/月，申請入住的租戶需滿足“月收入2600元以下，且無房無車”。與政府廉租房最大的區(qū)別是，萬匯樓的住戶都很年輕，主要是大學以上學歷，在廣州及周邊工作的非廣州戶籍的外來務(wù)工人員，這一群體往往不符合廣州市廉租房的申請條件、又無力購房。

然而，萬匯樓的租戶月收入超過了2600元的標準。對此，廣州萬科方面向時代周報記者解釋，會要求租戶簽訂承諾書，承諾自己符合申請標準，并附上單位開出的收入證明。就此而言，這一程序不同于2008年萬科所設(shè)想的：通過稅務(wù)部門了解租戶的收支水平及變化，對于不符合標準的租戶，定期“請”出萬匯樓。

實際上，萬匯樓租戶搬遷的原因并非因為月收入超標，或者是因為工作調(diào)動，或者是因為買房了。

萬科何嘗不想確保每間房都提供給符合標準的租戶，但是難題也擺在面前，作為企業(yè)，是難以通過稅務(wù)或銀行系統(tǒng)去檢測租戶的收入水平的。

同樣讓萬科為難的，還有成本的回收。據(jù)廣州萬科相關(guān)人士向時代周報記者介紹，萬匯樓的管理人員已精簡至6人，但每月租金收入扣除管理運營費用后的利潤僅為5萬余元。包括土地價款1166萬元在內(nèi)的總投資為4624萬元，其中1500萬元是萬科的“企業(yè)公民社會責任”的專項費用，其余3124萬元成本需要57年才可以收回。若以萬匯樓的經(jīng)營模式，大多數(shù)開發(fā)商只能對保障性住房望而卻步。

萬科總裁郁亮近日也坦言保障房建設(shè)缺乏制度建設(shè)，暫時還沒有看到有效的盈利模式，“政府過去承諾會按保障房核定成本的3%-5%，向開發(fā)商支付利潤，但成本的具體核定方法至今并不清楚。”

1.3萬億融資難題

在暫時沒有有效的盈利模式的情況下，保障房的融資難題如何解決？

按照住建部的計劃，2011年要建設(shè)1000萬套保障房，其中有350萬套是棚戶區(qū)改造，其余的650萬套真正屬于保障房范圍。這650萬套保障房的建設(shè)合計需要資金1.3萬億，中央和各個地方政府預(yù)計投入5000億，剩下的8000億的資金缺口則需社會資金的介入。

“中國2010年的固定資產(chǎn)投資總規(guī)模達到了27萬億元，2011年應(yīng)該超過30萬億元，在其中分出1.3萬億元應(yīng)該不是難題。”中國社會科學院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立同時也向時代周報記者強調(diào)，保障性住房的癥結(jié)在于，調(diào)動地方政府的積極性。

在中央的主導(dǎo)下，未來幾年保障房放量供應(yīng)之勢已然明確，地方政府也一改往日推諉搪塞之態(tài)：先是四川省簽下了保障房建設(shè)的“軍令狀”，今年要建設(shè)保障房22萬套；江蘇省政府近日也下發(fā)“任務(wù)分解方案”文件，計劃新增公共租賃住房、廉租房15萬套、經(jīng)適房6萬套，并給下屬13市“派發(fā)”任務(wù)；廣東省深圳市政府也在《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃（2011-2015）》中提及，未來5年將投資715億元建設(shè)保障房。

保障房建設(shè)涉及資金巨大，肯定不能完全依靠各級政府，要多方面籌集資金，動員民間資本共同來做。然在3月18日廣東省房地產(chǎn)市場景氣分析會上，某商業(yè)銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部的負責人聲稱，由于貸款規(guī)模有限、信貸市場供不應(yīng)求，商業(yè)銀行為了盈利必然會追逐利潤較高的項目，而保障房貸款不僅風險大，且綜合定價難以令人滿意，銀行對此興趣不大。此外，銀監(jiān)會近期也發(fā)文規(guī)定，“僅允許（融資平臺貸款）在有償還能力的保障性住房建設(shè)領(lǐng)域適度新增貸款”。

事實上，銀行對于保障房建設(shè)的保守態(tài)度，透過瑞銀證券的數(shù)據(jù)就可見一斑：2010年，工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、國家開發(fā)銀行發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款的年末余額就分別高達144億、173億、113億和878億元。

與銀行的保守相比，保險資金對參與保障房顯示了較濃的興趣。全國政協(xié)委員、中國平安集團董事長馬明哲認為，保險資金具有規(guī)模大、周期長、資金來源穩(wěn)定等特點，非常適合參與保障房投資和建設(shè)。3月9日，中國太保已率先試水第一單，其設(shè)立的“太平洋—上海公共租賃房項目債權(quán)投資計劃”正式通過了保監(jiān)會的備案。此外，中國人壽也透露已與北京、重慶等地簽訂了投資保障房的合作意向。

與此同時，住房公積金、信托等資金也均投身于保障房建設(shè)。早在2010年8月，北京、天津、重慶等28個城市被確定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的試點城市。信托方面據(jù)統(tǒng)計，2011年前兩個月，投資于有保障房性質(zhì)的信托計劃已發(fā)行了4款，算上近期全國社保基金牽頭的“南京方案”，信托資金投身保障房建設(shè)的規(guī)模預(yù)計可達58.9億元，較去年全年的投資規(guī)模10.8億元增長545%。

然而，這些資金相對于8000億元的缺口來說，可謂是杯水車薪。

謹防政府喧賓奪主

北京市社會科學院經(jīng)濟研究所副所長趙宏在接受時代周報記者采訪時表示，保障房的建設(shè)可以穩(wěn)定社會和市場，低收入的人群能夠解決住房問題，有利于社會的安定和諧，這也能為商品房市場提供一個穩(wěn)定的環(huán)境。“從而實現(xiàn)保障房市場、商品房市場雙軌制發(fā)展。”

“保障歸保障，市場歸市場”的思路早就有了，然而保障房遲遲未竣工、官員將經(jīng)適房建在海南島上、限價房項目大面積空置的現(xiàn)象時有發(fā)生。2011年規(guī)劃的1000萬套保障房如何合理分配？在信息不透明的現(xiàn)狀下，如何避免權(quán)力尋租？在保障房市場嘗到甜頭的政府，會否在房地產(chǎn)市場上“賴著不走”？這都是亟待進一步解決、或即將出現(xiàn)的問題。

上世紀90年代，中國福利房政策是將國家或集體公有住宅，以極其低廉的價格賤賣給國家機關(guān)及企事業(yè)單位的工作人員，實質(zhì)上是對有“單位”者的一種制度性的利益輸送。近期，企業(yè)利用自有土地建設(shè)保障性住房，被再次提到議程。

在2010年廣州市保障性住房土地計劃表上，有4宗國有企業(yè)用地。廣州住保辦對此聲稱，和企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)保障房是大勢所趨，既可解決企業(yè)低收入職工的住房需求，又可加快保障房建設(shè)進度，是政府和企業(yè)雙贏。然而，市場人士擔憂，在沒有細致到位的監(jiān)管并輔以必要的嚴刑峻法的情況下，保障性住房項目會變相成為一些有實力和資源的國有企業(yè)和事業(yè)單位的“福利分房”，導(dǎo)致有限的公共資源向特權(quán)階層、既得利益者階層不公平流動。

“廣州通過國企提供用地合作建設(shè)保障房的方式符合中央的精神，但也容易令人產(chǎn)生會否成為企業(yè)福利分房制度復(fù)辟的疑慮。”廣州大學房地產(chǎn)研究所所長陳琳在接受時代周報記者采訪時表示，除了要嚴格保障這些項目建設(shè)的房源確實提供給符合規(guī)定的困難職工外，還要嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用房的戶型面積標準，在審核上更為嚴格。

避免尋租之余，還得防止政府在住房市場上“喧賓奪主”，過分強調(diào)保障的功能，而忽略了市場本身的作用。保障房市場的特點在于，從規(guī)劃、拿地、產(chǎn)品設(shè)計、售價到成本核算，處處都有政府的影子。“保障房建設(shè)是政府給人民的承諾，整個過程的操作應(yīng)該由政府去把控，由政府交給開發(fā)商去建造，而開發(fā)商只是一個受托人的角色。”中國人民大學制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心如是向時代周報記者描述政府在保障房建設(shè)中的重要作用。

就此，業(yè)內(nèi)人士擔憂：若政府發(fā)現(xiàn)從保障房建設(shè)中有利可圖，且對此方式形成依賴，長期“扎根”于房地產(chǎn)市場，在極端狀態(tài)下可能會引發(fā)商品房市場的衰退或缺失，開發(fā)商徹底淪為住宅市場的配角，住房供應(yīng)不足的現(xiàn)象或?qū)⒃俅紊涎荩畮啄甑氖袌龌母锏某晒罱K付諸東流。

責任編輯：NF043(本文來源：時代周報 )

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