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京保障房新規:5年內轉讓只能原價 申購須夫妻共同辦產權
關鍵詞： 保障房 經適房 夫妻雙方 住房保障 物權概念
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本報記者 耿諾
未上市轉成商品房的產權保障房，不得以投資、投機為由抵押貸款；如果出售房產證辦理未滿5年的保障房，則只能按照原價出售給區縣住保部門組織的、其他符合條件的輪候家庭，或由政府回購。保障房申請家庭購買公開配售的經適房和兩限房時，申請人夫妻雙方需要共同與開發商簽署購房合同，房產證上也需要出現夫妻雙方的名字。昨日，市住建委發布《關于規范已購限價商品住房和經濟適用住房等保障性住房管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)。2007年后，由市、區政府組織建設收購，并面向符合條件家庭公開配租配售的保障性住房，都將納入管理范圍。這一通知將從今天開始實施。
無力還貸賣房優先償還銀行
市住建委相關負責人表示，“新政”規范的是按照《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)要求、建設收購并面向符合條件的家庭公開配租配售的各類保障性住房。目前，本市已經有18.2萬戶家庭解決了住房困難問題，其中有14.3萬戶家庭獲得了經適房或兩限房。
《通知》中規定，購買兩限房和經適房的家庭，抵押保障房貸款用途僅限于支付住房的購房款。已購兩限房和經適房在未轉為商品房前，購房家庭不能將保障房作價出資或者通過買賣、贈予等方式將房屋所有權全部或者部分轉移給他人。
住房保障家庭往往收入偏低，一套經適房的購房款也可能是整個家庭一大半的財產。一旦出現危急情況急需用錢，政策能否有所通融？市住保辦相關負責人表示，政府也為一些家庭的突發情況留出了人性化的空間，經區縣住保部門同意的情況下，所購房屋也可以為其他債務擔保。
如果被保障家庭做小生意缺本錢，把名下的保障房抵押給相關機構或者個人貸款的路走不通了，那可以出售嗎？
該位負責人表示，在取得契稅完稅憑證、房屋產權證沒滿5年的情況下，已購房屋不得按市場價上市出售。若因購房家庭無力償還購房貸款等原因需要處置房屋，只能由區縣住保部門組織其他符合條件的輪候家庭按照原購房價格購買，或者由政府按照原價回購。購房款也得先用于償還銀行、公積金中心等抵押權人。在這個處置過程中，房屋的產權性質不會發生變化。
以此計算，如果一個被保障家庭在2010年以40萬元的價格購買了一套經適房，并承擔了10萬元的銀行房屋貸款。如果這個家庭無力償還房屋貸款需要處置該套經適房，就只能按照40萬元的原價將這套經適房出售給區縣住保部門安排的其他符合條件的輪候家庭，或者由政府按照原價直接回購。出售這套房屋所得的40萬元購房款，要先優先償還銀行，剩余的房款才屬于這個被保障家庭。
買產權保障房夫妻雙方掛名
此前，有配偶的家庭如果購買保障房，房產證上可以只署一個人的名。但按照《通知》中的新變化，今后申請購房家庭在與房屋銷售單位簽訂買賣合同時，須申請人夫妻雙方共同簽訂，辦理共同共有或按份共有房屋登記手續。夫妻雙方對房屋產權份額有約定的，可持相關約定辦理按份共有房屋登記手續。
據相關負責人解釋，“共同共有”和“按份共有”是兩個不同的物權概念，房屋的“共同共有”是指夫妻雙方對房屋有同等的權利和義務。而“按份共有”，則是約定夫妻雙方每個人對這套房屋占有的份額。例如一方是1%，另外一方則為99%。
政策實施前，已經獲得房產證并登記為夫妻一方單獨所有的保障房，夫妻雙方可持身份證、結婚證、產權證、夫妻雙方關于房屋產權共有情況的約定等材料，到房屋登記部門辦理共有房屋登記手續，房屋產權性質不變。記者了解到，雖然從2007年至今已經有7個年頭，但由于從房屋建設到房主獲得產權證的過程需要一段時間，再加上獲得產權證后還需要等待5年，因此這14.3萬戶家庭中，還沒有出現滿5年之后“經轉商”或者兩限房上市的案例，因此這些保障房可以按照新政策添加配偶名字。
此前，本市曾經執行過持有“北京綠卡”家庭也可以申請保障房的政策，近幾年也有一部分北京戶籍的經適房業主將戶口調出本市。對于目前經濟適用住房產權人戶籍因各種原因已不在本市的，其取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年后上市出售，將由房屋所在地的區縣住房保障管理部門出具《已購經濟適用住房上市出售意見》，并明確是否行使優先購買權等情況，從而解決了這部分家庭的經適房出售問題。
入住人不符條件立即停止入住
新政中，保障房的開發商或產權單位在業主和租戶入住前30日，需要將入住家庭的情況書面告知區縣住保部門。在被保障家庭辦理入住手續后的10天以內，開發商還得將這些家庭實際入住的情況書面告知區縣住保部門。
與此相對的是，區縣住保部門會在這些家庭入住前核查家庭結構是否有變化，并通過房屋交易權屬系統核對全部申請家庭成員的住房情況。在輪候、購買、入住過程中，如果有家庭成員通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合相應的住房保障申請條件的，其入住手續將被立即停止，有關部門也將按照規定取消這個家庭的住房保障資格。
如果已經入住保障房，再購買、繼承、獲贈其他住房，是否會對原有保障房有影響呢？
“這種情況市住建委將在住房保障信息系統中核對其申請保障房的信息。”該負責人表示，經核對，屬于保障房申請過程的家庭，已通過保障房資格審核但尚未配租配售的輪候家庭，以及已經購買經適房、承租公租房或者廉租房，其購房和登記情況將通過住房保障信息系統反饋給市、區縣住保部門，區縣住保部門將對其保障資格進行復核。
如果這些家庭被查出已經不再符合相應條件，區縣住保部門將作出停止申請受理、取消相應申請資格、責令退回已購、已租相應保障房，或者停止發放租金補貼的決定，并組織家庭退出相應保障房。