官方微博 首頁 > 經濟發展 > 行業動向 > 房地產

2013年07月29日10:15 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

從7月1日起，北京市各區縣普遍上調了二手房最低計稅價，即最低過戶指導價，每個區域和不同項目計稅價不同，但并未對外公布具體詳情。如今，調整已過去將近一個月，記者通過走訪中介門店、二手房交易大廳及多方渠道了解到，此輪最低計稅價普遍上調10%左右，而一些學區房、熱點區域漲幅更高。

二手房交易中需繳納的各種稅費，是根據二手房買賣合同中的成交價及該區域最低計稅價為基礎計算得出的。若合同價高于最低計稅價，將以合同價作為計稅基數；若合同價低于最低計稅價，則以最低計稅價作為計稅基數。為了規避房屋交易雙方借“陰陽合同”逃稅，政府主管部門并未公開各區域最低計稅價詳情，具體情況一般都由中介機構通過大量過戶數據分析得來。數據顯示，最低計稅價上調后，二手房交易需要多繳納稅費從幾萬元到幾十萬元不等。

上周，記者通過走訪多家中介門店以及二手房交易大廳了解到，北京多個區域本次二手房交易最低過戶指導價普遍上調了10%左右，而五道口、萬柳、CBD等房價漲幅較快的區域的過戶指導價漲幅更大，有的漲幅超過30%。

□影響

學區房交易稅費或多30萬

最低計稅價上調后，相當一部分房源交易稅費成本上升。因行業內潛規則一般規定交易稅費由買方承擔，因此購房者購房成本隨之上升。記者采訪發現，學區房受影響最大，購買學區房的稅費成本大幅上漲。

華清嘉園的業主李女士告訴記者，在最低計稅價上調后，房子應交的稅一下漲了35萬元左右。

據中介介紹，李女士的房子單價6.9萬元/平方米，總價690萬元。最低計稅價上調幅度大約從原先的3萬元/平方米上漲到3.5萬元/左右。因為李女士的房源未滿五年，且非家庭唯一住房，因此，打算買這套房的人，即使采用“陰陽合同”避稅，購房人也要多繳納稅費34.64萬元。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉稱，學區房受影響大的原因是，購房人當初買房的價格并不高，但是學區房近年來市場成交價漲幅很快，所以在高總價和最低計稅價調整的雙重因素下，學區房受最低計稅價調整影響最大。

胡景暉分析表示，7月雖受最低計稅價上調影響，新增購房需求登記量小幅萎縮，但二手房業主出售心態仍較積極，據統計，7月新增房源登記量環比上月增近一成。房源量繼續增加，而需求量暫時萎縮，將在一定程度上緩解市場供求壓力，利于房價穩定。不過，因稅費增加，購房成本也不會降低。

釋疑

最低計稅價與市場價有差距

這輪最低計稅價是根據什么調整的？記者從相關部門了解到，7月這次調整是按照今年上半年二手房成交的市場價格調整的，每個區域、每個項目調整不同，同一個小區不同房源也會不太相同。住建部門負責在內部提供區域價格的變化，而最低計稅價的調整由稅務部門進行。

這一輪調整，多數片區調整幅度在10%左右，有的熱點區域更高，有的特殊項目價格變化很大，因此調整幅度也大；也有的區域低于10%。

不過，記者走訪發現，在此番調整后，最低計稅價仍與市場價有不小差距，有的差距仍達到1萬元/平米以上，最低計稅價并沒有完全接近市場。

記者從相關部門了解到，這是因為最低計稅價還不能完全是市場價格，“最低計稅價是一個兜底的價格，有的房源會因為特殊原因，如戶型、位置等因素成交價格比較低。所以要做到小區的房源價格都低于最低計稅價，只要在這個線上就算正常的?！?/p>

相關部門工作人員表示，最低計稅價就是地稅系統內部報稅的一個基數，目前不太可能公開調整周期和調整幅度。2011年12月北京大幅度調整最低計稅價時，當時就明確，今后最低計稅價的調整為動態調整，具體多久調整一次，主要看價格的變化，“價格變動比較明顯才調整，也不是所有項目都調整，調整中還可能有上有下?！倍绻_最低計稅價，就相當于是引導所有人簽訂陰陽合同避稅。

聲音

公開最低計稅價減少與市場價差距

最低計稅價的設定是為了避免二手房交易時簽訂“陰陽合同”避稅。但最低計稅價始終與市場價有一定差距，以致“陰陽合同”長期被打擊卻一直存在，幾乎成為行業內公開的潛規則。

最低計稅價調整后，中介機構會到地稅窗口試出大體的范圍，并“指導”買賣雙方簽訂可避稅的合同。

北京中原地產市場研究總監張大偉稱，在發達國家和地區，二手房交易都是按照實際成交價格作為稅基繳納。但北京與發達國家和地區不一樣的主要是：其他國家和地區基本都有持有稅費，而交易環節稅費相對較低；北京二手房交易的稅費已經很高，應該逐漸調整減少交易環節稅費，增加持有環節稅費，調整現在的市場存量。

北京房協秘書長陳志表示，從多方角度考慮，最低計稅價還是應該公開，公開后對買賣雙方都沒壞處，對政府而言，也并不是不公開計稅價就能杜絕“陰陽合同”。相反，公開之后，反而提高政府指導價的指導效率。

陳志稱，杜絕“陰陽合同”要先找到其存在原因，主要是因為最低計稅價和市場價之間仍然存在較大價差，使得買賣雙方想要從中避稅獲益。而減少這種價差，彌合兩者的差距后，“陰陽合同”就沒有存在的必要了，所以政府部門應該根據市場情況，提高調整最低計稅價的頻率，盡量減少最低計稅價和市場價的差距，“現在實行動態不定期調整，本身是一種進步”。

對于明知最低計稅價和市場價之間有差距，還故意做“陰陽合同”避稅的，陳志建議，應該加強制度設計，避免避稅行為。對于中介經紀人應加重處罰，比如終身禁止再入經紀人行業等；而對于經紀公司，可停止網簽、加重罰款等，要求經紀公司對經紀人做出更具體更規范的管理措施。陳志表示，其他國家和地區之所以很少有避稅行為，是因為偷稅漏稅是很嚴重的違法行為，后果非常嚴重。

算賬

以朝陽區望京地區的一套總價420萬元的二手房（總面積140平米，購房者為二套房）為例，假設能夠把合同做到最低計稅價，之前的最低計稅價為1.9萬元/平米，調整后，最低計稅價2.1萬元/平米計算。

調整前

營業稅：19000×140×5.5%=146300元

個稅：19000×140×1%=26600元

契稅：19000×140×3%=79800元稅費合計：252700元

調整后

營業稅：21000×140×5.5%=161700元

個稅：21000×140×1%=29400元

契稅：21000×140×3%=88200元

稅費合計：279300元

調整前后稅費差額

279300-252700=26600元。

返回頂部文章來源： 京華時報