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2013年09月06日10:02 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

9月5日成了名副其實的“地王日”。上海、杭州、蘇州當(dāng)日分別誕生了總價或單價地王，上海徐家匯(9.66, -0.20, -2.03%)中心項目被港資地產(chǎn)商新鴻基地產(chǎn)以217.7億元拿下，杭州華家池三幅地塊共拍出136.73億元，蘇州金雞湖兩地塊也被世茂房地產(chǎn)以47.25億元收入囊中。與此同時，華人首富李嘉誠卻不斷拋售資產(chǎn)，分別出售上海及廣州地產(chǎn)項目。

業(yè)內(nèi)人士認為，一二線熱點城市地價幾近瘋狂，已透支了未來上漲空間。在新興市場面臨資金流出、國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)背景下，開發(fā)商不計成本拿地，未來或面臨價格下跌“被套”風(fēng)險。

滬杭蘇共創(chuàng)“地王日”

9月5日上午，上海土地出讓史上總價最高的地王出爐，現(xiàn)場經(jīng)過百余回合競價，徐家匯中心項目被新鴻基地產(chǎn)旗下威萬國際投資有限公司以217.7億元的總價獲得，溢價24.21%，折合樓板價為37264.4元/平方米。

217.7億元的總成交價格在全國，僅次于此前的廣州亞運城地塊，也是上海迄今為止總價最高的地塊，刷新了2010年2月上海南外灘地塊創(chuàng)下的92.2億元成交紀錄。

徐家匯中心項目地塊出讓土地面積共計9.9萬平方米，因體量大、起拍價高，一直是上海房地產(chǎn)市場關(guān)注的焦點，原先有四家房企提交了預(yù)申請，其中兩家相繼退出，最終入圍的兩個競買者分別為新鴻基、九龍倉-恒基聯(lián)合體，起始總價高達175.26億元。新鴻基地產(chǎn)、九龍倉和恒基兆業(yè)都是香港開發(fā)商巨頭。

9月5日堪稱長三角的“地王日”。2013年杭州土地市場最受關(guān)注的華家池地塊同日開標(biāo)，華家池地塊地處杭城市中心，位于浙大華家池校區(qū)的北側(cè)，由3宗商住用地組成，總出讓面積達239.7畝，總地上建筑面積達63.2萬平方米，這3宗土地整體出讓的總起價達97.3億元。

最終三幅地塊分別被綠地以56.2億、世茂以36.7億、濱江以43.83億拍得，成交樓面價分別達到19416元/平方米、23828元/平方米和23189元/平方米，總成交金額高達136.73億元，成為華家池區(qū)域地王。杭州當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，這意味著杭州市中心的房價將邁向5萬元/平方米。

同日下午，蘇州金雞湖兩幅地塊正式開拍，最終被世茂斥資47.25億元收入囊中，其中一幅地塊成交總價24.15億元，成交樓面價15011元 /平方米，溢價率74.24%，另一幅地塊成交總價23.1億元，成交樓面價15151元/平方米，溢價率76.8%，成為金雞湖區(qū)域樓面價地王。

此前的4日下午，北京誕生了新的單價地王，融創(chuàng)中國以21億元的總價，加配建27.8萬平方米醫(yī)院的出價奪得農(nóng)展館地塊，折合樓面價73099元/平方米。業(yè)內(nèi)預(yù)計，該地塊可能被打造成為北京乃至國際最頂級豪宅，預(yù)計售價超過15萬元/平方米。

熱點城市地價持續(xù)攀升

開發(fā)商不計成本在一二線熱點城市拼搶，各地誕生出一批總價或單價地王。北京今年年內(nèi)土地出讓金已達1098億元，預(yù)計年內(nèi)將突破1400億元。上海截至8月底土地出讓金便已經(jīng)突破千億大關(guān)，預(yù)計9月火熱勢頭將延續(xù)。根據(jù)上海相關(guān)部門公告顯示，僅9月就有26宗經(jīng)營性用地將入市，累計起始出讓金將達到310億元。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的報告顯示，8月，上海、北京、廣州、深圳等十個典型城市土地出讓金收入811.6億元，同比增長149.3%。土地成交均價為每平方米3259元，同比增長151.4%，已持續(xù)11個月同比正增長。

大型房企在一線城市拿地尤為積極。據(jù)中原集團研究中心監(jiān)測，8月十大標(biāo)桿企業(yè)拿地金額已達266億元，獲得的權(quán)益可建面積達到508萬平方米。連主攻二三線城市的恒大地產(chǎn)，也將進入北京等一線城市作為其下半年的戰(zhàn)略目標(biāo)。

房價大幅反彈是造成一二線城市土地市場持續(xù)高熱的主要原因。據(jù)中國指數(shù)研究院[微博]公布的百城房價指數(shù)顯示，8月百城住宅價格同比上漲了8.61%，連續(xù)第九個月上漲，且漲幅比上月擴大0.67個百分點。

今年以來，一線城市土地成交量整體上行，熱度非同一般。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為， 一二線城市中心土地資源具有稀缺性、中高端物業(yè)需求強勁及抗跌性能力強等多種特征，導(dǎo)致龍頭開發(fā)商集體看好這些地塊。下半年一線城市土地價格整體上行態(tài)勢依舊明顯。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)期，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，地價抬升趨勢已經(jīng)很難抑制，地王繼續(xù)涌現(xiàn)的可能性較大。在目前高端市場過熱情況下，應(yīng)該加大對中端市場的支撐力度，否則“金九銀十”市場將存在失控風(fēng)險。

李嘉誠或看空樓市“錢景”

然而就在全國各地地王連續(xù)誕生，開發(fā)商一片狂熱之時，華人首富李嘉誠卻不斷拋售其在內(nèi)地及香港所持物業(yè)。

8月29日，“長和系”兩家公司長實、和黃雙雙發(fā)布公告，將各自下屬公司分別持有的廣州西城都薈廣場各50%股權(quán)出手。此外，長和系還打算出售其在上海陸家嘴(17.99, -0.79, -4.21%)開發(fā)的首個寫字樓項目——東方匯經(jīng)中心，叫價約60億元人民幣。不僅如此，和黃旗下的百佳超市也被傳有出售計劃，并獲得華潤的競購。僅轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場，長和系即可套現(xiàn)超300億元人民幣。

除了拋售內(nèi)地資產(chǎn)，李嘉誠又被曝出通過其他方式變相減持在港資產(chǎn)。置富產(chǎn)業(yè)信托日前公告稱，打算出價58.49億港元，向李嘉誠控制的長江實業(yè)收購天水圍發(fā)展有限公司全部已發(fā)行股本，意味著通過此次資本運作，長江實業(yè)變相減持嘉湖銀座近70%的股權(quán)。

李嘉誠大舉出售內(nèi)地房地產(chǎn)項目與其他房企瘋狂拿地形成鮮明對比。萬科董事會主席王石(微博)在看到融創(chuàng)拿下北京新地王的消息后，也在微博上點評稱“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”有私募基金投資人士表示，這顯示出對于房地產(chǎn)市場前景，多空雙方分歧十分強烈。

中房信研究總監(jiān)薛建雄稱，李嘉誠是跨越周期投資的高手，每次都獲得超高利潤，曾在2008年金融危機到來之前出售上海靜安寺附近寫字樓就是很好的案例。未來美國QE退出，亞洲房地產(chǎn)和資產(chǎn)價格可能會有劇烈波動，李嘉誠選擇在現(xiàn)在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入高風(fēng)險區(qū)間。

21世紀不動產(chǎn)市場總監(jiān)桑雨楓認為，今年產(chǎn)生的地王面臨的風(fēng)險，是2014年房地產(chǎn)政策的不確定，如果調(diào)控風(fēng)向改變，這些開發(fā)商就將處于極度危險境地。

房價高漲調(diào)控難度加大，為穩(wěn)定房價和地價預(yù)期，樓市調(diào)控長效機制出臺的預(yù)期日益強烈。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一指出，長效機制的內(nèi)容應(yīng)包括更多的采用稅收、信貸等經(jīng)濟的和法律的手段來進行調(diào)控，在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機制。

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