房地產調控十周年:三大趨勢看2013超值好房子

2013年12月27日15:04 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信字號：T|T

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2013年,樓市調控進入第十年,但仍涌現出不少高品質、好口碑的標桿樓盤。而房子的價值也已突破居住功能,成為一個生活系統,一個承接“資源”的平臺。

三大趨勢看2013“超值”好房子

調查顯示,房屋置換成本攀升,促使“一步到位”和改善型接棒主力市場的趨勢更為明顯

2013 年,經歷了始于2003年的中國房地產市場調控十周年。這十年中,歷經數次調控,調控力度逐步加大、調控手段日趨豐富、調控范圍不斷拓寬,將房地產市場逐步引向健康發展的軌道上。經過政策和市場的淘洗之后,在樓市格局不斷變化之中,仍有一些高品質、好口碑的優秀樓盤呈現,傲立于市場,接受購房人的檢閱。

一生要買幾次房?

來自一份針對購房人群的調查數據顯示,在中國,20-30歲購房者占到28.7%;31-40歲購房者占34.6%;40歲以上占36.7%。從不同年齡段購房的置業次數上看,20-30歲人群購房有83.3%屬首次購房;31-40歲人群中2-3次購房的占到48%;40歲以上人群中2-3次購房占到 30.8%。也就是說,很多人會在30歲以前買第一套房,30-40歲實現第二次置業。事實上,中國房產市場不過20多年的歷史,規模化的第三次置業尚未完全體現。

然而有不少業內人士更習慣按生命周期確定購房次數的理論,通常將中國人的住房需求劃分為單身、新婚、撫育子女、退休四個階段。除去房改、拆遷等外界因素,以生活需求為出發點,中國人應該會有4次置業需求。如果年輕人在單身時租房住,那么一生中至少要買3次房。

隨著針對房地產市場的限購限貸政策頻出,房屋置換成本不斷攀升,購房人在面對手中有限的房票時愈發慎重,而“一步到位”和改善型接棒主力市場的趨勢在近兩年更加明顯。

“超值”好房子

無論能購買幾次,買到超值的房子,都是購房人的購買目的。關于“超值”的標準也在不斷演化,看面積——50平方米和150平方米的區別;看裝修——簡裝和豪裝;看地段——中心區和郊區;看風景——公園與湖景。

隨著購房人的價值體系發生變化,“活著”還是“生活”被反復提及。房子的價值已突破居住功能,成為一個生活系統,一個承接“資源”的平臺。在這個意義上,房子的評價標準與其鏈接的資源息息相關。這些資源包括建筑與舒適性、自然景觀、社會服務體系、社區關系與社區文化等。

因此,開發商已不再是一個建筑的提供方,更是一個資源注入者。他們將各種外部資源注入社區中,形成了某種生活體系,從而構建了房子的整體價值。

2013年涌現出的標桿樓盤便符合了上述特征,同時也體現出了新的特征。

【趨勢1】

城市公寓稀缺性日益凸顯

2013年以來,北京的高端住宅市場成交價格與成交量繼續一路攀升。隨著城市核心區地塊供應的連續“斷頓”,項目稀缺性進一步凸顯。

CRIC研究中心的一項數據顯示,自2011年以來,高端住宅市場成交量逐年遞增,2013年三季度,北京高端公寓成交總量逼近百萬平方米大關,再創歷史新高。

業內人士分析指出,隨著經濟條件、生活環境的改變,人們對生活質量的要求也會越來越高。無論是高端市場、中端市場包括保障房市場的存在,都是市場需求的一種表現,而這種表現對于北京來說更趨向于高端化。北京作為世界城市,是全國精英乃至未來世界精英的聚集地,對于生活的要求有著越來越高、甚至領先于大多數國家與地區的標準,未來北京的高端住宅市場應該是穩定發展的市場。

而這種需求的改變與增加,也催生了諸如紅璽臺、鴻坤·花語墅、臻園、常楹公元等多個城市核心區域的項目,備受市場關注。

盡管一線城市的房地產市場,受調控政策影響,呈現出不同的成交狀況,但高端住宅價格上漲的動力依然存在。業內普遍認為,一線城市土地供應日益稀缺,“地王”屢屢刷新,未來以別墅為代表的高端住宅市場在供應和成交兩方面仍將持續升溫。

【趨勢2】

改善型項目接棒主力市場

不少房企人士表示,2013年,北京樓市一個顯著的變化是,在上半年市場交易中,首次置業需求仍占絕對優勢;而從年中開始,對價格承受力較高的改善型需求開始占據較大比例,這也成為近期支撐北京房價的重要因素。

無獨有偶,根據一份統計數據的調查結果,北京樓市成交的平均戶型面積在近期均有一定程度的提高。有業內人士指出,在近期推出“單獨二胎”政策,將有可能徹底改變樓市現存的戶型格局,未來新房居室戶型的設計將會有更多的三居室、四居室和多居室產品出現,而考慮到目前高房價和資源的有限性,如何在盡可能不多增加面積的前提下設計滿足新增的需求,已成為不少企業開始思考的問題。

事實上,政府主導的自住型商品房,也從戶型上開始更多考慮到改善型需求。北京首批自住型商品房項目,雖然以戶型套型面積在90平方米以下的緊湊小戶型為主,但這些不到90平方米的小戶型仍要滿足三室兩廳的標準。

由此也說明,改善型需求正在日漸放大,未來將會形成巨大的市場推動力。

【趨勢3】

小型商辦產品如日中天

今年北京商品房市場調控進一步加碼,限購、限價、限售此起彼伏,一些不限購的小型商辦項目卻獲得了新機遇。隨著強大的市場需求,商辦項目在年底更有快馬加鞭的勢頭。

業內人士表示,當前住宅限購的市場環境下,只有商業地產可以放大金融杠桿來實現盈利。在目前國內投資渠道狹窄的大環境下,眾多中小投資者都想搭上北京樓市飛速上漲的快車,尤其是商業型物業,但由于寫字樓和大興商鋪的資金門檻太高,小戶型商業辦公類項目則成為最好的目標。

從近期的銷售排名來看,包括旭輝E天地、金隅自由筑、合生世界花園等項目,均入圍市場銷售前10名。由此可見小型商辦項目在市場中的火熱行情。

另據一份機構針對北京10個商辦項目的監測數據,從項目的租金回報率來看,七成以上的項目都可以達3%以上,部分項目甚至能夠達到4.3%—4.7%,這已遠高于普通二手房2.2%的租金回報率。

今年以來,北京二手商住房在部分區域的成交增長尤為明顯。機構統計顯示,包括亦莊、百子灣、國貿、雙井等典型區域,今年下半年以來,商住兩用房成交占比大幅度上漲。如百子灣區域,目前二手房成交商住兩用房占總量的七成之多,其他幾個區域,商住房成交比例與2013年一季度相比,也都有5%以上的增幅。

本版采寫/新京報記者李捷

新京報制圖/師春雷

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