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2014年02月20日08:57 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

原標(biāo)題：學(xué)者稱中國房地產(chǎn)市場分化加劇 應(yīng)重視調(diào)控針對性

“房”無疑是當(dāng)下牽動最多人的熱門話題。老百姓關(guān)心房價(jià)漲落，地方政府關(guān)心土地出讓收入，開發(fā)商關(guān)心市場未來走勢。

在國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所主辦的第十二屆中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國研中心市場研究所所長任興洲、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部研究中心主任秦虹、保利房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理劉平等我國房地產(chǎn)市場研究領(lǐng)域的重量級專家和業(yè)界人士對2014年房地產(chǎn)市場走向做出研判。專家認(rèn)為，我國房地產(chǎn)市場高速增長時(shí)代已結(jié)束，市場分化在加劇，以北京為代表的一線城市房價(jià)還有上漲空間，而三四線城市房地產(chǎn)市場存在風(fēng)險(xiǎn)。

政府應(yīng)重視調(diào)控的針對性

對于今后中國房地產(chǎn)市場的走勢存在著兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，2014年中國房地產(chǎn)市場將依然火爆，房價(jià)將繼續(xù)大幅上漲，還有人認(rèn)為2014將是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折之年，房地產(chǎn)積聚的風(fēng)險(xiǎn)將集中爆發(fā)，甚至有崩盤的危險(xiǎn)。

對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場研究所所長任興洲認(rèn)為，當(dāng)前各城市房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯分化的趨勢，尤其是三四線城市存在潛在風(fēng)險(xiǎn)，“有的城市去庫存化周期拉長到14-16個(gè)月，存在產(chǎn)能過剩的風(fēng)險(xiǎn)，另一方面它們還不得不拍賣土地保持財(cái)政平衡，這個(gè)過程蘊(yùn)含了巨大風(fēng)險(xiǎn)。”

任興洲指出，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)五方面新的階段性特征。

第一，住房存量顯著增大，已達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。“2012年全國城鎮(zhèn)家庭戶均住房1.03套，城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率為85.39%。從全世界來看，住房自有率已經(jīng)很高，2012年人均住房面積達(dá)到26.9平方米，我國城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過去，但是房子在不同人群之間的分布是不平衡的。”

第二，這兩年城市間分化特征顯現(xiàn)。在住房銷售、住房價(jià)格、土地以及投資方面都顯示出分化的特征。

不同城市房價(jià)漲幅不一，一線城市依然火爆，房價(jià)漲幅較大，北京屢屢出現(xiàn)日光盤，供給仍然比較緊張。二線城市房價(jià)雖然也在上漲，但是增幅比一線城市要低。三四線城市和一部分二線城市庫存量加大。在土地出讓和投資方面，一線城市和部分二線城市需求原因?qū)е碌貎r(jià)大幅上漲，溢價(jià)幅度驚人，“北上廣深四個(gè)一線城市，2013年的土地出讓收入達(dá)5100多億元，比2012年同期上漲了181.72%，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。而有的三四線城市土地價(jià)格平穩(wěn)，甚至開始有所回落。”

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也出現(xiàn)分化的趨勢，大企業(yè)之間的競爭進(jìn)一步加劇，企業(yè)集中度提高。

“2013年，前50家房企的銷售金額和銷售面積占比都大幅提高，勢頭越來越迅猛，走出去的步伐也在加快，而一些小企業(yè)資金鏈斷裂，處境困難。未來大企業(yè)之間的競爭將進(jìn)一步加劇。”

第四，城鎮(zhèn)住房雙軌供給體系的思路愈加清晰。2010年末，政府累計(jì)解決了2600多萬戶家庭住房困難問題，“十二五”期間我國將再建成3600萬套保障房，此外政府承諾再增加1000萬套的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，“商品房和保障房的雙軌供給思路越來越清晰。”

第五，地方調(diào)控呈現(xiàn)因地制宜的新趨勢。以往中央政府調(diào)控都是采取“一刀切”的辦法。2012年以來，各地出現(xiàn)了針對性強(qiáng)的差異化調(diào)控措施，分類調(diào)控的趨勢和特征比較明顯。

任興洲說，當(dāng)需求快速上升的時(shí)候，房地產(chǎn)泡沫破的可能性不大，往往到了供求平衡或者供大于求的時(shí)候，泡沫破滅的幾率就會提高。針對房地產(chǎn)市場出現(xiàn)這些新特征，以及市場分化的趨勢，政府應(yīng)更加重視調(diào)控的針對性和分類指導(dǎo)，這是一個(gè)大趨勢。

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