房企究竟有沒有進入冬天?
時下,國內房地產企業面臨不少困難。中國社科院研究員易憲容近日就房企過冬問題對中國經濟時報記者表示:“房地產企業過什么冬呢?價格都沒有調下來,還過冬呢?中國的房地產市場沒有幾年調整是不可能的。”
易憲容認為,目前來談房地產“企業過冬”并不恰當,因為房價還未調整到位,政府救市政策出臺得越多越頻繁,只能起反作用,大家對房價觀望心態更重。但中體奧林匹克花園總裁陳順表示,房地產企業確實已進入寒冬,必須調整產品結構、適當下調價格。
那么,房地產企業究竟有沒有進入冬天呢?
中南財經政法大學金融學院、房地產教研室主任王凌云近日在接受中國經濟時報記者采訪時認為,房地產企業的確已經在過冬了,不能因為房價沒有大幅度下跌就否認企業在過冬。正是房企處在過冬的狀態下,市場在賣方和買方的博弈中逐漸進行調整,但價格調整也不可能一步到位。
上海春之聲置業公司董事長朱大鳴則對中國經濟時報記者表示,在2007年瘋狂圈地鋪攤子上項目的房企很多都在過冬,也有一些房企,在2007年圈地潮中沒有搶到土地的,項目銷售差不多的,現在無所謂過冬不過冬。這里的過冬概念是指日子不好過,成交量低迷?!艾F在不僅僅是房企在過冬,整個世界的經濟都在過冬。”
朱大鳴說:“今年我們明顯感覺到開發企業投資地產建房的意愿大為下降?!?/p>
房企面臨雙重風險
“現在,房地產企業是真真切切地在過冬了,而且這個冬天還很寒冷?!狈康禺a高級經濟師、地產評論人章林曉近日對中國經濟時報記者表示,房地產企業面臨的形勢很嚴峻,甚至面臨能不能存活下去的嚴重威脅。
“首先,房企面臨‘難以為繼’的風險?!闭铝謺詫Ρ緢笥浾弑硎荆康禺a企業最主要的收入來源是房地產的銷售收入。但是,2008年下半年以后,全國許多地方的房地產市場逐漸進入凝凍狀態,銷售量下滑十分迅速,到目前為止,有些地方有些樓盤已經3個月甚至5個月零成交。
“另外,房企還面臨著‘資不抵債’的風險。”章林曉告訴本報記者,過去幾年,無論是在開發商還是在專家學者之間,流行著這樣一種觀點,認為房地產即便存在泡沫也是硬泡沫,尤其是里面的土地泡沫不容易破滅;另外還有人認為,由于土地的壟斷特性,我國房地產市場并沒有完全市場化,政府有能力托住土地泡沫進而托住房地產泡沫;更有學者和研究機構認為在中國城市化沒有完成前,房地產價格只可能上漲而不可能下跌。
在經濟趨冷的趨勢下,房地產行業壓力遠超其他行業壓力的另一個重要原因,在于土地資產的特點。土地資產有別于其他固定資產,其他固定資產都提取折舊,它是隨著時間的推移而不斷貶值的,而地產屬無形資產,它不提折舊而是實行攤銷,但可以通過評估和交易重新恢復或重建,而且這個恢復或重建后的價格能得到銀行或其他市場主體的信任,可以此去做融資抵押。
房地產企業的經營戰略決策都是建立在“土地價格可恢復或可重建”的基礎之上。不論房地產企業取得土地時成本多低,在價格暴漲后,房地產企業激進的戰略布局都是以暴漲后的價格去抵押融資并實行擴張的。一旦遇到房地產(土地)泡沫破滅,囤積房地產(土地)越多的企業,“資不抵債”的風險也就越大。
房地產企業已經在過冬,但為什么不敢大幅降價銷售?章林曉認為,一旦大幅降價銷售,一些房地產企業“資不抵債”的風險,就會立刻從“潛在”走向“現實”,而如果硬挺著“沉在水底”,或許還能僥幸躲過寒冬期。
大規模兼并重組或將出現
中南財經政法大學教授王凌云說,一般認為市場低迷的時候,進行重組是一個好時機,再加上中央和地方政府的鼓勵,房企大規模的重組是很有可能會出現的。
朱大鳴對中國經濟時報記者表示,現在是危機時刻,兼并重組可以節省成本,提高資源的利用率,但到目前為止,房企還沒有出現大規模的兼并重組現象。
他認為,在這場過冬的競賽中,會有一批企業“裸奔”跑不到冬天被凍死,或者向資金充裕的企業尋找避寒的場所,但同時,也會有一批新的企業誕生。
“這是我們第四次房企大發展的時機?!敝齑篪Q說,過去30年誕生了三代房企,第一代以中房為代表,第二代以萬科為代表,第三代以碧桂園為代表,第四代不知道還有哪些房企會成長起來,最終能和前三代老房企笑傲群雄,但現在是新的有能力房企壯大的好時機。
章林曉表示,從房地產經濟的特征分析,如果中國的部分房地產企業只走到“難以為繼”,而沒走到“資不抵債”的程度,那么,出現大規模兼并重組的可能性相對會大一些;而一旦接近或者越過了“資不抵債”的底線,那么,對于那些幸存下來還欲擴張的房地產企業,或者業外欲進入房地產行業的企業來說,相比較“兼并重組”來說,“另起爐灶”應該是他們更明智的選擇。(記者 王松才)
|