記者昨日獲悉，國家外匯管理局日前再度下發(fā)通知，明文規(guī)定停止辦理6月1日以后的所有外商投資房地產(chǎn)項目外債登記以及外債結(jié)匯手續(xù)。對于境外房地產(chǎn)投資商來說，投資國內(nèi)房地產(chǎn)的自有資金成本大幅度提高；與此同時，這一政策也基本杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)過程中短期“熱錢”的進(jìn)出渠道。

6月1日起停辦

這份名位《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》(匯綜發(fā)[2007]130號，下稱130號文)今年7月10日由國家外匯管理局下發(fā)各省市分局。

通知指出，對2007年6月1日以后(含2007年6月1日)取得商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書且通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)(包括新設(shè)和增資)，各分局不予辦理外債登記和外債結(jié)匯核準(zhǔn)手續(xù)。

與此同時，對2007年6月1日以后取得地方商務(wù)主管部門批準(zhǔn)證書但未通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，各分局不予辦理外匯登記(或登記變更)及資本項目結(jié)售匯手續(xù)。

一家境外投資公司有關(guān)人士向記者表示，全部備案將會大幅延長公司注冊的審批時間，與此同時，由于無法進(jìn)行外資借貸，公司可能不得不提高房產(chǎn)公司注冊資本。

失去外資借貸渠道之后，外商房地產(chǎn)公司的資金來源只有兩個，一個是公司自有資金注資，另外就是國內(nèi)借貸。據(jù)介紹，國內(nèi)銀行借貸必須要求土地四證齊全，也就是說，房地產(chǎn)公司只有付清土地款之后才可能進(jìn)行貸款。由于目前土地價格飆升，一些土地價格已經(jīng)超出總開發(fā)規(guī)模50%，這就意味著，開發(fā)公司將不得不加大注冊資本來完成土地付款。對于公司來說，自有資本比例大幅度提高直接帶來資本金回報率下降。

減輕人民幣升值壓力

這份文件是2007年5月23日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(商資函[2007]50號)的補(bǔ)充文件。從第一批公布已經(jīng)通過備案的128個新批外商投資房地產(chǎn)項目公司以及42家增資房地產(chǎn)公司情況顯示，所有公司都為全額注冊，并沒有任何借貸。

按照此前操作標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到最小注冊資本規(guī)定后，中國項目公司額外融資需要通過外幣借款或者從境內(nèi)人民幣借款來實現(xiàn)。

此次規(guī)定出臺之后，公司資本必須以增資的形式才能夠獲得結(jié)匯批準(zhǔn)，而一旦以注冊資本的形式進(jìn)入，就將被鎖定在國內(nèi)，也就是說，規(guī)定等于杜絕了房地產(chǎn)開發(fā)投資中境外資本短期進(jìn)出的大門。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在一季度增加的1357億美元外匯儲備中，順差及外商直接投資僅為623億美元，另外有734億美元的非常規(guī)資金結(jié)匯，外匯儲備新增規(guī)模大于貿(mào)易順差和外商直接投資的情況越來越嚴(yán)重。而在這些非常規(guī)資金結(jié)匯中預(yù)計將有相當(dāng)一部分將借人民幣升值之機(jī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場。據(jù)不完全統(tǒng)計，在過去的兩三年中，數(shù)以千億美元的海外資金進(jìn)入中國，其中大部分投入了房地產(chǎn)市場。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示，當(dāng)人民幣持續(xù)升值時，投資房地產(chǎn)不但能獲得人民幣升值收益，還可以獲得房地產(chǎn)本身增值的收益，雙重的投資收益對外資構(gòu)成了難以抵擋的誘惑。受人民幣持續(xù)升值預(yù)期的影響，越來越多外資開始關(guān)注繼而通過各種途徑進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場，投資熱情不斷高漲。由于人民幣穩(wěn)定小幅升值將給海外投資資金帶來較為豐厚的雙重投資收益，再加上很多海外機(jī)構(gòu)和投資者預(yù)計中國經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場未來仍將保持上升趨勢，因而會有更多外資想盡辦法加大對中國房地產(chǎn)市場的投資力度。（劉秀浩）