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國務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)八條措施出臺(tái)后不滿一月，備受關(guān)注的北京樓市調(diào)控政策于16日正式落地。業(yè)內(nèi)人士分析，北京樓市調(diào)控措施的實(shí)施，直擊此前助推樓市投資、投機(jī)性需求的幾大要害，投資、投機(jī)性需求將被冰凍。
受限人口超百萬
據(jù)北京中原三級市場研究中心的估計(jì)，在新的限購政策下，涉及政策限制的人口超過百萬，投資、投機(jī)性的購房需求幾乎已經(jīng)喪失掉了生存的空間。
更為重要的是，相比國八條在限購政策上的表述，北京市將非本地戶籍居民買房的納稅證明年限從一年提高至5年，而這一周期的設(shè)定不僅打擊了投資、投機(jī)性的購房需求，更使非理性的購房需求受到直接的限制。
北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，這一政策將使得外地戶籍購房者最少需要到27歲以后(22-23歲畢業(yè))才能置業(yè)。將明顯抑制市場上外地年輕人的購房需求，從而改變市場剛性需求的構(gòu)成，緩解需求壓力。
今年成交量預(yù)計(jì)跌三成
北京中原地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，首先是直接全面封殺投資需求，2009年來的樓市價(jià)格上漲過快大部分原因是因?yàn)橥顿Y需求占比過高，而全面的限購政策執(zhí)行，將使得市場投資需求基本萎縮，有利于樓市回歸居住的本質(zhì)屬性。
其次，二成左右的北京家庭、部分外地戶籍將不得再購房。目前房價(jià)依然屬于比較高的階段，特別是部分郊區(qū)房價(jià)明顯存在泡沫化。預(yù)計(jì)2011年成交量下調(diào)將超過三成。
遏制價(jià)格要看政策落實(shí)
北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)所常務(wù)副所長馮科認(rèn)為，加大保障房建設(shè)主要針對北京房價(jià)偏高，普通市民無力購買商品房，這種手段是以疏通需求為主，是一種長期的緩解樓市困境的良方。
中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌表示，在北京供不應(yīng)求的樓市格局中，同時(shí)加大保障房建設(shè)，能平衡供需，也將進(jìn)一步疏通購房渠道，滿足人民群眾的住房需求。
北京中原地產(chǎn)分析人士指出，以北京為代表的部分城市，從2010年4季度開始的大量住宅類地塊投放市場已經(jīng)逐漸緩解了購房者對房源緊張的擔(dān)憂。但是保障房及商品房的供應(yīng)效果只能在下半年才能明顯出現(xiàn)，所以實(shí)際對價(jià)格的抑制作用依然需要看政策的落實(shí)及持續(xù)力度。
更多嚴(yán)厲措施將出臺(tái)
北京樓市調(diào)控新政中，另一項(xiàng)嚴(yán)厲措施是實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率，稅務(wù)部門對定價(jià)過高、預(yù)計(jì)增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提高土地增值稅預(yù)征率，具體辦法由稅務(wù)部門會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定公布。
對此，北京聯(lián)達(dá)機(jī)構(gòu)總裁楊少鋒認(rèn)為，現(xiàn)在土地增值稅基本上是采用預(yù)征的方式，口徑比較松的時(shí)候一度將預(yù)征額定為1%的下限，也就是一個(gè)項(xiàng)目還沒有動(dòng)工，先按項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售收入的1%預(yù)征，然后在項(xiàng)目完成結(jié)案后進(jìn)行清算。現(xiàn)在，這個(gè)預(yù)征額的下限很可能提高很大的幅度。他認(rèn)為，如果從嚴(yán)征繳高檔項(xiàng)目的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)真金白銀的現(xiàn)金支出，壓力將十分巨大。
北京某研究所所長牟增彬認(rèn)為，提高首付、加強(qiáng)利率管理將較大抑制投資投機(jī)，對樓市的震懾作用十分突出，如果進(jìn)一步提高首付和利率，那樓市無疑將遭遇寒潮。