“2006上海國(guó)際地產(chǎn)大會(huì)”昨天在上海浦東新國(guó)際博覽中心拉開帷幕，在首日大會(huì)舉行的國(guó)際城市政府論壇上，三位業(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)專家就目前市場(chǎng)最關(guān)注的“國(guó)六條”及其細(xì)則出臺(tái)后的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控前景展開熱議。

聶梅生：此輪調(diào)控遠(yuǎn)未結(jié)束

“我們的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控正在貫徹實(shí)施階段，并且遠(yuǎn)未結(jié)束。”全國(guó)工商業(yè)聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生指出。

聶梅生表示，在國(guó)家明確提出建立和諧社會(huì)與科學(xué)發(fā)展觀的大背景形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)重心將從1988年第一次房改后的發(fā)展經(jīng)濟(jì)功能再向發(fā)展社會(huì)功能傾斜、轉(zhuǎn)移。“這一次的‘國(guó)六條’及其細(xì)則就已反映出來(lái)，一是

房地產(chǎn)業(yè)仍是支柱產(chǎn)業(yè)的地位明確；二是地區(qū)特別是城市政府這一執(zhí)行對(duì)象明確；三是大力發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的重點(diǎn)明確；四是整個(gè)‘十一五’期間這一調(diào)控執(zhí)行期明確。”

同時(shí)，聶梅生也表示，此次政府是希望通過調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)引導(dǎo)市場(chǎng)需求和消費(fèi)理念，但調(diào)控新政在嚴(yán)密性上仍存在一些問題。“在結(jié)構(gòu)調(diào)控上，新政是限面積、限比例，但沒限價(jià)格；在土地調(diào)控上，新政是限套型、限價(jià)格，但沒限面積；在信貸調(diào)控中，新政是限套型、限面積，但沒限價(jià)格———政府部門的意見似乎還不在同一層面上，未來(lái)在操作中還需要細(xì)化。”

聶梅生透露，“國(guó)六條”細(xì)則出臺(tái)后，政府正在聽取業(yè)內(nèi)反映、征求意見。“所以說(shuō)調(diào)控政策也沒有結(jié)束，各地的細(xì)化政策會(huì)如何，如何增強(qiáng)政策的可操作性，大家要靜心等待。”

王小廣：警惕房地產(chǎn)過度增長(zhǎng)的“擠出效應(yīng)”

國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與發(fā)展研究室主任王小廣則更關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展所存在的問題。

“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過度依賴房地產(chǎn)的確是個(gè)問題。”王小廣指出，“我國(guó)的房地產(chǎn)信貸投放增長(zhǎng)過快，并可能帶來(lái)三大‘?dāng)D出效應(yīng)’，一是房地產(chǎn)消費(fèi)過度增長(zhǎng)擠壓其他行業(yè)；二是高房?jī)r(jià)會(huì)抑制城市化的發(fā)展，此輪房?jī)r(jià)攀高并非城市化造成，因?yàn)槌鞘腥丝诓⑽丛黾佣嗌伲蝗窃诜康禺a(chǎn)消費(fèi)上多支出，別的方面反而支出少了，所以我國(guó)的CPI (居民消費(fèi)價(jià)格水平)是下降的。這三方面的影響最終帶來(lái)的將是市場(chǎng)消費(fèi)的不足。”

王小廣還表示，按照他根據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)進(jìn)行的測(cè)算，我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到14：1。他指出，房?jī)r(jià)被嚴(yán)重高估的主要原因其實(shí)在于市場(chǎng)存在大量的投資投機(jī)購(gòu)房，從這個(gè)角度而言，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)主要取決于投機(jī)需求，而非自住需求，由于投資需求對(duì)市場(chǎng)供求情況的放大效應(yīng)，投資需求的變化更容易造成房?jī)r(jià)的波動(dòng)。

易憲容：調(diào)控效果最快2到3年產(chǎn)生

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員、金融發(fā)展與制度研究室主任易憲容則認(rèn)為，此次調(diào)控新政尚屬溫和，重點(diǎn)影響在中長(zhǎng)期，短期影響并不明顯。

“此次調(diào)控新政的重點(diǎn)在于調(diào)控國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的‘痼疾’--供應(yīng)結(jié)構(gòu)，而調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)必然是長(zhǎng)期過程。”易憲容解釋，“再次大規(guī)模出臺(tái)調(diào)控政策，表明了政府的決心，因此這些政策會(huì)被堅(jiān)決執(zhí)行不容置疑。它將最終改變國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式，也會(huì)改變

開發(fā)商舊的經(jīng)營(yíng)模式，畢竟在加強(qiáng)面對(duì)中低收入家庭需求的住房供應(yīng)后，開發(fā)商以往為富人造房的經(jīng)營(yíng)模式必須調(diào)整。”

易憲容認(rèn)為，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上進(jìn)行調(diào)整，讓中低收入住房消費(fèi)者正常地走入市場(chǎng)，符合房地產(chǎn)行業(yè)以解決居住問題為主要任務(wù)的本意。而受開發(fā)周期的限制，這個(gè)效果最快會(huì)在2到3年產(chǎn)生，慢則要4到5年。

易憲容同時(shí)指出了此次新政存在的一些需要補(bǔ)充改進(jìn)之處，如對(duì)限制外資流入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題還是沒有明確細(xì)則。“在187個(gè)國(guó)際貨幣基金組織成員中，有137個(gè)國(guó)家有嚴(yán)格的限制外資流入的政策，而我國(guó)甚至還未在金融領(lǐng)域完全對(duì)外開放，更應(yīng)該對(duì)流入房地產(chǎn)的外資有所限制。”