金三林

金三林：國務院發展研究中心信息中心副研究員，經濟學博士。研究方向為宏觀經濟等。

房價收入比是考察居民購房能力的一個通行指標。2006年，我國平均房價收入比只有6.7，并不是很高，而且與國際平均水平接近。但我國房價收入比的社會差距很大，這是由居民收入差距擴大引起的。這要求我國政府應針對不同收入群體實施不同的住房政策，保障居民的基本居住權利。

房價收入比是指居民購房總價與家庭年全部收入的比值。由于房價收入比是家庭購房支出與收入的相對比，能消除不同地區房價、不同收入水平對居民購房成本的影響，相對真實地反映居民購房能力，而且計算也比較簡便，因而成為考察居民購房能力的一個國際通行指標。

在國外，有新建住宅（新房交易)的房價收入比，也有舊有住宅的（二手房交易的房價收入比），所選取的房價都是中位數價格或平均數價格，家庭收入也都是中位數收入或平均收入，國內一般都用平均數。但在總體內部差異性較大的情況下，用中位數或平均數來反映總體水平都具有一定的局限性。因此，對于我國這樣收入差距較大的國家，宜計算不同收入群體的房價收入比，更真實地反映居民購房能力的實際差距。

我國平均房價收入比變動三大特點

第一，我國平均房價收入比并不高。一個國家的平均房價收入比通常用家庭年平均總收入與一套房屋的平均價格之比來計算，即：房價收入比＝每戶住房總價÷每戶家庭年總收入。其中，每戶住房總價和每戶家庭年總收入的計算公式分別如下：（1）每戶住房總價＝人均住房面積×每戶家庭平均人口數×單位面積住宅平均銷售價格和（2）每戶家庭年總收入＝每戶家庭平均人口數×家庭人均全部年收入。

由于我國住房商品化是從上世紀90年代開始起步，因此我國房價收入比應該從上世紀90年代初開始計算。根據歷年《中國統計年鑒》公布的相關數據，我們可以計算出我國1991－2006年的平均房價收入比（見表1）。

從表1可以看出，以平均水平計算的我國房價收入比并不是很高，2006年只有6.7，1991－2006年的數值在5.35到7.26之間，波動幅度為35.7％，也不是很大。

第二，我國平均房價收入比變動四個階段特征。從1991年到2005年期間，我國房價收入比的變動可分為四個階段。

第一階段是1991－1993年，房價收入較快增長并處于較高水平，從1991年的6.27上升到1992年的7.26，這也是上世紀90年代以來的歷史最高值。1993年有所下降，但數值仍然較高。

第二階段是1994－1998年，為平穩上升階段。房價收入比從1994年的5.35緩慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。

第三階段是1999－2003年，為平穩下降階段。房價收入比從1998年的6.35緩慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。

第四階段是2004年到2006年，為較快上升階段。2006年的房價收入比為6.7，比2003年增加0.95，年均增加0.5，增速明顯加快。

第三，家庭收入增速與房價增速是影響我國房價收入比變動主要因素。由于房價收入比是每戶住房總價與每戶家庭年總收入的商，它的變動主要取決于每戶住房總價增長情況和家庭年總收入的增長情況，即居民收入增速與房價增速的相對比率。

從圖可以看出：在房價收入比平穩上升階段，住房總價增速基本高于家庭收入增速；在房價收入比平穩下降階段，則是家庭收入增速總體高于住房總價增速。2004-2005年，每戶住房總價增速快速上升，而每戶家庭總收入的增速相對平穩，二者的增速差迅速擴大，結果導致了房價收入比的快速上升。在2006年，居民收入增長較快，而房價的名義增長速度有一定下降，使得2006年的平均房價收入比有所下降。

但需要指出的是，我國房價統計制度還存在一些問題：隨著城市范圍的擴張，不斷有郊區房屋進入城市房價的統計體系，導致城市總體房價指數降低。如果還按基年老地域統計的話，房價漲幅應比公布的統計數據高出很多，房價收入比也將會大于本文的計算值，2006年的真實房價收入比也會高于2005年。