房貸漲了，房價降了？

一個月前，9月27日的晚上，一條消息震動了全國的房地產界。中國人民銀行、銀監會要求對已經利用貸款購買住房、又申請購買第二套或者第二套以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應隨貸款購房套數的增加而大幅度提高。

在不少人看來，央行和銀監會的目標顯然直指房產投資市場，因為買第二套住房的人，很多不是為了出租就是為了倒手賺差價，那么，抬高了貸款門檻，真的能給房地產市場降降溫嗎？這條政策如今實施了整整一個月，我們今天就來看看它的效果究竟如何？

房地產市場遭遇十月寒流

劉斌是一家房產中介公司的經理，這段時間，他和伙伴們每天都在為日益清淡的生意著急。

21世紀不動產區域經理劉斌：“以前的話，業務員應接不暇，基本上忙不過來，電話都比較多，每天電話接訪量可以達到25到30個，那么現在的話，只能是有10到15個，那么每個業務員在節前的話，每天可以接到4到5個，在櫥窗門口這個駐守的客戶，那么現在我們基本上人均的話大概只有兩個左右?！?/p>

記者看到，采訪的這天下午，劉斌的店里沒有一個來咨詢的客戶，劉斌告訴記者，房貸新政出臺后，由于第二套房首付提高，利息提高，不少購房者反映難以承擔房價，放棄了購房計劃，現在，他們幾天也成交不了一單生意。

21世紀不動產業務員孫振峰：“在這個市場里面，我們以前做的是叫做銀行叫做金九銀十嘛，在9月份客戶量比較大，而且成交率也比較高。但是針對于10月份以后，央行出臺了這個政策以后，銀十已經沒有了。”

記者隨后在北京的幾處新樓盤和21世紀不動產，我愛我家等多家房產中介公司進行了調查，看到大多數售樓處和中介公司都門庭冷落，少有購房者前來咨詢。在21世紀不動產總部，市場總監林蕾告訴記者，新政出臺后，他們在全國的業務都受到了較大的影響，房產交易明顯縮減，甚至引發了部分購房者退單第二套房的“退房潮”。

21世紀不動產中國區域市場總監林蕾：“他要買房，他會發現說，原來第二套首付提高到這個程度了，那么可能我手頭本來有20萬，我可以夠了，那這個時候他怎么辦？對不起我實在是湊不夠錢了，我湊夠了再說吧?！?/p>

記者了解到，新政實施后，在一路領跑全國房價的深圳，房產市場陷入了買賣雙方觀望的僵局，10月份二手房成交量環比9月下降了26.39%。

在上海，10月上旬，部分新盤退房率持續攀升，退房率超過了19%；在南京，今年“十一”黃金周期間，商品房認購量大幅下降，比9月份環比降低了23%。

林蕾：“過去可能老百姓你有房的人接到電話是什么呢，請問你的房賣不賣，房源不足，而現在的情況是什么呢，我這有一套房，某某先生你要房嗎，房子出不出去?！?/p>

房貸新政出臺在各地引發了樓市震蕩，那么此次房貸新政影響而改變購房計劃的大部分是一些什么樣的購房者呢？

林蕾：“投資性需求的下降，但肯定抑制了一部分自住型需求的購房者，你比如說他可能我的錢不夠40%這么多，那我可能就只能暫時觀望，我就暫時可能我還是住在原來的小房子里。”

分析師告訴記者，新政出臺，雖然抑制了一部分投資性購房者的投資沖動，但是也讓不少因結婚等原因需要升級換代的普通購房者，不得不改變了購房計劃。

林蕾：“這個第二套標準是怎么來的，你是否能夠確定一個人在購買第二套住房的時候他一定是用于投資，還是他有可能是處于自住的需求，我認為如果說很硬性的規定以家庭為單位，第二套房就需要40%，那有可能出現的情況就是一部分自住的需求被抑制了?！?/p>

我們看到，房貸新政讓房產中介遭遇到一場十月里的寒潮，因為貸款門檻抬高，很多人放棄了買第二套房的打算，交易量也就跟著萎縮了不少。按照很多人的常識，會以為這種情況下，房價應該相應會下降，至少得讓你買得起。然而，我們記者的調查卻發現實際情況卻并非如此。

房貸新政實施后，房地產市場成交量出現大幅萎縮，不過劉斌告訴記者，與此相反的是，房價卻一直在上漲，近幾天，有不少賣房者特意趕來，把每平方米的房價提高了幾百元。

劉斌：“至少我覺得政策出臺以后房價沒有什么下降，甚至有一些業主，個別業主他房價還在不斷地往上攀升。”

劉斌告訴記者，盡管房貸新政抑制了一些二次置業的人買房的打算，但是北京是一個以自住型購房為主的城市，對住房的剛性需求一直支撐著房價居高不下。

劉斌：“我認為是，本身是這個剛性需求它在不斷地增加，那么促使了這個需求的層面它在不斷地膨脹?！?/p>

林蕾告訴記者，對于新政對房價可能會產生的影響，21世紀不動產專門作了一個分析報告，記者看到，對于房價近期的走勢，市場分析人士認為情況不容樂觀。

林蕾：“我認為如果說很硬性的規定以家庭為單位，第二套房就需要40%，那有可能出現的情況就是一部分自住的需求被抑制了，如果你抑制了這部分自住性需求，那么在下一步他早晚要解決，那么當他的這個錢湊夠的時候，這部分人可能又會在一定的時間集中釋放，所以我們說的價格反彈是這個概念，成交量也會集中反彈?！?/p>

房貸新政出臺短期來看，并沒有改變房價上漲的趨勢，那么長期來看，它又會對房價產生怎樣的影響呢？劉斌告訴記者，不少人希望銀行提高了二套房首付比例，能就此遏制炒房投機，給房價降降溫，可是在他看來，這樣的期望也許有些過高。

劉斌：“從市場層面來講，剛性需求它在不斷地增加，第二，有一些政策，我個人認為它是治標不治本，打個比方，比如說我現在手里面有個皮球，我們用拳頭用力摁下去的話，那么皮球它肯定會有一個凹進去的形狀，這就是影響，但是這個皮球，它慢慢慢慢這樣往后面反彈?！?/p>

林蕾：“我估計，可能對于像北京，像上海，像深圳這樣的城市，就是能夠抑制這個房價的增幅，但是房價本身應該不會下滑，最根本的問題，肯定還是應該是疏導多于這個硬性的這種調控，屢次的房地產調控政策都證明了這一點，如果是用堵的方式，最后會導致自住性的需求在一個時間段里面集中釋放，導致了交易量和這個價格的再度上升。”