繼去年7月建設部等六部委聯合發布“限外令”之后，國家發改委和商務部公布了《外商投資產業指導目錄(2007年修訂)》，新增限制外資進入房地產二級市場交易及房地產中介或經紀公司。

與2002年和2004年版的《外商投資產業指導目錄》相比，2007版在房地產領域開始向外資收緊。新的《外商投資產業指導目錄》規定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發建設，同時外資被限制進入房地產二級市場交易(存量房交易)及房地產中介或經紀公司。

其實，為積極促進作為國民經濟支柱產業的房地產業的發展，在2002年和2004年的《外商投資產業指導目錄》中，都鼓勵外資對國內普通住宅的開發建設。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開發(限于合資、合作)，高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設、經營上。

在普通住宅的開發建設領域，中國房地產及住宅研究會常務副會長包宗華對本報記者表示：“目前，國內資金明顯流動性過剩，開發建設普通住宅的國內資金已足夠充裕。”

2006年7月，六部委出臺了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業的方式投資中國房地產，堵住外資以股權投資直接向國內投資。同時規定境外人士只有在境內工作、學習時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。

然而，這一“限外令”并沒有有效堵住境外熱錢的涌入，很多外資購房人把眼光轉向了二手房市場。統計顯示，70個大中城市二手住宅價格前三季度上漲6.6%。

中原地產華北區董事總經理李文杰向本報記者分析，在歐美等發達國家房地產市場上，二手房是真正的主導者，二手房交易量占這些國家整個房地產交易量的80%左右，而中國這個比例還不到40%。

李文杰表示，國外的投資基金看準中國地產市場以后也一定是二手房交易占主導的市場，于是正紛紛進入中國房地產二級市場。

據他分析，目前在房地產二級市場，估計有一半房地產中介或經紀公司含有外資成分；在高端置業顧問領域，外資成分企業居多，而在房地產的三級市場則是國內企業居多。

李文杰認為，新的“限外令”，在擔心防止外資通過中介進入炒房領域方面，是有合理性的，目前全國上下從去年開始都在整頓和規范房地產市場秩序。但目前房地產中介領域的混亂是政府監管力度的問題。中介行業實際起著提高流通、降低成本的作用，目前房地產中介的趨勢是海外融資加快，而限制外資，將降低中介行業的競爭。

對于限制外資進入二級市場的政策影響，包宗華覺得其未來效果還不好預測。前年韓國也面臨著高房價問題，隨后韓國出臺二手房轉讓征收30%高稅以限制二級市場，該政策既遏制了房價，但也帶來了二級市場的蕭條。(孫榮飛)