業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)深圳房?jī)r(jià)將降40%

深圳世聯(lián)行市場(chǎng)研究組日前發(fā)布的研究報(bào)告顯示，在交易市場(chǎng)觀望氣氛濃厚和一手房推盤(pán)量逐步減少的雙重作用下，10月深圳一手房市場(chǎng)日均成交住宅不足60套，較9月下降51.2%。

而“十一”黃金周期間，深圳官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)一手市場(chǎng)僅成交87套房子，這被視作深圳樓市步入蕭條的強(qiáng)烈信號(hào)。有業(yè)內(nèi)人士判斷，政策環(huán)境變化可能使得深圳樓市回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。

房地產(chǎn)利潤(rùn)率進(jìn)入轉(zhuǎn)折點(diǎn)

盡管?chē)?guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)依然處在上升趨勢(shì)之中，但記者從多家房地產(chǎn)企業(yè)了解到的信息顯示，目前開(kāi)發(fā)成本上升的速度正在加快，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率正在進(jìn)入轉(zhuǎn)折臨界點(diǎn)，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商預(yù)言，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)來(lái)臨。

業(yè)績(jī)依然豐厚

近期，沒(méi)有任何懸念，地產(chǎn)公司又給出了一份皆大歡喜的2007年第三季報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告。

保利地產(chǎn)（600048）三季報(bào)顯示，1－9月共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39.1億元，凈利潤(rùn)5.6億元，同比分別增長(zhǎng)66%和83%，實(shí)現(xiàn)每股收益0.5元。保利地產(chǎn)第三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)分別為18.1億元和2.8億元，比上年同期分別增長(zhǎng)95%和240%，基本每股收益0.25元。預(yù)計(jì)全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)同比大增70%－100%，高于此前預(yù)計(jì)的63％的增長(zhǎng)。

在香港上市的富力地產(chǎn)公布的2007年第三季度銷(xiāo)售狀況顯示：共計(jì)銷(xiāo)售收入約人民幣44億元。截至2007年9月30日，富力總銷(xiāo)售收入累計(jì)人民幣111億元。富力地產(chǎn)的工作人員表示，全年完成預(yù)計(jì)160億的銷(xiāo)售收入沒(méi)有問(wèn)題。

渝開(kāi)發(fā)前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)7273萬(wàn)元，截至三季度末，該公司的每股收益為0.16元。棲霞建設(shè)前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)2.17億元，每股收益0.53元。

前三季度，中糧地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.43億，同比下降11%；凈利潤(rùn)2.76億，同比增長(zhǎng)187%；每股收益0.38元。招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.97億，同比增長(zhǎng)52%；凈利潤(rùn)4.8億，同比增長(zhǎng)83%；每股收益0.7元。金融街實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入22.39億，同比增長(zhǎng)59%；凈利潤(rùn)4.43億，同比增長(zhǎng)169%；每股收益0.41元。華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8億，同比增長(zhǎng)27%；凈利潤(rùn)2.22億，同比下降26%；每股收益0.19元。

利潤(rùn)率未能同步上揚(yáng)

通過(guò)對(duì)一些房地產(chǎn)企業(yè)的報(bào)表進(jìn)行分析后可以看到，很多房地產(chǎn)企業(yè)的毛利潤(rùn)率并沒(méi)有跟隨房?jī)r(jià)的上揚(yáng)而增加，或者毛利潤(rùn)率增加的程度遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲的幅度。

保利地產(chǎn)今年中報(bào)披露的毛利潤(rùn)率為39.72%，第三季度公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大幅的增長(zhǎng)，在該時(shí)間段內(nèi)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)普遍上行，但保利的毛利潤(rùn)率并沒(méi)有跟隨上揚(yáng)，1到3季度的毛利潤(rùn)率為39.5%，比半年報(bào)時(shí)還有略微下降。

陸家嘴今年中報(bào)披露的土地批租業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率為53.14%，房屋銷(xiāo)售業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率為51.69%。到今年三季度，該公司的毛利潤(rùn)率依然在53%左右，并沒(méi)有隨房?jī)r(jià)上揚(yáng)而增加。

萬(wàn)科在今年三季度的報(bào)告中披露，相比去年，今年前三個(gè)季度營(yíng)業(yè)收入增加了66.58%，營(yíng)業(yè)成本上升了45.11%，而營(yíng)業(yè)稅金及附加上升了238.08%。營(yíng)業(yè)稅金及附加的上升速度遠(yuǎn)大于其他項(xiàng)目。

收入前景依然看好

有市場(chǎng)人士對(duì)記者表示，一些房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率之所以沒(méi)有隨房?jī)r(jià)同步上揚(yáng)，主要是因?yàn)榻衲甑亩愗?fù)增加得很快，土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅負(fù)增加得很快，房?jī)r(jià)上漲的收益主要被這些成本因素吞噬了。

另有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，最近雖然樓市依然看上去紅火，但生意已然沒(méi)有去年那樣好做了，如果手中的土地是近兩年才取得的，那土地成本相對(duì)就比較高，加上稅負(fù)的因素，在目前的市場(chǎng)情況下，很難維持過(guò)去的高利潤(rùn)狀態(tài)了。只有手中的土地是前幾年儲(chǔ)備好的，這種項(xiàng)目才會(huì)利潤(rùn)豐厚。原有的地塊終究都會(huì)開(kāi)發(fā)完畢的，很多房地產(chǎn)企業(yè)很快就要面臨利潤(rùn)率的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)了。一些小企業(yè)可能會(huì)比較難過(guò)。

在最近公布的三季度報(bào)告似乎也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，已經(jīng)有部分規(guī)模較小的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)狀況稍差，如綠景地產(chǎn)和萊茵置業(yè)。萊茵置業(yè)前三季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，每股虧損0.01元。據(jù)萊茵置業(yè)解釋?zhuān)酒诶麧?rùn)總額同比減少8114584.07元，主要是由于投資收益減少，而去年同期投資收益的形成主要是出售全資子公司帶來(lái)的1506萬(wàn)元。

不過(guò)，各大投資機(jī)構(gòu)依然看好房地產(chǎn)行業(yè)，在寶盈基金日前發(fā)布的2007年第四季度宏觀經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)策略報(bào)告也提到，在通脹延續(xù)、人民幣升值加速，國(guó)際經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回落的背景下，得益于良好業(yè)績(jī)預(yù)期，應(yīng)積極配置金融、地產(chǎn)。有基金人士對(duì)記者表示，就算部分房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率開(kāi)始回落，但應(yīng)該還是處在行業(yè)的高利潤(rùn)區(qū)域內(nèi)，相比其他微利行業(yè)，依然前景看好。（肖賓）