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    成交萎靡房?jī)r(jià)仍高位運(yùn)行 上海樓市堅(jiān)冰何時(shí)融化
    中國(guó)發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn  2008 年 08 月 13 日 
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    上海樓市,這個(gè)曾經(jīng)的全國(guó)樓市“領(lǐng)頭羊”,現(xiàn)今又正成為房?jī)r(jià)抗跌的“橋頭堡”。雖然今年以來上海樓市的成交量逐月下滑,一些知名樓盤的降價(jià)信息也此起彼伏,但整體成交均價(jià)依然堅(jiān)挺。而在樓市下半年進(jìn)一步調(diào)整,及其他一線城市房?jī)r(jià)已明降或暗降的壓力下,上海房?jī)r(jià)未來的走勢(shì)令人關(guān)注。

    市場(chǎng)遇冷

    不可否認(rèn),上海樓市今年的交投狀態(tài),和其他很多城市的樓市一樣“萎靡不振”。

    來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,今年1-6月上海商品住宅(剔除配套房、動(dòng)遷房)的總供應(yīng)量為618.04萬平方米,低于2006年上半年的943.84萬平方米和2007年上半年的699.79萬平方米;總成交量為525.9萬平方米,不但低于2006年上半年的851.32萬平方米,甚至比2007年上半年的1043.63萬平方米萎縮了近一半;總成交金額則為739.61億元,也低于2006年上半年的810.63億元和2007年上半年的1037.37億元。

    剛過去不久的7月情況則繼續(xù)惡化,雖然商品住宅129.97萬平方米的供應(yīng)量略高于6月的129.17萬平方米,但成交量?jī)H約71.81萬平方米,低于上半年的月均水平,比6月的104.26萬平方米下降31.12%,比去年7月的217萬平方米更是下降66.91%。

    “今年以來成交量的持續(xù)收縮,直接導(dǎo)致了當(dāng)前上海樓市疲軟。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師直言,根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì),今年1-7月上海新建商品住宅的累計(jì)成交規(guī)模也同比回落逾三成。

    與此同時(shí),一些知名樓盤的降價(jià)信息也使樓市“價(jià)格戰(zhàn)”處于一觸即發(fā)的狀態(tài)。如大華某樓盤報(bào)價(jià)從最低18000元/平方米下降到最低12000元/平方米;又如萬科某樓盤新推房源報(bào)價(jià)下調(diào)2000元/平方米,雖然銷售方表示是因裝修標(biāo)準(zhǔn)降低而調(diào)價(jià),但隨后萬科董事長(zhǎng)王石在中報(bào)發(fā)布會(huì)上的“萬科做好了最壞的打算”等言論,使市場(chǎng)內(nèi)不少人相信房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步下調(diào)。

    更引人注目的是,被市場(chǎng)認(rèn)為是今年上海房?jī)r(jià)“支柱”的豪宅市場(chǎng)也開始出現(xiàn)松動(dòng)。來自上海佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,雖然6月上海樓市受豪宅市場(chǎng)集中供應(yīng)并熱銷拉動(dòng),當(dāng)月房?jī)r(jià)攀至16988元/平方米的今年以來最高位,但7月以來豪宅市場(chǎng)卻發(fā)力困難,幾大豪宅都滯銷。如最新一批房源的報(bào)價(jià)都高達(dá)42000元/平方米的仁恒河濱城和君御豪庭,實(shí)際成交的價(jià)格都只有36000元/平方米左右;又如遠(yuǎn)中風(fēng)華園和天山河畔花園上月新推房源都是三位數(shù),但至今成交都只有個(gè)位數(shù)。“一些有高租金回報(bào)潛力的項(xiàng)目還算賣得動(dòng),其他項(xiàng)目現(xiàn)在看不到太大利好的話,就開始賣不動(dòng)了。”佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄分析指出。

    滯漲態(tài)勢(shì)

    “當(dāng)前,無論是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策層面都不支持房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,上海在長(zhǎng)達(dá)近10年的房?jī)r(jià)大幅上漲之后,市場(chǎng)已選擇了自發(fā)性調(diào)整和回歸理性之路。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師認(rèn)為。

    然而,分析師眼中上海樓市的回歸目前僅體現(xiàn)在成交的低迷上,從房?jī)r(jià)來看,依然處于高位。如上海佑威房地產(chǎn)研究中心的每月統(tǒng)計(jì)表明,上海非政策性的商品住宅均價(jià)整體基本都保持在12000元/平方米之上的水平。官方的數(shù)據(jù)同樣說明了情況,昨天發(fā)改委公布的7月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示,上月上海新建住房?jī)r(jià)格同比上漲7.3%,而此前5、6月份的同比漲幅則為9.6%和8.8%。市場(chǎng)人士認(rèn)為,雖然漲幅環(huán)比下降,但上海住房?jī)r(jià)格依然在高位運(yùn)行。

    在中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟看來,這便是市場(chǎng)滯漲的表現(xiàn)。“成交量既是市場(chǎng)表現(xiàn)的重要指標(biāo),又是影響房?jī)r(jià)的重要因素,按一般規(guī)律,成交量和價(jià)格是正相關(guān)的。但也有特殊情況,比如成交量萎縮時(shí)房?jī)r(jià)不跌反漲,成交量提高時(shí)房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)穩(wěn)定或盤整態(tài)勢(shì),這些反常現(xiàn)象往往出現(xiàn)在市場(chǎng)調(diào)整的過渡時(shí)期。”

    新的博弈

    “當(dāng)前樓市明顯處于各方觀望狀態(tài),主要是因?yàn)樵扔烧⒔鹑跈C(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購(gòu)房者所形成的四方博弈平衡被打破后,市場(chǎng)按自身規(guī)律運(yùn)行,而導(dǎo)致市場(chǎng)處于重新尋求平衡的時(shí)間階段。”上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒這樣看待在持續(xù)調(diào)控中進(jìn)入又一個(gè)“微妙”階段的上海樓市。

    “上半年上海一手住宅成交低迷的重要原因除了觀望,供應(yīng)量亦不大。”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(zhǎng)楊紅旭指出,一手房市場(chǎng)的供應(yīng)受兩個(gè)因素制約,一是土地,從2005年以來上海住宅用地的供應(yīng)量持續(xù)下滑,連續(xù)3年沒能完成既定目標(biāo),今年上半年商品住宅用地供應(yīng)也只有區(qū)區(qū)幾十萬平米,這必將造成市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量偏小;二是開發(fā)商能控制銷售節(jié)奏,去年房?jī)r(jià)飆升期很多開發(fā)商捂盤,今年市場(chǎng)走勢(shì)迷離卻又有一批樓盤不敢輕易開盤,這都導(dǎo)致中期內(nèi)住宅供應(yīng)有限,購(gòu)房者可選擇余地不大。而正是在這樣條件下,業(yè)內(nèi)認(rèn)為上海房?jī)r(jià)也由此得到“支撐”。

    但佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄又認(rèn)為,雖然今年“紅五月”不再,但此前聚集的剛性需求仍被釋放了一部分,上月一些大開發(fā)商調(diào)價(jià)推盤也搶走了一些客戶,所以,可能是一些開發(fā)商的降價(jià)使得市場(chǎng)忙于調(diào)整策略應(yīng)對(duì),本月上海樓市開始推盤乏力。“不過,一些低總價(jià)項(xiàng)目的熱銷讓開發(fā)商看到了上海樓市潛在的購(gòu)買能量,這也是目前大多數(shù)開發(fā)商不愿降價(jià),只是在長(zhǎng)期滯銷的壓力下,以低價(jià)為借口處理‘劣質(zhì)’房源,或是只給出微不足道的折扣來‘忽悠’購(gòu)房者,最終的銷售業(yè)績(jī)也都不甚理想。總之,目前市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)和實(shí)際房?jī)r(jià)產(chǎn)生了很大偏差,開發(fā)商想要打開滯銷困局,可能需要更大的價(jià)格調(diào)整或更長(zhǎng)的時(shí)間等待。”

    同時(shí),薛建雄認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的聯(lián)系比較緊密,如果經(jīng)濟(jì)面開始衰退,房?jī)r(jià)也難漲上去。

    “樓市調(diào)整已經(jīng)明確,但沒有人知道將會(huì)調(diào)整到什么程度。我們只知道,當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的基本要求反映在房地產(chǎn)方面,就是要保持市場(chǎng)平穩(wěn),防止大起大落,使調(diào)整在可控的范圍內(nèi)進(jìn)行。重要和關(guān)鍵的措施是保持個(gè)人房貸利率的長(zhǎng)期穩(wěn)定,雖然可能會(huì)拉長(zhǎng)調(diào)控周期,但會(huì)減輕對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)‘基本素質(zhì)’的傷害。”中房上海指數(shù)辦公室的分析師如此建議。(記者 李和裕)

    來源: 上海證券報(bào)

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