上海樓市驚現“跳樓價” 博弈剛開始？

全國樓市降聲一片，上海也不例外。

“熱烈慶祝房價下降。太好了。”8月22日，有上海市民在論壇里表示。此前一天，全國多家媒體同時報道了上海市中心某樓盤每平方米狂降7000元的消息。作為全國最堅挺的樓市，上海也未能避免房價出現“跳水”。

“早在一個多月前，我就注意到了上海房價出現下降。”夏航是上海某集團公司高管，在上海、北京等地從事房地產收購業務，最近幾個月，接觸了很多資金緊張的開發商。在夏先生看來，眼下樓市就是一場博弈。

“未來房價走勢，要看誰挺得住，如果開發商挺不住，房價就會降。”房地產界普遍擔心的問題在于，“房價越降，老百姓越不買房。”

驚現“跳樓價”

上周，一直被認為保值升值功能最好的上海市中心樓盤，成了房價下跌的領頭羊。

來自上海佑威房地產研究中心的最新報告顯示，8月18日，上海中遠兩灣城的29套房源集中成交，均價13842元／平方米，比上半年21049元／平方米跌了7200多元／平方米！

無獨有偶，大華錦繡華城8月拿出1、2號樓促銷，成交的61套房源均價13551元／平方米，其中5套特價房均價12079元／平方米，比上半年17740元／平方米的均價，跌幅達5600多元／平方米！這與近日當地兩地產巨頭萬科、金地之間備受關注的價格戰相比，有過之而無不及。

在調查中中國經濟時報記者了解到，去年初，報價僅每平方米13000元的中遠兩灣城，今年2月價格曾高達23000元。其均價從去年初的13030元一路漲到今年3月的最高點22336元，漲幅高達71%，不過成交量卻一路下滑。7月初，盡管中遠兩灣城首次在當地媒體打出9折廣告，售價大幅下降了3000多元，但銷售業績仍不理想。當地業界人士認為，這也是其選擇進一步降價的原因。

進入8月，中遠兩灣城降價幅度明顯擴大，至8月21日，成交的34套房源每平方米均價僅14001元，引人關注的是，其中8月18日集中成交的29套房源均價僅13842元，8月21日成交的三套更是低至13804元，相比最高點的3月份價格已經跌去8532元，跌幅高達40%。

同樣，作為當地超級大盤的大華錦繡華城，去年初均價漲到10000元，今年初最高達到19000元，如今回落到了12079元的價位。

除以上兩個樓盤外，萬科金色雅筑、陽城貴都等這些近期領跌的樓盤無一例外都位于上海目前居住氛圍最成熟的內中環區域，而遠中風華園、上海灘新昌城、君御豪庭等上海中心區的樓盤近期也都出現了下跌現象。

從去年10月開始，全國樓市開始降溫，上海一直是樓市這輪調整中最堅挺的城市。今年上半年，上海一手商品公寓平均成交價格四環五區(內環內、內中環、中外環、外郊環和外環外)漲幅，同比分別高達76%、84%、48%、45%和30%，中環區域的三林、高橋、大寧、大華、萬里等板塊樓盤的漲幅都超過或接近一倍。可這種勢頭并沒有得到延續。進入下半年以來，樓市引發連鎖反應，上海樓盤降價風暴不斷出現。

專家：陰跌剛剛開始

事實上，在上海，無論是中遠兩灣城還是大華錦繡華城，都不是當地率先領跌的樓盤，真正嗅出樓市變化并果斷采取有效促銷手段的地產巨頭，非和記黃埔莫屬。早在6月初，一則御翠豪庭跌價萬元的新聞就曾引起上海樓市巨大波動。在成功回籠10億元資金之后，李嘉誠旗下的別墅項目御翠豪庭每平方米售價重又調高了1萬余元。

受深圳、廣東房價下跌影響的上海樓市，新房開始頻頻出現95折以上的折扣，二手房更是降價頻頻。事過境遷，當樓市再次出現大幅降價時，消費者并未踴躍買單。

“世上沒有只漲不跌的東西，就像股市一樣，漲得過高了，很自然就會跌下來。”談到當地房價時一位上海市民說。隨著樓市成交一再萎縮，購房者觀望氣氛日漸濃厚。“房價太高。”“挺住，都別買房。”“不降到合理的價位，絕不買房。”上海部分市民近日在互聯網論壇里相互打氣。

受購房者觀望影響，預期每平方米報價17000元的春申麗園，最終開盤價只有15000元，已成交的22套房源均價更是只有14000多元；每平方米報價15000元金地格林風范城實際售價只有12000多元。最近，寶山羅店的美蘭湖頤景園最低折扣甚至打到了8折。另外以特價房、送車、送裝修、奧運金牌優惠等各種名義打折的樓盤不在少數。

不過，除萬科金色雅苑、大華陽城貴都、大華錦錦繡華城、大華頤和華城、摩卡小城等實際價格下調10%以上的樓盤，有較好的成交業績外，多數打9.5折以內的促銷樓盤無人問津。

佑威房地產研究中心主任薛建雄認為，在房地產業走向成熟產品快速升級和宏觀經濟走向不明朗的情況下，目前市場上樓盤無量空守的風險巨大。他說，房地產業經過十年高速成長，已進入成熟期，房價過快上漲帶來的暴利將難已重現，能夠開發出越來越好的產品來改善國人居住條件的開發商，才可能會有良好的生存和發展空間。

一直被視為樓市風向標的上海豪宅市場，最近也出現了價格松動跡象。薛建雄認為，作為上海房價標桿的豪宅價格一旦下跌，上海房價的全面性下跌也會來臨。“由于上海樓市的購買潛力依然巨大，多數在售樓盤的跌幅應該只會在10%-30%之間。”不過他同時表示，“上海樓市的陰跌可能只是剛剛開始。” (中國經濟時報 周雪松)