9月12日，在北京CBD雙子座大廈5層的一家日本料理店里，金胤承(化名)掛斷了客戶電話后用雙手搓了一下臉，眇了一眼手表，12點(diǎn)05分，這是他當(dāng)日中國(guó)工作餐開(kāi)始后15分鐘內(nèi)的第二個(gè)電話。

    在這個(gè)涼爽的秋日中午，金胤承的后背卻開(kāi)始隱隱發(fā)痛。因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間的飛行旅程讓這位外資地產(chǎn)投行的高管不斷的發(fā)出抱怨，“國(guó)內(nèi)飛機(jī)靠背的設(shè)計(jì)太落后了。”“我現(xiàn)在手頭做的項(xiàng)目有二十多個(gè)，實(shí)在忙不過(guò)來(lái)。”金胤承說(shuō)。各大城市樓市的低迷與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的資金緊張，使得外資投行遍地都是客戶。

    地產(chǎn)公司太缺錢了

    席間，兩個(gè)電話皆是詢問(wèn)其下土地儲(chǔ)備資產(chǎn)評(píng)估事宜，金胤承在電話中表示，自己現(xiàn)在人手不夠，工作可能要延后兩個(gè)星期。這是金胤承目前的兩個(gè)主要工作之一，主要負(fù)責(zé)給打算上市的地產(chǎn)企業(yè)做土地項(xiàng)目的估價(jià)，承擔(dān)這些公司上市招股說(shuō)明書(shū)的財(cái)務(wù)報(bào)表部分。

    “我會(huì)等項(xiàng)目結(jié)束后才會(huì)告訴你一些內(nèi)幕，做我這個(gè)行當(dāng)?shù)牟荒軄y說(shuō)話，讓客戶知道了就麻煩了。”金胤承說(shuō)。金胤承甚至強(qiáng)調(diào)，除了他的名字外，公司的名稱也是不能透露的。“你想想，參與地產(chǎn)公司上市的不是律師行就是我們這些中介。誰(shuí)走漏消息，很容易猜到。”

    在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者一再要求下，金胤承也僅告訴記者，他目前正在負(fù)責(zé)重慶一家地產(chǎn)公司在港交所上市的后期工作，以及北京一家國(guó)有地產(chǎn)企業(yè)的上市的前期，并且保持接觸的還有四川的一家地產(chǎn)集團(tuán)。

    就職于美資地產(chǎn)投行業(yè)的金胤承，現(xiàn)在是這家公司北京公司的副總經(jīng)理。而就在半年前，記者第一次見(jiàn)到他時(shí)，此人名片上的職務(wù)還是“總經(jīng)理助理。”“我的工作說(shuō)簡(jiǎn)單點(diǎn)就是對(duì)地產(chǎn)商的土地儲(chǔ)備做出價(jià)值評(píng)估。”他說(shuō)，“因?yàn)檫@個(gè)緣故，這兩個(gè)月來(lái)，基本上都是在飛機(jī)上度過(guò)的，從一個(gè)地方飛到另一個(gè)地方。”

    按照他自己的估算，目前自己所的投行的評(píng)估業(yè)務(wù)相比往年有2到3倍的上漲，“主要原因還是國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)公司太缺錢了，并且無(wú)論是上市還是項(xiàng)目公司的股權(quán)融資都需要我們這些中介提供財(cái)務(wù)資料。”

    金胤承還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“評(píng)估過(guò)程中，客戶要求提高資產(chǎn)估價(jià)是很正常的事情，當(dāng)下樓市的慘淡，上市需要有很大的資產(chǎn)折扣，那些地產(chǎn)老板其實(shí)現(xiàn)在是不想上市的，但迫于無(wú)奈，也只能選擇在逆市而為。”

    外資基金正在抄底

    金胤承還一再開(kāi)玩笑的說(shuō)，記者能否給他提供北京城幾家比較缺錢的地產(chǎn)公司，即便比較小的都可以。我們的條件很優(yōu)厚的。他透露，可以聯(lián)合幾家地產(chǎn)投資基金聯(lián)合給地產(chǎn)公司，提供融資機(jī)會(huì)。“主要還是采取信托融資的方式，整個(gè)算下來(lái)，資金成本在20%左右。”

    事實(shí)上，據(jù)另一位投行人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自從去年，國(guó)家宏觀調(diào)控以來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)的融資成本已從最初的20%，上升到目前的30%左右。“20%的成本確實(shí)不高。”金胤承表示，樓市的低迷以及國(guó)家的限外政策，導(dǎo)致外資房地投資基金的“擇偶標(biāo)準(zhǔn)”發(fā)生明顯的變化。

    “以前外資找地產(chǎn)公司很在意其的土地儲(chǔ)備的多少，而現(xiàn)在更在乎公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)等。而且最好是有特殊的海外公司的架構(gòu)，也就是通常說(shuō)的為將來(lái)上市而設(shè)立的特殊目的公司(BVI)。”專業(yè)外資投行一位高管表示，“BVI公司的設(shè)立可以為地產(chǎn)公司的資金進(jìn)出國(guó)內(nèi)提供便利，沒(méi)有這一架構(gòu)的公司往往只能選擇國(guó)內(nèi)的資本融資，成本就可能接近高利貸。”

    上述高管還告訴記者，“股權(quán)結(jié)構(gòu)的清晰非常重要，你可能已經(jīng)注意到，陽(yáng)光100公司就因?yàn)楸旧碣Y產(chǎn)結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，導(dǎo)致上市進(jìn)程一再押后。”“很多外資地產(chǎn)投資基金，如摩根士丹利亞洲基金、海灣投資基金早已開(kāi)始參與這場(chǎng)地產(chǎn)公司角逐，他們都想在此刻抄底。”金胤承說(shuō)。

    足以證明外資基金正在進(jìn)行抄底的例子是，金胤承向記者透露，與北京一家地產(chǎn)公司僅3天就談成了融資事宜，而在之前這一進(jìn)程往往要持續(xù)至少2兩個(gè)月的時(shí)間。“這是以前從來(lái)不曾有過(guò)的，猜也能猜得到外資與外資之間，在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度。”金胤承說(shuō)。

    地產(chǎn)投行也不明后市

    不過(guò)，雖然現(xiàn)在事業(yè)小有成就，前途光明，但眼下，金胤承仍有自己的煩心事。他也詢問(wèn)記者，對(duì)于北京樓市價(jià)格走勢(shì)的看法。“你認(rèn)為北京的房?jī)r(jià)會(huì)跌下去嗎？”

    在外資投行工作3年的金胤承在北京已購(gòu)房2套，1套位于北京西二環(huán)的金融街，而另外一套則位于北京城的東四環(huán)，離北京CBD區(qū)域不遠(yuǎn)。雖然上述房產(chǎn)的地段皆是不錯(cuò)，但此時(shí)正值房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬時(shí)節(jié)，北京樓市交易價(jià)量齊跌。來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，北京樓市整體交易均價(jià)為8956元/平方米，環(huán)比跌幅2.28%。

    金胤承說(shuō)，在低迷的市況下，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求大，觀望氣氛并不代表需求消失。“我相信這暫時(shí)的低迷其實(shí)是市場(chǎng)在洗牌。說(shuō)不定牌洗順了市場(chǎng)好了，房?jī)r(jià)馬上就好了。”