2009年4月23日上午，中國社會科學院舉行“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”，發布《2009房地產藍皮書》。攝影/中國網 趙娜

中國網4月23日北京訊 4月23日，由中國社會科學院城市發展與環境研究中心和社會科學文獻出版社主辦的“2009年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會”在北京舉行，會議就當前我國房地產市場形勢進行了分析研討，并發布了2009年房地產藍皮書。《房地產藍皮書》指出，2008年前三季度，深圳商品房市場延續了2007年下半年的頹勢，房價持續走低，成交量大幅下挫。歲末在利好政策的指引下，房價下行后趨穩，成交量也強勁反彈。【直播實錄】

《房地產藍皮書》指出，2008年我國住宅市場交易清淡，帶動整個房地產市場進入調整期，第三季度以后在世界金融危機影響逐步滲入實體經濟的形勢下，70個大中城市住房價格自8月份開始出現環比下跌，12月份已經有超過一半的城市房價出現下降。

此輪住宅市場調整始于2007年第四季度，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機影響的結果。預計2009年將繼續加大保障性住房建設；同時，商品住宅空置面積將會較快增加；在宏觀經濟回暖的形勢下，下半年住宅價格將會止跌企穩。

《房地產藍皮書》分析指出，房地產市場全面進入調整期主要體現在指標上，

第一，商品住宅各項指標增幅下降。

《房地產藍皮書》調查數據顯示，2008年全國商品住宅供給繼續增加，但各項建設指標增幅下降。1~10月商品住宅新開工面積、施工面積和竣工面積同比增長分別為6.9%、19.5%、7.6%，增幅分別減少17.1個、4.7個和1.2個百分點。其中，商品住宅新開工面積增幅下降最快。商品住宅完成投資在2008年上半年保持30%以上的漲幅，第三季度陡然下降。前3季度投資增幅分別為34.71%、37.56%和17.98%。

住宅建設指標的變化反映了住房市場開發投資意愿的持續下降。同時，下半年各月房地產開發企業購置土地面積均比上年同期出現絕對下降。從不同物業類型來看，商品住宅、辦公樓、商業用房第一季度的各項建設指標增幅同比均有增加，第二季度以后多數指標則出現同比下降。全國房地產開發景氣指數自2007年11月份以來持續下降。

第二，保障性住房建設加快。

《房地產藍皮書》調查數據表明，2008年除去經濟適用房投資增加外，廉租房建設也大大加快。年初，中央財政安排投入資金68億元，同比增加17億元。下半年，加快保障性住房建設，成為國務院確定的擴大內需、促進經濟平穩較快增長的重要措施之一。在新增1000億元投資中，住房保障建設獲得了一定份額。12月份國家發展和改革委員會又下達了100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設和國有林區、墾區、煤礦棚戶區改造，以及擴大農村危房改造試點等。

第三，商品住宅銷售面積下降。

《房地產藍皮書》分析指出，2008年住宅市場繼續2007年第四季度的觀望態勢，銷售面積大幅度減少而空置面積較快增加。

住房市場交易清淡態勢從珠三角區域逐步蔓延到全國范圍。2008年第一季度，東北地區、北部沿海地區、黃河中游地區、大西北地區和環渤海地區房地產市場交易尚高于上年同期，但第二季度以后全國所有區域的房地產市場交易均同比下降，40個重點城市中有15個城市商品房屋銷售面積比上年減少30%以上，北京、深圳、寧波等城市商品房屋銷售面積甚至同比下降50%左右。

第四，房價出現近年首次下降。

《房地產藍皮書》的調查表明，2008年住房銷售價格漲幅逐步回落，8月份70個大中城市房價出現近10年來首次下跌，跌幅逐月加大，房價下降城市的數量逐步增多。新建商品住房和二手住房分別同比上漲7.07%和6.2%，分別環比下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。12月份70個大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現環比下降，有52個城市二手住房價格出現環比下降。經濟適用房、普通住宅和高檔住宅價格漲幅全年均呈回落態勢，7月份以后高檔住宅和普通住宅價格出現環比下降。

《房地產藍皮書》對住宅市場進入調整期的原因進行了深度分析，認為：

此輪住宅市場調整始于2007年第四季度，是各種調控政策作用、經濟周期性下行、住宅市場自身調整和世界金融危機等綜合影響的結果。

第一，住房市場環境的變化和住房保障制度的醞釀，給住宅市場供求雙方均帶來極大的不確定性。針對第二套住房的貸款政策，顯著抑制了城市居民的改善性需求和投資性需求；而住房保障制度——保障范圍最終究竟是20%、30%，抑或是包括公務員、教師在內的中等收入階層——邊界的不清晰，導致觀望情緒蔓延。

第二，房地產市場自身調整規律的作用。近年房價持續上漲，購買力提前釋放，泡沫有一定程度的積累，市場具有內在調整要求。

第三，從宏觀環境上講，本輪國民經濟上行周期已經結束，根據宏觀經濟運行規律，耐用消費品（住房、汽車等）購置意愿會率先下降，房地產市場調整往往先于宏觀經濟增長的下滑。此外，股市持續大幅下跌，從財富效應方面也抑制了購房需求。

第四，2008年第三季度以來，世界金融危機的影響擴散到實體經濟，加劇了我國宏觀經濟的調整幅度，失業率迅速上升，居民收入增長預期下降，住房需求減少，房價出現下降。