國土部24日對外公布了“房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查”的最終結果,全國620個房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地成本一一曝光,刨除23.2%的平均地價、10%的稅費成本及幾近固定的建安成本后,超過40%的房價成了開發(fā)商牟利的空間。

然而記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),在超低比例的項目資本金背后、在建房尚需施工單位墊資的行業(yè)“潛規(guī)則”背后、在商品房預售制“支持下”,開發(fā)商的利潤遠沒有想象的那么簡單。

國土部專家稱開發(fā)商利潤40%

據(jù)國土部調(diào)查結果,全國620個房地產(chǎn)開發(fā)項目中,地價占房價最低比例為5.3%,最高為58.6%,大多數(shù)占比在15%-30%之間,其中北京最高為51.36%,最低為15.13%,平均略高于全國,為26.8%。

據(jù)了解,房價構成主要有7個方面,即前期費用、土地成本、政府稅費、建安工程費、管理成本、銷售費用和開發(fā)商利潤。

“目前國稅總局也在查開發(fā)商的納稅情況,最終的結果應該以官方的數(shù)據(jù)為準,但根據(jù)我們掌握的信息顯示,正常的項目稅費成本最高應該為10%出頭,不超過11%。”參與此次調(diào)查的國土部中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴記者,“除土地成本和稅費外,開發(fā)商的建安成本、管理成本、銷售成本大致相當。最高不會超過30%,加之稅費成本10%,平均土地成本23.2%,開發(fā)商最終的直接利潤應該在40%左右,即便是算上增值稅,流向政府的也不會超過40%”。

房價仍是霧里看花

但如果就此認定開發(fā)商利潤是40%, 那長期以來對房價成本的討論就不會持續(xù)至今。因為盡管土地公開拍賣,稅費公開征收,商品房公開出售,但房價成本卻從未被明明白白搞清楚過。

早在2005年,福州市物價局就率先公布了房價成本清單,在社會上引起了很大反響。在所列的23個樓盤成本目錄中,開發(fā)商的利潤率平均約50%,最低的約為20%,最高的超過90%。這一行為引起了很大反響,評論認為此舉將揭開“樓市黑幕”,但很快就遭到了開發(fā)商和很多地方政府的抵制。

在鳳凰衛(wèi)視一檔訪談節(jié)目中,華遠集團總裁任志強公開放言,讓開發(fā)商公開成本如同讓老公公開老婆胸圍一般是不可能的。

但隨著房價不斷高漲,購房者想要弄清楚房價成本的意愿越發(fā)強烈。于是開發(fā)商紛紛拋出“房價高只是地價高的表象,高地價造就高房價” 的論調(diào)。

無奈之下國土部只好公布內(nèi)部統(tǒng)計數(shù)據(jù),宣告全國平均地價占房價比僅為23.2%,高地價推漲高房價沒有根據(jù)。而開發(fā)商對此結果并不買賬,聲稱“這個數(shù)字肯定低于實際,平均比例在1/3左右”。

超高的自有資金利潤率

“所謂40%是單從項目流水看,前提是開發(fā)商從拿地到最終銷售完畢的所有成本均來源于自有資金,不做任何貸款、不進行預售,事實上這是不可能的。” 一位長期從事房地產(chǎn)成本核算的專家告訴記者,一般來說,開發(fā)商的項目資本金比例非常少,多數(shù)為銀行信貸,換句話說,如果按照前期投入計算,開發(fā)商最終利潤肯定不會僅為40%。

據(jù)了解,對房地產(chǎn)業(yè)而言,項目資本金比例是指開發(fā)商擁有資金占其全部開發(fā)資金的比例,即自有資金比例。自有資金比例降低后,開發(fā)商貸款門檻更低,可以用更少的資金貸到更多的款。

在今年5月,國務院曾調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。“降低資本金比例就是降低了融資門檻,一個擁有國企背景的開發(fā)商,開發(fā)一個規(guī)模100億元的項目,前期僅需要投入20億元便可操作,最終流水達到200億元也不為過。”

巨額信貸外的“壓榨”

除了可以獲得可觀的銀行信貸外,開發(fā)商更可通過建筑商“墊資”、預售制度來降低成本。

一位不愿透露姓名的建筑公司負責人告訴記者,在承接項目的過程中,建筑公司替開發(fā)商墊資早已成為一個行業(yè)內(nèi)的“潛規(guī)則”。開發(fā)商通過讓建筑公司墊資建設,把生產(chǎn)環(huán)節(jié)的相當一部分成本和風險轉嫁給建筑企業(yè),并在最終付款時拖延,直至房屋銷售完畢才付款。

與此同時,項目封頂后,開發(fā)商便可率先進行預售,提前收回成本,根據(jù)此前住建部公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,目前我國各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上,部分城市達90%以上。