時(shí)間往前推幾年，CBD還是個(gè)新鮮語匯。有人戲言，那是ChinaBejjingDabeiyao的縮寫。

而在最近一段時(shí)間內(nèi)，頗有熱度的詞，則是CBD東擴(kuò)。這意味著，北京商務(wù)中心不僅長(zhǎng)大了，還要長(zhǎng)高、變壯。

CBD東擴(kuò)，實(shí)則事關(guān)一個(gè)國(guó)際化大都市商務(wù)擴(kuò)張的夢(mèng)想和現(xiàn)實(shí)。本文擬從不同角度以及官方和民間層面，詮釋CBD東擴(kuò)的現(xiàn)實(shí)要義和可期遠(yuǎn)景。

滿了、散了，也缺了

李士祥手持轄區(qū)地圖，與國(guó)內(nèi)外的城市設(shè)計(jì)專家們并肩走進(jìn)中國(guó)大飯店。那是2000年8月17日，李士祥時(shí)任朝陽區(qū)區(qū)長(zhǎng)。

這一天，西起東大橋路、東至西大望路、南至通惠河、北至朝陽路，總面積3.99平方公里的地域有了一個(gè)新的名字——北京商務(wù)中心CBD。也就在這一天，CBD開始描繪藍(lán)圖，面向全球征集設(shè)計(jì)方案。

十年彈指一揮間。2009年10月12日，規(guī)劃和設(shè)計(jì)名流從世界各地再次飛抵朝陽區(qū)。這一次的焦點(diǎn)，是CBD東擴(kuò)區(qū)規(guī)劃方案——CBD要東擴(kuò)三公里再造一片新天地。

用CBD管委會(huì)主任吳桂英的說法，已經(jīng)走過十年的CBD，現(xiàn)在“滿了、散了，也缺了”。東擴(kuò)，已是弦上之箭，勢(shì)在必行。

為此，CBD管委會(huì)與北京市政府一起圈定：南至通惠河、北到朝陽北路、西起西大望路、東抵東四環(huán)為CBD的東擴(kuò)區(qū)域，與現(xiàn)有CBD核心區(qū)融會(huì)貫通。

如果單從彩色規(guī)劃圖紙上來看，CBD東擴(kuò)部分仿若溢滿一灣碧水的L形“湖渠”。

這個(gè)大型湖渠里，流動(dòng)著一個(gè)國(guó)際化大都市商務(wù)擴(kuò)張的夢(mèng)想和現(xiàn)實(shí)。有人逐流而動(dòng)，也有人隔岸靜觀，有人則是位居源頭，疏導(dǎo)水勢(shì)和流向。

在位于大望路的華貿(mào)中心，北京國(guó)華置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)房超堅(jiān)信“CBD東擴(kuò)是一個(gè)城市發(fā)展的重大機(jī)遇”。

作為CBD發(fā)展的親歷者和參與者、受益者，他感受到了這個(gè)城市發(fā)展的動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)城市發(fā)展的需求，產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)建筑升級(jí)的需求，都促進(jìn)了這個(gè)城市發(fā)展的強(qiáng)大需求。

華貿(mào)中心，是現(xiàn)有CBD與東擴(kuò)部分的接合點(diǎn)。開發(fā)商身份的房超又看到了新商機(jī)。

2002年，房超信心滿滿地在CBD定下了華貿(mào)中心的規(guī)劃——三棟甲級(jí)寫字樓、兩座五星級(jí)酒店、一座頂級(jí)購(gòu)物中心、一條國(guó)際化商業(yè)街以及19座公寓樓，總建筑面積近100萬m的體量讓同行驚嘆，也讓很多投資者因疑慮而紛紛撤資。

“現(xiàn)在看來，還是蓋少了。”盡管目前華貿(mào)中心的三棟寫字樓已有近200家跨國(guó)企業(yè)進(jìn)駐，白領(lǐng)群體有約1.5萬人，但在房超看來，CBD發(fā)展速度之快仍是自己始料未及的。

現(xiàn)任朝陽區(qū)區(qū)長(zhǎng)程連元也列舉了一組數(shù)據(jù)，CBD項(xiàng)目平均入駐率為84%，其中高檔寫字樓入駐率90%以上；高檔公寓基本銷售完畢。原有核心區(qū)1050萬平方米的區(qū)域已開發(fā)800多萬平方米，80%已開發(fā)完畢。

與此相對(duì)應(yīng)的卻是，很多央企總部、外資銀行、世界500強(qiáng)及跨國(guó)公司總部有入駐CBD的需求，“比如中國(guó)船舶燃料有限責(zé)任公司、盛大網(wǎng)絡(luò)發(fā)展有限公司等。未來2-3年，對(duì)3-5萬平方米的獨(dú)棟寫字樓或5A級(jí)寫字樓的需求強(qiáng)烈”。

程連元認(rèn)為，為這個(gè)區(qū)域的發(fā)展，政府要做的就是未雨綢繆。

擁堵的“鋼筋血管”

距華貿(mào)中心一公里之外，是國(guó)貿(mào)中心。每天早上9點(diǎn)，約翰·喬治準(zhǔn)時(shí)來到國(guó)貿(mào)一層的星巴克咖啡店，買杯美式咖啡和一份芝士蛋糕，三步并作兩步地走進(jìn)辦公樓。

“我想，在CBD工作和在曼哈頓基本沒什么兩樣。”作為一名外企駐華員工，約翰·喬治在北京的活動(dòng)半徑是以國(guó)貿(mào)為圓心。“工作環(huán)境很好，生活也方便，但讓我頭疼的是開車。很多人不遵守交通規(guī)則，將車隨意停在路邊，讓本就堵得讓人發(fā)狂的馬路動(dòng)不了了。”

一位CBD決策參與者回憶，剛開始謀劃中央商務(wù)中心時(shí)，管理者們最愛用的比喻就是“車和路是血液和血管的關(guān)系，能否實(shí)現(xiàn)機(jī)敏、流暢，將是CBD能否保持旺盛生命力的關(guān)鍵”。

那時(shí)的CBD，規(guī)劃道路用地約為155公頃，占整個(gè)CBD面積的39%。這個(gè)數(shù)字已經(jīng)是充分考慮了交通規(guī)劃的超前性了。但是，車輛、人流及高樓的增長(zhǎng)仍超出了預(yù)料,交通擁堵成了CBD的代名詞。

CBD的鋼筋血管，被洶涌的車流血液堵塞了。像約翰·喬治一樣的CBD族群，出行越來越費(fèi)時(shí)，心態(tài)也越來越失和。

“東擴(kuò)可以打破現(xiàn)在交通擁堵的瓶頸。”程連元相信，東擴(kuò)以后的交通狀況將有很大改觀。

各方有個(gè)共識(shí)是，在老CBD建設(shè)中，由于硬件的約束，有些交通問題是很難在局部范圍內(nèi)解決的，而通過這次東擴(kuò)，可以把一些主要干路疏通。而且，幾條地鐵線引入，也能有效緩解交通壓力。

同處國(guó)貿(mào)商圈、在一家新媒體公司任公關(guān)總監(jiān)的塞拉，年薪48萬，而在這個(gè)區(qū)域生活，她更看重的是服務(wù)和品質(zhì)。“白領(lǐng)們要的就是生活品質(zhì)！”當(dāng)然，塞拉言及的這種生活品質(zhì)，也經(jīng)常被大眾理解為小資。

但不管大眾還是小資，她的關(guān)切，在CBD東擴(kuò)方案中亦被予以體現(xiàn)。

對(duì)此，朝陽區(qū)區(qū)長(zhǎng)程連元的闡釋中，“以人為本”成為了核心詞匯。

“東擴(kuò)的原則是以人為本。以人的需求設(shè)置功能，政府要在東擴(kuò)中更多地關(guān)注生活配套設(shè)施、娛樂配套設(shè)施、文化配套設(shè)施、教育配套設(shè)施建設(shè)以及特定交通工具的提供。”

按照各路媒體的描述，“CBD將成為全球首個(gè)低碳商務(wù)中心區(qū)”。大抵的意思就是，那將會(huì)是一塊環(huán)保沃土。

分得一杯羹

“低碳”這個(gè)概念，不是所有的人都清楚。張華良大爺就不清楚，他也不會(huì)關(guān)心老外約翰·喬治在國(guó)貿(mào)喝的星巴克咖啡定價(jià)幾何，他在意的，是他的房子和房?jī)r(jià)。

他的家在CBD東擴(kuò)區(qū)。張華良大爺清楚地記得，1999年9月，地鐵“復(fù)八線”開通試運(yùn)營(yíng)，地鐵站入口醒目的站名“國(guó)貿(mào)”，替代了北京人所熟知的“大北窯”。那時(shí)，以國(guó)貿(mào)大廈為中心的國(guó)際化商業(yè)圈也“蔚然成風(fēng)”。

張華良說，CBD的前身就是大北窯，新中國(guó)成立之初，大北窯地區(qū)被規(guī)劃成北京最集中的工廠區(qū)。穿著勞動(dòng)布工裝的工人師傅在這里穿梭、高聳的煙囪和往來穿行的大卡車都是那個(gè)年代的標(biāo)志。

20多年過去了，一座座工廠遷走，一幢幢大廈拔地而起。張大爺每天晨練回來都能與行色匆匆的年輕白領(lǐng)們擦肩。

他們用智慧創(chuàng)造著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的財(cái)富，也使得張大爺家64平方米的小房子越來越有價(jià)值了。

“聽說要東擴(kuò)了，不知道我們家會(huì)不會(huì)拆遷，雖然老伴經(jīng)常抱怨這個(gè)地方的東西越來越貴了，經(jīng)常要走出5條街買2斤大米，但還是挺不想離開。”

“要是拆遷的話，也不知道怎么個(gè)補(bǔ)償法，這個(gè)地界兒可不便宜呀。”黃昏時(shí)分，東擴(kuò)拆遷已成了遛狗、乘涼的居民們爭(zhēng)相談?wù)摰脑掝}。

其實(shí)他們無需如此擔(dān)心。“CBD東擴(kuò)絕不以犧牲居民利益為代價(jià)。”CBD管委會(huì)主任吳桂英向媒體承諾。顯然，政府對(duì)此早有深思熟慮。通過媒體的密集報(bào)道，居民們開始知悉，朝陽區(qū)委、區(qū)政府對(duì)居民拆遷和環(huán)境整體改善高度關(guān)注，搬遷是有時(shí)序和分區(qū)域的，會(huì)采用綜合補(bǔ)償?shù)姆绞剑尵用瘾@得更多利益，定向房的位置、區(qū)位、配套下一步都會(huì)有安排。

張華良留意到，就在這幾天，幾家小的中介公司已匆匆搬到朝陽北路，并天天把買房信息廣告板擺在馬路邊上，他們也想借CBD東擴(kuò)分得一杯羹。

趨利避害的選擇

10月15日，身著正裝的房超出席朝陽區(qū)CBD規(guī)劃論壇，他作為嘉賓參與討論CBD的規(guī)劃。“從華貿(mào)的情況來看，很多公司希望擁有一棟獨(dú)立的、能體現(xiàn)公司形象的、高水平的辦公大樓，但是現(xiàn)在市場(chǎng)上提供得不多，所以我想CBD擴(kuò)展應(yīng)該是一個(gè)機(jī)會(huì)。”他認(rèn)為，在建設(shè)過程中政府應(yīng)該前置重點(diǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，增加專業(yè)定制的物業(yè)等服務(wù)。這個(gè)想法與朝陽區(qū)委書記陳剛不謀而合。

建設(shè)最初，由于95%的CBD土地不在政府手中，而在各機(jī)關(guān)廠礦手中，就形成了土地多頭開發(fā)的局面。因此合理布局、開發(fā)的專業(yè)性有“打折扣”。為此，當(dāng)時(shí)對(duì)商務(wù)中心區(qū)實(shí)行了土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，重點(diǎn)保證CBD規(guī)劃的實(shí)施以及開發(fā)建設(shè)有序進(jìn)行。

為了讓東擴(kuò)區(qū)域規(guī)劃建設(shè)更為合理，朝陽區(qū)委書記陳剛主持召開了不下10個(gè)專題論證會(huì)。

“CBD的一期開發(fā)建設(shè)主要采取了以房地產(chǎn)開發(fā)商為主的模式，這個(gè)模式見效快、市場(chǎng)化程度高，但是弊端是房地產(chǎn)商追逐利潤(rùn)，沒有實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)功能與結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化。”陳剛說，東擴(kuò)區(qū)將對(duì)重點(diǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)的前期就介入，使得企業(yè)在選擇發(fā)展空間方面有一定的自主權(quán)，并為企業(yè)提供量身定制的樓宇，更好地為企業(yè)服務(wù)。

在東擴(kuò)這個(gè)計(jì)劃的背后，政府更看重的還有“提振市場(chǎng)信心”。初步估計(jì)，東擴(kuò)預(yù)計(jì)可拉動(dòng)社會(huì)投資700多億元，每年約拉動(dòng)投資70億-90億，吸納就業(yè)約14萬人，平均每年新增1.5萬人左右。

CBD到底有多大

CBD到底有多大？吳桂英脫口而出：“想讓它有多大，它就有多大，這個(gè)大不是空間上的概念，而是取決于影響力”。

吳桂英認(rèn)為，3平方公里只是東擴(kuò)的空間形式，內(nèi)核是擴(kuò)展CBD的資源。拓展空間承載能力，并進(jìn)行再整合、再升級(jí)。

10年就飽和的3.99平方公里核心區(qū)也似乎在提醒，這東擴(kuò)的3平方公里又能滿足未來幾年的發(fā)展需要？吳桂英說，對(duì)此，CBD還預(yù)留了4平方公里的儲(chǔ)備規(guī)劃區(qū)域，今后一旦飽和，還可繼續(xù)向北擴(kuò)充。

在CBD當(dāng)家人吳桂英說這些話的時(shí)候，正襟危坐于華貿(mào)中心辦公室的房超也許正在謀劃“新華貿(mào)”的選址，常去國(guó)貿(mào)喝咖啡的約翰·喬治也許正為一個(gè)即將到來的出行發(fā)愁，年薪48萬的公關(guān)總監(jiān)塞拉也許在看著時(shí)尚雜志憧憬未來的CBD中心花園，還有張華良可能還在為拆遷補(bǔ)償款而不安。

CBD東擴(kuò)，不簡(jiǎn)單，也未必復(fù)雜，一如他們每個(gè)人的生活。