房?jī)r(jià)的高漲和政策調(diào)控的高調(diào)之間就像在進(jìn)行著一場(chǎng)博弈。在密集出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策面前，各種物業(yè)形態(tài)既是“寰球同此涼熱”，又是“風(fēng)景各有不同”。

作為樓市的“晴雨表”，二手房市場(chǎng)受政策的影響較大，但由于剛性需求的存在，成交量仍將較快增長(zhǎng)；高端物業(yè)市場(chǎng)在經(jīng)歷了去年的火爆后，今年的成交量可能出現(xiàn)相對(duì)低迷；而商業(yè)地產(chǎn)在一定程度上則成為了政策的受益者，市場(chǎng)復(fù)蘇前景令人期待。

高端物業(yè)：難續(xù)去年繁華

2009年的高端房產(chǎn)市場(chǎng)是一場(chǎng)名副其實(shí)的豪宅盛宴。進(jìn)入2010年，這一局面能否持續(xù)成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)。

新近公布的數(shù)據(jù)顯示，3月份無論是別墅還是高端公寓的成交量都較開年前兩個(gè)月有一定的回升，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，總體來說，整個(gè)一季度的均價(jià)和成交套數(shù)環(huán)比應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)的出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅回落。受調(diào)控政策等因素影響，今年高端物業(yè)市場(chǎng)很難再現(xiàn)去年的火爆成交局面，更有專家預(yù)測(cè)，一手高端物業(yè)的成交量或呈現(xiàn)相對(duì)低迷的狀況。

量?jī)r(jià)小幅回落

進(jìn)入2010年，高端物業(yè)市場(chǎng)也將迎來寒冬的消息頗為業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。上海佑威房地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年1月，上海市成交均價(jià)超過5萬元/平方米的商品住宅 的 成 交 均 價(jià) 為74160元/平 方米，成交套數(shù)為153套；截止2月中旬的成交套數(shù)為66套，成交均價(jià)降至69674元/平方米。

雖然相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月后的前半月，上海每平方米均價(jià)在5萬元以上的豪宅已成交277套，4至5萬元區(qū)間內(nèi)的高檔房也成交327套，這 兩 項(xiàng) 數(shù) 據(jù) 分 別 是 去 年 同 期 的1970%和570%。但是，總體來說，整個(gè)一季度的均價(jià)和成交套數(shù)環(huán)比應(yīng)不可逆轉(zhuǎn)的出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅回落。

“一季度向來是別墅等高端物業(yè)的銷售淡季，均價(jià)和成交套數(shù)較去年四季度有所下降也很正常。”仁達(dá)方略管理咨詢有限公司董事長(zhǎng)王吉鵬接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說。

不過，上海佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟認(rèn)為，今年高端物業(yè)市場(chǎng)很難續(xù)寫去年的繁華。去年二季度后，高端物業(yè)市場(chǎng)便開始復(fù)蘇，量?jī)r(jià)齊升，火爆的場(chǎng)面一直延續(xù)至年底。

從北京市整體的高端公寓來看，去年無論是成交量還是套數(shù)大體保持上升勢(shì)頭。按北京市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)進(jìn)行期房預(yù)售登記備案的住宅(除樓棟地上總層數(shù)在3層以下房屋和別墅不計(jì)算在內(nèi))按成交均價(jià)最高的前三十名項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，2009年一季度，北京前30個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)是33169元，套數(shù)達(dá)到645套；二季度繼續(xù)走高，均價(jià)達(dá)到33605元，套數(shù)為993套；三季度的數(shù)據(jù)顯示30個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)為38971元，套數(shù)是1387套；剛剛結(jié)束的四季度，均價(jià)突破43000元，套數(shù)接近1270套。

同樣的情形也發(fā)生在深圳。2009年在各種利好因素的作用下，深圳樓市絕地反擊，經(jīng)歷了復(fù)蘇、溫?zé)帷⑦^熱、火爆的上升階段，量?jī)r(jià)飆升。成交結(jié)構(gòu)層面來看，2009年特別是下半年，高端樓市極度活躍。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，深圳市2009年成交另最大的前10名樓盤共成交近130萬平方米/14370套，占全市總成交量的20%。在2009年深圳樓盤成交龍虎榜T O P 10中，位于龍華的圣莫麗斯等悉數(shù)上榜，成為高端物業(yè)市場(chǎng)的代表作。此前的九月份，深圳成交量最大的前10名樓盤中，更是有8個(gè)屬于高端物業(yè)項(xiàng)目。

投資需求是推漲價(jià)格的重要因素

投資需求的大量釋放，促進(jìn)了全國(guó)重要一線城市高端物業(yè)市場(chǎng)的活躍。“去年高端物業(yè)市場(chǎng)火爆的背后，更多的是很多客戶認(rèn)為需要通過投資房地產(chǎn)抵御通脹風(fēng)險(xiǎn)，他們選擇購(gòu)置高端房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)保值。”王吉鵬說，作為市場(chǎng)上稀缺產(chǎn)品的高端物業(yè)，具有較強(qiáng)的保值功能，能夠滿足購(gòu)房者規(guī)避通脹預(yù)期的效果。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》指出，包括別墅和高端公寓在內(nèi)的物業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是需求彈性比較小，也就是說價(jià)格的變動(dòng)對(duì)需求量的影響相對(duì)較小，因?yàn)槠淇蛻舳急容^有實(shí)力。“作為市場(chǎng)的中堅(jiān)，這些客戶不再是跟風(fēng)客，他們大多都很理性，購(gòu)買或拋售大多為了換樓或是長(zhǎng)線投資。”

不僅如此，限外令的解除和相對(duì)寬松的信貸政策，也使得一大部分境外高端人士的購(gòu)房需求得以釋放，國(guó)內(nèi)高端置業(yè)者紛紛入市購(gòu)買房產(chǎn)。

陸騎麟對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，去年，眾多高價(jià)項(xiàng)目的放量成交也是推升全市成交均價(jià)的重要因素。一季度，在救市政策的刺激下，剛性需求逐步釋放，推動(dòng)市場(chǎng)回暖，這一階段成交量開始放大。回暖初期開發(fā)商的心態(tài)還是比較謹(jǐn)慎的，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍持一定觀望的態(tài)度。在一季度回暖的基礎(chǔ)上，二季度和三季度，信心得到提升，投資客開始入市，剛性需求和投資客共同維系了樓市的巨量成交。價(jià)格方面，隨著成交量的增加，開發(fā)商快速回籠資金，底氣逐漸充足，定價(jià)開始激進(jìn)，因此這一時(shí)期的成交均價(jià)快速攀升。四季度，雖然樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)，但成交均價(jià)并沒有隨著成交量的減少而回落，反而繼續(xù)拉升。

“這也是一個(gè)長(zhǎng)期的積累的過程，全球金融危機(jī)只不過加速了高端物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴的進(jìn)程，其實(shí)，就國(guó)內(nèi)消費(fèi)能力而言，這一爆發(fā)時(shí)點(diǎn)也遲早會(huì)到來。”徐楓總結(jié)說。

市場(chǎng)或走向分化

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，相對(duì)于一般住宅，別墅等高端物業(yè)在歷次市場(chǎng)波動(dòng)中均表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌性，一些擁有稀缺資源的別墅或高端公寓依然受到市場(chǎng)青睞。“考慮到其具有較好的增值、保值特點(diǎn)，高價(jià)樓盤的成交量幾乎不會(huì)受到諸如開征物業(yè)稅等政策因素的較大影響。”徐楓說。

“我覺得無論是別墅還是高檔公寓，未來會(huì)有一定升值空間，大勢(shì)是看好的，具體到某一項(xiàng)目則需要具體分析，因?yàn)椴煌囟巍⒉煌焚|(zhì)都可能影響產(chǎn)品的升值空間，但不會(huì)像去年那樣猛漲。”王吉鵬表示。

不過，業(yè)內(nèi)人士也提醒說，近段時(shí)間國(guó)家出臺(tái)的一系列調(diào)控政策也應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。3月10日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，這份被稱為“國(guó)十九條”的《通知》明確指出，要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。3月22日，國(guó)土資源部召開的全國(guó)視頻會(huì)議上，部黨組成員、副部長(zhǎng)贠小蘇再次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)決查處囤地、炒地、向別墅供地等違法法規(guī)行為。

陸騎麟認(rèn)為，在政府重拳打擊各類投機(jī)行為的宏觀背景下，高端物業(yè)市場(chǎng)將受到較大沖擊。一方面，購(gòu)房者的自有資金門檻被提高，需求下降；另一方面，高端物業(yè)產(chǎn)品很少降價(jià)銷售。兩者的合力作用必然導(dǎo)致的結(jié)果便是2010年的高端物業(yè)市場(chǎng)很難再現(xiàn)2009年的火爆成交局面。

對(duì)此，徐楓頗為贊同，她預(yù)測(cè)，一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)可能出現(xiàn)較大分化。今年上半年，一手高端物業(yè)的成交量比較小，“甚至可以用相對(duì)低迷來形容，因?yàn)橹髁骺蛻舨⒎莿傂孕枨?，他 們 的 觀 望 可 以 持 續(xù) 較 長(zhǎng) 時(shí)間。”而在二手市場(chǎng)，高端物業(yè)的成交量將增加，北京、上海、深圳等一線城市的上漲幅度可能超過兩成，甚至接近三成。

“總體而言，2010年一手市場(chǎng)和二手市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)將比較盛行，開發(fā)商對(duì)代理商的需求會(huì)加大。雖然可能會(huì)出現(xiàn)高價(jià)新樓滯銷的情況，但總體成交量不會(huì)受到較大影響，也就是說，在高端物業(yè)這塊蛋糕上，一手市場(chǎng)的份額會(huì)受到一定程度的擠占。” 徐楓說。

王吉鵬還預(yù)測(cè)，高端物業(yè)市場(chǎng)的未來分化還可能體現(xiàn)在開發(fā)商的區(qū)域調(diào)整戰(zhàn)略上，“目前國(guó)家出臺(tái)的政策調(diào)控以及銀行信貸收緊等不利因素會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生較大影響，不僅高端物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量肯定會(huì)減少，還會(huì)對(duì)品種設(shè)計(jì)、拿地區(qū)域等方面產(chǎn)生一定影響。比如區(qū)域調(diào)整，逐漸開拓二、三線城市市場(chǎng)就可能是一個(gè)趨勢(shì)，因?yàn)橄鄬?duì)而言，非熱點(diǎn)城市的運(yùn)作成本低、升值空間大。”