“近期的調控政策應該會讓全國平均房價在未來12-18個月內下降10%-20%。此后政策或將逐步放寬，成交量應會回升，價格漲幅則表現溫和。”近日，野村證券首席經濟學家孫明春表示，房地產市場回調對實體經濟的負面影響有限，維持2010年實際GDP增長10.5%、2011年增長9.8%的預測。

預計部分大城市房價下跌20%-40%

野村分析，房價飛漲的背后既有新房供給暫時短缺的影響，也有信貸寬松推高需求的因素。但目前，已出臺的調控政策將有效壓低房價。孫明春預期，未來12-18個月部分大城市房價的降幅或高達20%-40%。如果各家銀行嚴格執行政策的話，需求不久就會出現回落。需求減少再加上從2010年三季度開始供給增加，估計房價最遲會在四季度出現大范圍明顯的下跌。

“市場已呈現泡沫破滅的初步跡象。”根據國家統計局的數據，40個樣本城市的房屋總銷售量在5月份同比減少了28.0%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分別下降了65.1%和44.3%。同時，5月份房價也初露疲態，月環比下跌了2.0%。野村認為房價整體10%-20%的跌幅應該是個合理的范圍。按照這樣的降幅，房價將回到2009年年中的水平。最遲到2010年四季度新房就將大規模上市銷售，因此在明年3月份之前房價跌幅會超過10%。而隨著房價的回落和購房能力的提高，中國潛在真實住房需求將得到釋放。到明年下半年房價應該會企穩、交易量回升。考慮到2011年上市銷售的新房規模龐大，房價漲幅應該溫和而交易量會大幅反彈。

對實體經濟影響不大

野村認為，雖然房地產市場將經歷短暫的深度回調，但實體經濟和銀行系統因此受到的負面影響應該不大。

首先，這對銀行貸款質量的沖擊有限。如果全國平均房價下跌20%，房價也只是回到2009年中期的水平。這表示僅僅2009年下半年和2010年上半年期間發放的貸款(大概在1.5萬億元左右)存在風險，這些貸款僅占2010年一季度銀行貸款總額的3.5%。在中國，按揭貸款至少必須支付20%的首付，因此20%的房價跌幅應該不會對放貸機構造成很大困擾。

其次，考慮到中央政府已經承諾今年要增加建設保障性住房，而且地方政府敦促開發商加快住房投資建設，房地產投資不太可能在2010年或2011年急劇下滑。如果房地產市場在明年下半年企穩回升，開發商沒有理由在今年下半年或2011年大肆削減投資。相反，他們更應該繼續投資，為2011年下半年的房地產復蘇做好準備。即使房地產投資真的大幅縮減，中國的固定資產投資增長也仍將保持強勁，因為后續項目的投資額已經非常龐大(今年5月份已達到29萬億元)。

再次，購房行為的減少雖會降低與住房相關的消費活動(例如對家具、家居裝潢材料和家電的購買)，但影響有限。近期房地產泡沫的出現主要是投機與投資需求的結果，這類購房者大部分本來就不會裝修新房或購買家電。另一方面，房地產泡沫的膨脹降低了自住客的購買力，擠出了實際需求以及相關的消費活動。如果房價下跌10%-20%，這反而能夠提高這一人群的購買力，從而促進他們買房以及與住房相關的消費。