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大型房企頻頻逆市拿地 樓市"賭漲"情緒再度高昂
關(guān)鍵詞： 樓市成交量 房地產(chǎn) 樓市 房企 保利地產(chǎn) 土地市場
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隨著四季度集中推地期的到來，部分熱點城市土地市場又趨活躍。1日，保利、萬科等知名房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛現(xiàn)身第三度出讓的廣州金沙洲地塊競拍現(xiàn)場。最終，該地塊被深業(yè)南方以22.1億元收入囊中，并創(chuàng)造了新的區(qū)域最高價。
事實上，新一輪調(diào)控出臺以來，部分大型房企在土地市場依舊頻繁出手，接受《經(jīng)濟參考報》采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為，優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量的增加和資 金鏈 的 相 對 寬 松 使 得 開發(fā)商，尤其是實力雄厚的大型房企熱情高漲，“賭漲”情緒再趨高昂。不過，業(yè)內(nèi)人士提醒說，近日有關(guān)部門的表態(tài)透露出調(diào)控并沒有松動跡象，土地市場變數(shù)仍存，開發(fā)商資金鏈也將面臨更為嚴峻的考驗。
怪哉
大型房企頻頻逆市拿地
1日下午，經(jīng)過逾百輪爭奪，第三次出讓的金沙洲地塊———白云區(qū)金沙洲B3702A -06地塊最終由深業(yè)南方以22.1億元收入囊中，據(jù)測算，樓面地價達8350元/平方米，創(chuàng)造了新的區(qū)域最高價。現(xiàn)場消息人士向《經(jīng)濟參考報》介紹，保利、萬科等知名房地產(chǎn)開發(fā)商悉數(shù)到場并積極參與了此地塊的爭奪。
這樣的情形與幾天前上海10月最后一場土地拍賣會再現(xiàn)搶拍如出一轍，十幾家房企競相角逐工業(yè)園區(qū)富力東側(cè)地塊，最終，旭輝集團以4 .57億元 競 得 ，成 交 樓 面 地 價 為8160元/平方米，溢價率達193%。
自9月底樓市新一輪調(diào)控政策出臺之后，上海、深圳、廈門、福州、寧波、杭州等多個城市紛紛出臺調(diào)控細則，“限購令”、商品房預售資金監(jiān)管制度等相繼實施。再加上加息等宏觀調(diào)控政策的影響，樓市回暖勢頭戛然而止，多個城市成交量出現(xiàn)較大幅度下滑。
但是，政策面的利空和成交量的萎靡并未阻擋房企拿地的腳步，尤其是金地、保利等大型房企最近的拿地舉動可謂分外惹眼。
就在上海出臺“限購”細則后的首次土地拍賣會上，金地集團便以高達328%的溢價率力挫十幾家企業(yè)競得上海航頭中心鎮(zhèn)A 1儲備地塊，折合樓面地價10500元/平方米。另據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，同一周內(nèi)，保利地產(chǎn)分別在杭州、南京、成都和南寧連續(xù)拿地，共計面積為75 .5萬平方米、成交價達396905.5萬元。
“一般第四季度都是政府推地的高峰時段，這是拿地的一個很好契機。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示，最近部分熱點城市土地市場進入集中推地期，一線城市稀缺性商品住宅地塊和二三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊將進一步促進開發(fā)商的拿地熱情。
數(shù)據(jù)顯示，1日，廣州迎來新一輪樓市調(diào)控后的首個推地潮，共推出7幅地塊。在此之前，上海10月28日公開出讓12宗地塊，次日，武漢市也推出了19宗地，約1400畝，其中包括10宗純居住用地和6宗商住用地。
此外，相對合理的地價也是吸引開發(fā)商頻頻出手的原因。根據(jù)國土資源部土地利用管理司、中國土地勘測規(guī)劃院近日發(fā)布的2010年第三季度全國主要城市地價監(jiān)測報告顯示，三季度全國105個主要監(jiān)測城市地價總體水平為2805元/平方米，一線城市地價增幅持續(xù)回落。
上周在預售款監(jiān)管趨嚴、融資受阻的共同作用下，各地土地市場底價成交頻現(xiàn)。據(jù)中原對國內(nèi)十二個城市土地監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周滬、穗、深、津、寧、杭、長春等七個城市共有15幅住宅用地出讓，除上海、天津、南京3個城市有4幅宅地溢價成交外，其余宅地均以底價成交，整體溢價率只有15%。
“從企業(yè)角度來看，它有不斷拿地的需求，而相對合理的地價有利于實現(xiàn)其自身利益最大化。”中廣信地產(chǎn)服務機構(gòu)事業(yè)一部總監(jiān)卞明在接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。他進一步表示，開發(fā)商拿地都是有其背后的市場邏輯的，目前市場變化是結(jié)構(gòu)性的，并不是所有地區(qū)和產(chǎn)品都受到新一輪的調(diào)控政策的影響，分區(qū)域來說，二三線城市受到的影響要小于一線城市。不同產(chǎn)品來看，寫字樓、別墅等項目受到的影響要小于普通商品住宅。
賭漲
開發(fā)商有人期待市場的“春天”
事實上，房企頻頻出手拿地的動作，更加直接的原因是雖然受制于融資渠道的限制資金鏈仍然偏緊，但由于今年8、9月份樓市成交量回升，地產(chǎn)公司現(xiàn)金流較前兩個季度略有寬松，而剛剛披露完畢的上市公司三季報也證實了這一點。
WIN D統(tǒng)計顯示，2010年第三季度，按申萬一級行業(yè)分類，剔除ST類個股后，可比較的129家上市地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負債率為61.2%，與去年同期持平。四大地產(chǎn)龍頭中，萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)資產(chǎn)負債率分別由去年同期的67.3%、68 .7%、69 .5%和59 .7%上升至73.7%、78.9%、72.3%和62.3%。但分析師表示，地產(chǎn)公司的負債率上升主要源于預收款項的大幅增長。以金地集團為例，三季度末公司預收款項163.86億元，比上半年增加59.28億元，比2009年年末增加40.25億元，真實資產(chǎn)負債率為47.27%，比上半年下降4 .99個百分點；而保利地產(chǎn)扣除預收款項后，真實資產(chǎn)負債率為44.68%，比中期期末降低0.02個百分點。
從單季數(shù)據(jù)來看，2010年第三季度，按申萬一級行業(yè)分類，有可比數(shù)據(jù)的135家地產(chǎn)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額合計為-55.1億元，而在今年第一季度和第二季度，這個數(shù)值分別為-393.4億元和-444.2億元。“萬保金招”則分別為83.1億元、-27.6億元、31 .2億元和-2 .4億元，而在今年二季度，這個數(shù)值則分別為-27.1億元、-83.3億元、-11.3億元和-12億元。環(huán)比來看，上市地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流狀況得到了明顯的改善。
中郵證券一位分析師對記者表示，上市地產(chǎn)公司而之所以選擇在這個時點出手頻頻拿地，主要是對后市預期仍持樂觀態(tài)度。銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋也表示，目前地產(chǎn)公司拿地主要集中在二三線城市的優(yōu)質(zhì)地段，這些都屬于稀缺資源，只要房地產(chǎn)市場不出現(xiàn)特別大的波動，這些低端的房屋不愁賣不出去。
除了看好樓市長期發(fā)展前景外，還有一個主要原因便是悲觀情緒的減淡而與政策對賭的情緒增加。一位業(yè)內(nèi)資深人士向《經(jīng)濟參考報》透露，近日與多位開發(fā)商交流時發(fā)現(xiàn)，相當一部分開發(fā)商現(xiàn)在的心理是與政策對賭，而正是這樣的“賭漲”心理極大地支撐著拿地信心。“他們普遍認為，一年半載之后調(diào)控力度會松很多，因此只要熬過明年春節(jié)，市場的春天便會到來。”
難撼
政策不會出現(xiàn)松動
雖然相當一部分開發(fā)商力“賭”政策回暖，但新近傳出的政策信號并沒有松動跡象。
國土資源部執(zhí)法監(jiān)察局近日公開了首次按照監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部三部門《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》即15號令啟動的土地違法問責時間表。按照部署，今年9月開展評估驗收工作，并根據(jù)檢查結(jié)果啟動問責。執(zhí)法監(jiān)察局有關(guān)負責人表示，問責正在走最后程序。各地將在11月5日前向國土資源部上報補充調(diào)查結(jié)果。
不僅如此，國土資源部有關(guān)負責人還指出，從今年起，將每季度向社會公布未按出讓合同和劃撥決定書約定時間開、竣工的地塊信息，對信息上線和實地核查不落實的，將通報掛牌，督促整改查處。國土資源部還將加強與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，抓緊研究解決變相炒地和上市房地產(chǎn)公司土地監(jiān)管問題。
最近又有消息稱，銀監(jiān)會有關(guān)負責人強調(diào)，要管控好部分行業(yè)和企業(yè)的信貸風險，尤其要切實抓好地方政府融資平臺貸款風險管控，同時對房地產(chǎn)貸款風險保持高度關(guān)注，嚴控大型房企集團貸款風險。
業(yè)內(nèi)人士普遍認為，土地市場的變數(shù)在增加，不排除后續(xù)政策跟進的可能，以過高溢價率拿地應謹慎。分析師表示，由于今年8、9月份樓市成交量大幅上升，地產(chǎn)公司銷售回款出現(xiàn)了大幅增長，其現(xiàn)金流得到了明顯改善，但由于樓市調(diào)控以來銷售增長的整體頹勢，房地產(chǎn)上市公司的資金鏈雖較前兩個季度略有寬松，卻仍處于偏緊狀態(tài)，再加上地產(chǎn)融資受限短期內(nèi)難有改觀，因此，在房企大力撒錢拿地的同時，未來的資金鏈條也將面臨越來越大的考驗。
數(shù)據(jù)顯示，雖然上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金狀況環(huán)比有所改善，但從同比數(shù)據(jù)來看，其第三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額仍較去年同期的124 .3億元存在較大差距。此外，上市地產(chǎn)公司前三季度經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈值為-884 .2億元，而去年同期則為547 .9億元，相差逾1400億元；前三季度上市房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加114.8億元，僅為去年同期的13.5%。
此外，以保利地產(chǎn)為例，“三季度末該公司長期借款達471億元，而貨幣資金為137億元，公司財務費用將顯著增加。”國都證券地產(chǎn)研究員鄒文軍表示，“由于股權(quán)融資受限，預計該公司將繼續(xù)加快周轉(zhuǎn)回籠資金以降低財務成本。”
潘瑋預測，雖然9月銷售量的大幅上升使得回款明顯增加，但地產(chǎn)公司拿地的動作也越來越大，由于地產(chǎn)融資目前仍受到較大限制，同年初相比，未來地產(chǎn)公司資金鏈趨緊的狀態(tài)將越來越明顯。