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中改院:以破題"六個統一"為抓手推進海南可持續增長
關鍵詞： 中改院 海南 可持續增長 生態環境 土地資源 生態紅線
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中國網/中國發展門戶網訊 海南最大的本錢、最大的財富、最可持續發展的家底是生態資源環境。守住海南的青山綠水，也就守住了海南中長期可持續增長的最大優勢。為保障有序開發，提高資源利用效率，要盡快在全省范圍內“統一規劃、統一土地利用、統一基礎設施建設、統一社會政策、統一環境保護、統一重要資源開發”。在實施“六個統一”的大前提下，最大限度的向市縣放權，向企業放權，向市場放權，才能放而有序，放而不亂。為此，需要成立高規格、專業性、精干的省規劃委員會，制訂和實施相關法規和配套政策，促進生產要素合理流動及優化組合，促進區域經濟聯動協調發展，實現海南可持續增長。
一、實施“六個統一”與提高土地資源價值潛力
1.以實施“六個統一”提高潛在土地資源價值
2011年海南單位建設用地創造的GDP為0.78億元/平方公里，僅相當于2011年廣東的1/4、深圳的1/16。如果以城鎮化為載體實現“六個統一”，盤活土地資源，將極大地提高土地資源的利用效率。這里做一假設：到2020年海南單位建設用地產出率達到廣東2011年的水平（2.85億元/平方公里），即使建設用地面積不變，海南GDP將達到9217億元，相當于2011年GDP的3.7倍；如果2020年達到深圳現有水平的50%（6.25億元/平方公里），海南GDP將達到20212億元，相當于2011年GDP的8倍。
表1：2011年廣東、深圳、海南單位建設用地GDP產出
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廣東 |
深圳 |
海南 |
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建設用地面積（平方公里） |
18484.69 |
917.75 |
3234 |
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GDP(億元) |
52673.59 |
11502.06 |
2515.29 |
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單位建設用地GDP產出（億元/平方公里） |
2.85 |
12.5 |
0.78 |
數據來源：根據相關統計年鑒計算。
表2：2020年海南省每平方公里建設用地土地GDP產出預測
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達到廣東2011年水平 |
達到深圳2011的50% |
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地均GDP(萬元/平方公里) |
2.85 |
6.25 |
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GDP(億元) |
9217 |
20212 |
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相當于2011年GDP（倍） |
3.7 |
8 |
2.以實施“六個統一”提升全省的平均土地價值
根據《中國國土資源統計年鑒2012》計算，2011年海口和三亞國有建設用地出讓平均價格分別為1435.74萬元/公頃、2691.04萬元/公頃，其他市縣平均為716.18萬元/公頃。也就是說，其他市縣國有建設用地出讓平均價格分別僅相當于海口和三亞的49.88%和26.61%。如果適當調整行政區劃，實施“六個統一”，做大海口和三亞等中心城市，與周邊市縣形成統一的城市圈，統一土地資源利用，把最高地價降下來，但土地的平均價格將會明顯升值，綜合用地價格的差距也會明顯縮小，老百姓也能從中普遍受益。
表3：2011年海口、三亞與其他市縣國有建設用地出讓平均價格比較
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國有建設用地出讓面積（公頃） |
成交價款（萬元） |
平均地價（萬元/公頃） |
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海口 |
117.74 |
169043.48 |
1435.74 |
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三亞 |
216.69 |
583120.81 |
2691.04 |
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省直轄縣級行政區劃 |
1412.23 |
1011410.79 |
716.18 |
這里做一個初步測算。假設降低最高地價，提高平均地價。2011年全省土地出讓金收入達到243.3億元，土地出讓均價67.27萬元/畝。如果通過統一規劃、統一土地資源利用，土地出讓均價提高30%，即達到87.45萬元/畝，接近海口2011年的平均地價，那么當年土地出讓金將提高近73億元。這樣一方面，降低最高地價，將降低企業經營成本，有可能吸引更多的企業，尤其是中小企業入駐海南，活躍海南市場；另一方面，將吸引更多的中等收入群體在海南購房置業，不僅能夠擴大中等收入群體的消費規模，而且也在相當大程度解決海南人才不足的瓶頸。從長遠來看，通過統一土地資源利用，降低最高地價，提高平均地價，海南土地收益不但不會降低，還可以提高土地整體出讓收益。即使降低房地產價格，但通過征收房地產稅，不但可以使房地產價格回歸合理區間，而且海南房地產市場總體收益還會提高，從而增強了抵御房地產市場風險的能力。
3.以實施“六個統一”提高土地資源的使用價值
服務業用地價格長期高于工業用地價格，既導致工業轉型升級動力不足，又制約了服務業的發展，降低了土地的整體使用價值。根據《中國國土資源統計年鑒2012》計算，2011年，海南工礦倉儲用地產出率為1.84億元/公頃，僅相當于廣東的（3.59億元/公頃）的51.26%，也低于海南商業、服務業用地的產出率（1.90億元/公頃）。同時，工業用地價格長期偏低。以海口為例，2011年工業用地價格僅相當于商業用地、居住用地價格的26.43%和18.32% 。建設國際旅游島，應當盡快實行服務業用地與工業用地同價。這樣，既能降低服務業發展成本，又能提升土地資源的使用價值。
表4：2011年海南與廣東工礦倉儲用地產出效率比較
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工礦倉儲用地 （公頃） |
工業生產總值 （億元） |
產出率 （億元/公頃） |
產出率比較（海南/廣東） |
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海南 |
258.34 |
475.04 |
1.84 |
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廣東 |
6872.07 |
24649.6 |
3.59 |
51.26% |
表5：2011年海南工礦倉儲用地產出效率與商服用地產出率比較
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工礦倉儲用地（公頃） |
工業生產總值（億元） |
產出率（億元/公頃） |
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258.34 |
475.04 |
1.84 |
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商服用地（公頃） |
第三產業生產總值（億元） |
產出率（億元/公頃） |
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605.15 |
1148.93 |
1.90 |