“買這套二手房，我只付了一成五的首付。”深圳的王先生一臉平靜地告訴中國(guó)證券報(bào)記者，一套價(jià)值120萬元的二手房，他首付只交了18萬元。

看到房?jī)r(jià)快速上漲，王先生開始有了投資樓市的念頭。由于他只有二十幾萬元首付款，卻又想投資兩套房子，于是只有求助于幫他買房的中介。

“中介很樂意做，只要你誠(chéng)心誠(chéng)意要買房，他們能夠與按揭評(píng)估公司合作做高評(píng)估價(jià)，以陰陽(yáng)合同的方式申請(qǐng)到低于兩成的首付。”王先生告訴記者，他用于申請(qǐng)銀行貸款的評(píng)估價(jià)是高于實(shí)際成交的120萬，這樣可以申請(qǐng)到實(shí)際上高于總房?jī)r(jià)八成的貸款。

降低首付助推炒房風(fēng)

“零首付”、“一成首付”這些曾經(jīng)在兩年前慣用的炒作伎倆，沉寂一段時(shí)間之后再次在深圳樓市出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士稱，樓市信貸政策收緊階段，各家銀行對(duì)貸款審查較為嚴(yán)格；而今貸款政策寬松，商業(yè)銀行房貸任務(wù)加重，陰陽(yáng)合同難以監(jiān)督出現(xiàn)降低首付的情況不難理解。

隨著深圳樓市的瘋狂，越來越多的投資客重新活躍起來，而這些投資客樂于一成首付，本錢少而賺的快，房?jī)r(jià)上漲一些出手賣掉即可獲利豐厚。中國(guó)證券報(bào)記者裝作投資客調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多和中介公司熟悉的投資客都在尋求低于兩成的首付，這樣用更少的本金，他們可以購(gòu)買更多的房產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲后出售獲利也更多，實(shí)現(xiàn)以小博大。

對(duì)于大手筆的投資客，中介也在積極想辦法吸引。一家小中介的按揭員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，他們現(xiàn)在可以通過與按揭評(píng)估公司合作，將物業(yè)的評(píng)估價(jià)做高，做成“陰陽(yáng)合同”。利用銀行較高評(píng)估價(jià)與賣家較低購(gòu)入價(jià)之間的差額甚至可以為買家實(shí)現(xiàn)“零首付”。

“100萬元的房子，如果評(píng)估價(jià)做到112.5萬元，那么申請(qǐng)了八成按揭后，客戶支付的首付款只有10萬元。”該按揭員稱，對(duì)于一次購(gòu)買多套房產(chǎn)的投資客，往往是向不同的銀行申請(qǐng)貸款。對(duì)于這種高杠桿的房貸融資方式，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的今天，重新成為廣深投資客熱衷的炒樓方式。

工商銀行的一位個(gè)貸經(jīng)理表示，在購(gòu)房按揭中，銀行很難監(jiān)控“陰陽(yáng)合同”，銀行拿到的合同是做高了評(píng)估價(jià)的合同，對(duì)于每套房產(chǎn)的價(jià)格銀行又不可能逐一去核實(shí)。

早在去年下半年，深圳和廣州部分新樓盤就推出了低首付的促銷方式。但“低首付”操作方式各有不同，深圳部分樓盤的銷售人員稱，低首付是銀行主動(dòng)向符合條件的公務(wù)員或者深圳事業(yè)單位部分員工提供九成按揭，號(hào)稱可以利用信用貸款、信用卡免息還貸等方式，由銀行在收樓前為客戶墊付余下的一成首期。

在廣州首期款不足的部分則是由發(fā)展商墊付。這些方式無論購(gòu)買總價(jià)多少，只要交納一定數(shù)量的定金即可辦理購(gòu)房和按揭手續(xù)，首期余額一般是在入伙后兩年內(nèi)分期免息繳付。

銀行相關(guān)人士表示，在墊首付的交易中，購(gòu)房者與開發(fā)商私下簽訂了一份真實(shí)交易合同。而登記、辦證等所使用的都是虛高房?jī)r(jià)的合同，在這種情況下，銀行就很難監(jiān)控這種“陰陽(yáng)合同”。這種“陰陽(yáng)合同”的做法屬于違規(guī)行為，理論上銀行可以追究相關(guān)的責(zé)任賠償。這種做法放寬了購(gòu)房者的門檻，從而增加了個(gè)人的信貸風(fēng)險(xiǎn)以及銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

廣州滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰認(rèn)為：“降低首付是在鉆市場(chǎng)的空子。”但是他認(rèn)為在銀行控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，零首付案例不會(huì)廣泛出現(xiàn)。

二套房貸全面松動(dòng)

深圳樓市自三月以來，已經(jīng)連續(xù)上漲三個(gè)月，成交量也持續(xù)維持高位。這種回暖和去年年底實(shí)施的個(gè)人房貸“新政”密切相關(guān)，即首套住房利率打七折，首付降至二成的優(yōu)惠政策。這個(gè)旨在應(yīng)對(duì)金融危機(jī)、擴(kuò)大內(nèi)需、提高對(duì)居民購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策，而今卻在執(zhí)行中被濫用。

中國(guó)證券報(bào)記者在地產(chǎn)中介和銀行實(shí)地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些銀行已逐漸將優(yōu)惠范圍擴(kuò)大，把第一套房貸優(yōu)惠政策，用到了第二套甚至多套房貸身上。一些資深投資客往往利用和銀行、中介公司的良好關(guān)系，所有投資房產(chǎn)都采用一套房貸政策。

“只要你名下沒有房產(chǎn)，而丈夫或妻子名下有房產(chǎn)還在按揭，可以按首套住房申請(qǐng)，沒問題的。即使個(gè)人名下還有房產(chǎn)，運(yùn)作一下也沒問題。”某大型地產(chǎn)中介按揭部經(jīng)理信誓旦旦地表示，銀行房貸已經(jīng)相當(dāng)于全面放松。而對(duì)于一些資深炒房客這樣的大客戶，在樓市上升階段，申請(qǐng)到多套的優(yōu)惠貸款，也不是難事。

國(guó)務(wù)院131號(hào)文件中規(guī)定：“對(duì)于已經(jīng)貸款購(gòu)買一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。于是，銷售商和銀行首先在住房面積上做起了文章。

由于各地人均住房面積不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者輕松的即可開到證明，而銀行對(duì)這一塊審查并不嚴(yán)格，二套房貸政策在執(zhí)行過程中已被全面放松。

據(jù)了解，截至5月末，深圳工、農(nóng)、中、建四大行發(fā)放的住房貸款相比年初凈增長(zhǎng)額均超過50億元，遠(yuǎn)超去年同期水平，呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。在深圳房貸市場(chǎng)上，四大銀行占據(jù)了八成份額。

由于當(dāng)前銀行對(duì)公貸款業(yè)務(wù)上升空間有限，紛紛將目光轉(zhuǎn)向以房貸為主的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)。房貸有房可供抵押,且客戶分散,業(yè)務(wù)穩(wěn)定,是銀行利潤(rùn)的重要來源和新的增長(zhǎng)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)中,大型商業(yè)銀行的優(yōu)勢(shì)較為明顯。其活期存款多,資金成本低,可確保七折利率房貸資金來源。

一位專業(yè)人士表示，深圳有不少銀行還推出房貸創(chuàng)新產(chǎn)品，目的是降低貸款利息和減輕供房壓力。如主要面向高端客戶的“氣球貸”產(chǎn)品具有省息的功能。“存抵貸”產(chǎn)品則可幫助現(xiàn)金流較充足的一般客戶，存貸款共用同一賬戶,客戶有資金可隨時(shí)存入抵消部分貸款利息。對(duì)于一時(shí)資金緊張、供樓有困難的客戶，有銀行推出了“假日貸款”產(chǎn)品，可在一段時(shí)間內(nèi)只還息暫不還本,減輕資金壓力。

炒房客卷土重來

深圳市國(guó)土房管部門的最新數(shù)據(jù)顯示，一手住宅價(jià)格4月份環(huán)比上漲12.4%，達(dá)到12902元/平方米，5月均價(jià)再度逼近13000元/平方米，而6月份的第一周，深圳市新房成交均價(jià)已與2007年歷史高點(diǎn)相差無幾，達(dá)16500元/平方米，同比上升28.1%，最高一天成交均價(jià)高達(dá)18200元/平方米。以此推算，深圳房?jī)r(jià)今年以來的漲幅已達(dá)30%左右。“今年年初時(shí)深圳樓市的投資客比例不到5%，而現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到20%以上，投資客開始大量入市，助推了房?jī)r(jià)上漲。”深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智透露，但目前入市的主要是保值型投資客。

正是在這樣的背景下，投資者開始無懼無畏地頻繁現(xiàn)身，與今年前3個(gè)月以自住型為主的買家相比，四五月份逐漸涌現(xiàn)出來的投資者比例日漸上升。

“如果投資比例一直上升，達(dá)到五成左右，就會(huì)是一個(gè)很不好的市場(chǎng)信號(hào)。”李耀智表示，目前在銀行信貸放松的情況下，無論是對(duì)外地還是本地的投資客，沒有一個(gè)很好的約束辦法，“唯一的辦法就是收縮信貸，但現(xiàn)在看來還沒有任何跡象。”

與此同時(shí)，外地投資客也涌入深圳。位于梅林關(guān)口的“書香門第上河坊”近期頻頻被溫州炒房團(tuán)光顧，營(yíng)銷總監(jiān)王永勝介紹，溫州炒房團(tuán)主要針對(duì)中小戶型和未來發(fā)展高成長(zhǎng)性物業(yè)，先嘗試性購(gòu)買幾套，接著再有大部隊(duì)趕到。

而對(duì)于近來頗為流行的“房荒論”，深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，截至6月20日，官方網(wǎng)站顯示的深圳可售房源為38294套，420多萬平方米，但存量只能反映在建項(xiàng)目達(dá)到批售狀態(tài)的情況，實(shí)際上還有很多在建項(xiàng)目沒有拿到預(yù)售許可證，這部分?jǐn)?shù)量很大但沒有被計(jì)入存量數(shù)據(jù)里。王鋒認(rèn)為，目前存貨不多的情況是短暫的，隨著開發(fā)商加快投資速度，下半年樓市的存量將明顯增多。