南國置業(002305)IPO募集資金用途將用于的項目

發行人歷史沿革、改制重組

本公司前身為武漢南湖花園置業有限公司，創立于1998年，2003年更名為武漢南國置業有限公司，2007年南國有限采取整體變更方式設立武漢南國置業股份有限公司。

本公司系由南國有限整體變更設立。2007年9月10日，經南國有限股東會決議，將南國有限整體變更為股份有限公司，南國有限全體股東簽署《凈資產處置協議》和《發起人協議》。經大信會計所大信審字[2007]第0614號《審計報告》審計，截至2007年8月31日，南國有限凈資產437,553,721.06元。全體股東一致同意將南國有限截至2007年8月31日的凈資產中的432,000,000元按照1:1的比例折成南國置業的股份，其余5,553,721.06元計入資本公。經大信會計所大信驗字[2007]第0060號《驗資報告》驗證，南國置業設立時注冊資本繳足。

2007年9月30日，南國置業完成工商登記變更手續，并領取了企業法人營業執照，注冊資本人民幣43,200萬元，法定代表人許曉明先生，公司住所武漢市武昌區南湖中央花園會所。

發行人主營業務情況

本公司從事以商業地產為引導的綜合性物業開發，通過開發和運營商業物業，并與其他類型物業形成協同效應，相互提升各種類型物業的價值，實現土地"集約利用"。

1.商業地產主要特點

盈利空間更大

住宅地產的價值主要取決于物業的稀程度。商業地產則主觀價值創造空間更大，商業地產前期開發的選址、定位、動線劃與設計、品類品牌組合等環節，對后期商業運營的成敗具有決定性意義；而后期商業運營的效果好壞，又直接影響商業物業的價值，商業物業能憑其良好的商業運營，持續提升價值。而且在特定的區域內，成模的商業物業具有一定程度的"排他性"，尤其是位于城市重要節點的商業物業，隨著城市的發展，其有可能成為該區域的"稀性"或"獨占性"資源，因而其價值將越來越大。

抗經濟周期能力強

商業地產屬于投資品，其價格主要取決于租金收益水平及未來增長潛力，其需求由市場資金面決定。為了應對金融危機，各國央行均投入了大量的流動性，形成了較強的通貨膨脹預期，運營良好的商業地產項目由于有持續穩定增長的租金回報作為支撐，成為投資者避風險保值增值的重要載體。商業地產的投資人購買商業物業的目的主要是為了獲取長期的租金收益，是一種長期投資行為，因此，商業地產市場較少出現劇烈波動，發展較為平穩。

其次，商業地產對民生影響較小，受國家宏觀調控影響的程度比住宅地產弱，因而相對住宅地產，其有更強的抗經濟周期能力。

此外，與住宅開發商相比，商業地產開發商可選擇性更多。商業地產開發商既可選擇將物業出售，也可選擇通過良好的商業營運獲取穩定增長的租金收入。

商業地產開發商可以根據市場形勢的變化靈活進行選擇，其抗經濟周期能力相對較強。

綜合能力要求高

成功開發和運營商業地產需要具備選址、定位、動線劃與設計、品類品種互動和商戶品牌組合、招商和商業運營等多種能力。而只有長期對城市發展、城市劃、城市功能布局演進律的學習與把握，對居民生活行為、消費行為進行深入研究，并經過商業地產開發實踐，不斷累商戶資源，才能逐漸具備并不斷強化上述能力。

資金實力要求高

相對于住宅地產，商業地產的投入更高，且其價值需通過多年成功的商業運營才能充分體現。因此，其資金的周轉期亦更長。

2.商業物業與其他各種類型物業的協同關系

商業：商業零售與居民的日常生活關系密切，形成城市居民的交往、消費和休閑場所并吸引和支持其他功能。商業零售主要提供生活性、愉快性和豐富性以滿足居民的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區。

公：公用途的物業適合于各種綜合開發，無論是在城市中心還是新區中心、工業中心，公在都市綜合體中建立競爭性，加強吸引力，提高使用效益。

公對都市綜合體的其他功能如酒店、會議、商業等提供有利的支持并形成最佳市場協同。

酒店：酒店為都市綜合體提供流動的居住人口和活動的人，并提供娛樂設施和夜間服務，24小時的服務使城市保持持久的繁榮并增加了城市的活力。

住宅：住宅是城市開發的基本組成部分，是解決城市中心居住問題避免每天上下班長途跋涉造成交通擁擠和能源消耗的有效法。同時，住宅為城市街區提供安全的生活空間。

商業零售的設置為公人員提供了便利，使公人員節省了時間，提高了事效率，公人員的經常性消費又為商業零售增加了盈利；公為酒店帶來了客源，酒店的設置為公的來訪者提供了休息場所，提高了公的效率；酒店為商業零售增加了盈利，商業零售的發達又為酒店帶來了客源。各種類型物業形成協同效應，相互提升價值。