短短的10年時間，中國的商業性房貸增長了百倍，已經從1998年的400多億元，飆升到今年6月末的4.3萬億元。據機構估算，信貸資金在房地產開發資金中的比重已超過半數。

不少專家擔心這個以銀行資金為主的房地產開發體系，是否能夠承受房價未來可能波動的沖擊。但記者在采訪過程中發現，許多銀行人士對房貸業務的質量比較滿意，認為現有的手段足以控制房貸業務的信用風險。還有許多人樂觀地估計，依照目前的房價走勢，抵押物的不斷升值足以保證房貸的安全。

房地產貸款已成銀行重要資產之一

最近幾年，國內房地產業發展迅猛，一線城市房價一路高歌，而背后的推手則是銀行的信貸資金，包括為房地產公司提供的開發貸款，以及為個人購房提供的按揭貸款。

數據顯示，截至6月末，國內商業性房地產貸款余額達到4.3萬億元(不含公積金貸款)，同比增長24.5%。其中，個人住房貸款余額2.6萬億元，同比增長23.9%；房地產開發貸款余額1.7萬億元，同比增長25.6%。而且，商業性房地產貸款占本幣貸款已從2004年的13%上升到今年6月末的17%。

中投證券新近的一份研究報告表示，依據估算，銀行的信貸資金在房地產開發資金中的比重已超過半數，達53%以上。2007年6月底，銀行貸款在房地產開發資金中的占比達22.1%，企業自籌資金占比達33.9%，定金和預收款占比達25.2%。但是，房地產開發資金中的企業自籌資金主要來自商品房銷售收入，而這些商品房銷售收入大部分來自銀行信貸，也就是說，自籌資金的70%來自銀行貸款；同樣，定金和預收款中的30%也來自銀行信貸。

中投證券報告的結論是，房地產貸款已經成為銀行的重要資產之一，其對銀行業的盈利和風險狀況將產生深刻影響。目前，我國房地產市場融資以銀行間接融資為主，市場風險過度集中于銀行體系。而且，部分區域房地產市場過熱，房價漲幅過高，存在一定市場風險。

對于房貸風險出現截然不同的判斷

不可否認，商業性房地產貸款的快速增長，為房地產業發展，為滿足居民購房需求，提供了有力的資金支撐，但也使房地產業陷入嚴重依賴信貸的尷尬局面。有專家質疑，在國內資產價格已有泡沫化傾向、房地產價格快速上漲的情況下，這種依賴銀行信貸資金的房地產開發模式能否持續？如果房價出現較大波動，風險是否會蔓延到金融領域？

對于房貸可能的風險，不同人士基于對房價的不同判斷，給出了截然不同的判斷。中投證券研究部總經理李志坤是上述中投研究報告的執筆者，他表示，美國的次貸危機主要在于利率重置，美國持續加息導致購房人支付能力出現困難。而我國房地產市場也有利率重置和房價波動的風險。一方面，現在我國也有利率上漲的趨勢，中投證券的觀點是10月底還會加息；另外一個風險在于房價，一旦房價下跌，銀行抵押物的價值也會嚴重縮水，銀行的市場風險也會增大。但是，對于這兩方面的風險，李志坤還是比較樂觀的，他認為，目前利率不可能大幅持續上漲，而因流動性過剩和本幣升值的趨勢，短期內房價波動的風險也不大。

“美國次貸危機主要是因為這兩年美國的房貸門檻放得太低，沒有對客戶資信進行嚴格審查，而且他們還開發出許多零首付、可選擇轉換低利率的房貸產品。”某國有銀行北京分行房貸部的人士表示，正是因為信貸審查不嚴，美國進入加息周期，許多低端客戶支付能力出現問題，從而引起了連鎖反應。相比之下，我國銀行在信貸方面的審查要嚴格得多。但他也表示，他們行的個人房貸上半年增長放緩，一方面由于宏觀調控，另一方面因為房價、利率的上漲，提高了買房成本，影響了購房人的支付能力，導致有效購房需求下降。

某股份制銀行北京分行的人士也表示，他們行的住房貸款風險不大。一方面，因為他們對購房人的資信審查嚴格，另一方面，他們也對房價走勢比較樂觀。而且，他們行房貸的首付比例也針對不同客戶差別化要求，對于總價高的房子首付比例相應較高。