對很多既不符合經濟適用住房和廉租房申請標準，又面對高漲的房價望洋興嘆的城市“夾心層”來說，限價房給人們帶來一份新的期待。但作為一種政策性很強的產品，如今的限價房面臨很多的不確定性。

限價房購買標準亟須出臺

誰能買到限價房？在絕大多數消費者眼里，這是最值得關心的問題。此前，北京市建委公布了新的經濟適用住房申請標準，以最為普遍的三口之家為例，想要購買經濟適用住房家庭年收入須低于45300元，折合到月計算，每月收入在3775元以下的家庭才有資格購買。“經適房的標準都出臺了，可是限價房的相關政策遲遲沒有定論，讓人特別著急。”一直密切關注北京限價房消息的小高對記者說。

據記者了解，對于限價房的購買人群，現有的政策基本集中于這幾個方面：北京戶口、家庭首次置業以及一定數額的收入上限。“但問題在于，在目前的情況下，很難有一個系統去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況。”偉業控股公司副總經理兼研究中心總經理張劍認為，單是這一點，限價房在銷售上的難度就很大，必須有更為具體和更為先進的指標系統保障限價房的分配。

北京市建委住房保障辦公室的人士告訴記者：“限價房的管理辦法目前已上報市政府，很快就會出臺。”據其透露，目前《限價房管理辦法(草案)》已經在內部形成，相關部門已經進行了數輪討論，市建委、國土局、財政局和市政規劃等部門悉數參加。“雖然限價房政策的大方向已經確定，但細節問題在不同部門之間仍有爭議，仍有改動的可能。”

據記者了解，在購買限價房的資格方面，主要優先供給具有北京市戶口、中低收入人群，并且還限定涉及拆遷和奧運工程的居民。另外，家庭收入的標準計算方法與新公布的經濟適用住房管理辦法類似，要與家庭的人口數、年收入以及家庭總資產相掛鉤。

限價房產權界定成難題

不能讓限價房成為有錢人投資發財的工具，自然是限價房政策必須考慮的問題之一。但不可回避的是，在“漲”聲一片的房地產市場里，因土地升值而帶來的房產升值是一件自然而然的事，而房價本身就遠低于市場價的限價房，注定擁有比其售價高出很多的價值。

這就帶來一個問題，對于限價房的購買者來說，當他們有能力改善自己的居住條件，準備更換住宅時，他們是否可以像目前的經濟適用住房一樣，滿5年后作為商品房上市交易，把手里的限價房按市場價格出售或者出租呢？

“限價房升值后誰受益，其實是一個產權問題。”張劍指出，如果限價房的產權完全在購房者手里，那么他自然有權對限價房進行出售或者以其他方式來處置，并從中獲益；如果購房者手里是不完全產權，產權與政府共有，那么政府在處置這套房產時也擁有發言權，這樣才可能讓限價房發揮其本來的作用。

在限價房的后續管理問題上，北京市建委相關人士表示，在《限價房管理辦法(草案)》中規定，限價房可以在購買5年后轉讓，但政府可能將收取一部分的市場溢價。據了解，對限價房的產權界定目前已經明確，限價房雖然屬于政策性住房，但仍屬于商品房，因此將是完全產權。“盡管大方向已經確定，但關于限價房產權的爭議依然很多，尤其是政府部門之間的爭議。”北京市建委住房保障辦公室的知情人士說。有政府部門人士認為，既然限價房是完全產權房，就沒有必要將其劃入到政府的住房保障體系之中。“它只是政府為了應對高房價時代，對房價進行調控的一種手段。”還有一些政府部門表示，在北京這樣的大城市，高房價已經使很多人買不起房，限價房應該納入到住房保障制度中，以解決城市“夾心層”的住房問題。

“還有一個爭論比較大的問題是，在限價房出售后的5年內，對限價房如何管理，是否要做禁止出租的規定。另外，5年后如果限價房轉讓，政府是否有優先回購權等問題，爭議很大，尚不能最終確定。”上述知情人士說。

限價房如何保障工程質量

限價房的房屋質量過不過關，會不會成為問題房，也是人們關注的焦點問題。在住宅價格構成中，除了土地價格和相關稅費外，設計成本、建筑成本以及開發商一定比例的利潤都是必不可少的組成部分。然而，限價房壓縮的就是開發商的利潤空間，對于以追求經濟效益最大化為首要生存目標的開發商來說，他們能否心甘情愿降低利潤？會不會通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價格？這在很多人眼里都是一個碩大的問號。

張劍認為，如果開發商為了少犧牲利潤，在建筑成本上能省則省，甚至不惜偷工減料，那么一旦發生嚴重的質量問題，讓限價房成為了問題房，所產生的經濟損失和社會不良影響都是非常嚴重的。另外，即使開發商在建筑質量上沒有動什么手腳，但出于節約成本的考慮，降低了建筑的品質，或者壓縮了設計成本，即使短期內滿足了人們的居住需求，長期來看也會成為城市的負擔。因此，業內人士認為，如何保障限價房的建設質量，如何監督開發商的行為，也是擺在政府相關部門面前的一道難題。(記者 孫蔚)