繼“第二套房”新政細則后再次發(fā)出強烈調(diào)控信號

央行指出的房地產(chǎn)“八宗罪”

房地產(chǎn)市場面臨的主要問題:

1.商品住宅價格持續(xù)上漲

2.供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理

3.調(diào)控政策尚未得到全面落實

4.低收入家庭住房還面臨較大困難

房地產(chǎn)金融領(lǐng)域存在的問題:

1.房地產(chǎn)信貸增長過快

2.過度競爭，潛藏巨大風險

3.未經(jīng)批準，擅自開辦轉(zhuǎn)按揭貸款和加按揭貸款業(yè)務(wù)

4.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現(xiàn)

“第二套房”新政細則剛發(fā)布一周時間，中國人民銀行再次就房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融問題作出嚴厲表態(tài)。

昨日（18日），央行公布副行長劉士余在“加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議”上的內(nèi)部講話。在講話中，劉士余列舉了房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)金融業(yè)存在的八個問題，發(fā)出強烈的調(diào)控信號。

■首次公開承認炒房普遍性

劉士余認為，近一段時間，房地產(chǎn)市場面臨四個主要問題，包括商品住宅價格持續(xù)上漲、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、調(diào)控政策尚未得到全面落實、低收入家庭住房還面臨較大困難。

針對調(diào)控政策的落實問題，劉士余列舉數(shù)字稱，在一些地方，中低價位和中小套型普通住宅供應(yīng)明顯不足。今年1至10月，全國90平方米以下住宅開發(fā)投資占住宅總投資的比重只有21.46%。房地產(chǎn)商囤積土地、捂盤惜售和造勢抬價的行為時有發(fā)生。今年1至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積卻只增長了9.1%。

劉士余承認，目前投資與炒房的行為較普遍。這是央行首次公開承認炒房問題的普遍性。

劉士余表示，房地產(chǎn)市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續(xù)上漲。

盡管劉士余沒有提及外資炒房對樓市的推波助瀾作用，但他承認國際房價上漲具有一定的傳染性。在經(jīng)濟日益全球化的今天，在全球流動性過剩的推動下，隨著資金的國際流動，房價上漲具有顯著的國際傳導(dǎo)特征。近幾年，全球房地產(chǎn)價格上漲之快、時間跨度之長和波及范圍之廣，在世界經(jīng)濟史上少有。

■堅決取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭

在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，劉士余也列舉了四個問題，其中轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款的問題被著重強調(diào)。

自去年以來，部分銀行推出“隨借隨還”和“循環(huán)貸”等業(yè)務(wù)，個人的房貸即使沒還清，也可以要求銀行按市價重新評估房產(chǎn)價值，其貸款額度則可以隨房價不斷攀升而增加。這就是加按揭業(yè)務(wù)。如果房貸所在銀行不能辦理加按揭，那么借款人可以通過轉(zhuǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，把房貸轉(zhuǎn)到能辦理加按揭的銀行去。

一位購房者在銀行貸款70萬元買了一套價值100萬元的房子，還了20萬元的房貸之后，其房產(chǎn)市價漲到了200萬元，此時他辦理加按揭貸款業(yè)務(wù)，銀行按市價重新評估，可以給他140萬元的貸款額度，比原來的額度增加了70萬元。

劉士余稱，借款人通過轉(zhuǎn)按揭和加按揭業(yè)務(wù)獲得新的貸款資金后，大多用于購買多套住房或進入股市，從而加劇了房地產(chǎn)和股市泡沫成分。

在“9·27”房貸新政發(fā)布時，央行曾要求不得發(fā)放“隨房價上漲追加貸款”的住房貸款。這一次，劉士余明確要求，要堅決取消轉(zhuǎn)按揭和加按揭貸款。

除了轉(zhuǎn)按揭和加按揭問題外，劉士余列舉的另外三個問題包括房地產(chǎn)信貸增長過快、銀行為爭取房貸市場份額而過度競爭、開發(fā)商和銀行串通“假按揭”。

劉士余披露，有關(guān)部門去年對16個城市的房貸抽樣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，平均22.31%的借款人辦理貸款時不曾與銀行直接見面。而在北京、鄭州、杭州和廣州，該比例分別高達35.4%、46.31%、32.83%和32.2%。

此外，少數(shù)銀行的分支行還與開發(fā)商和中介機構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費貸款，使得一些銷售困難的樓盤得以順利套現(xiàn)。（記者 李若愚）

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