加強房貸風險控制應對資金面緊張銀行強硬回應開發(fā)商“先死論”

銀行對開發(fā)商以死相逼說“不”。

在央行日前宣布再次上調存款準備金率后，銀行對房地產行業(yè)的貸款更加嚴格。記者從多家銀行采訪獲悉，銀行將加強房地產貸款風險控制。這讓開發(fā)商前段時間發(fā)出的“泡沫破滅，銀行先死”之聲顯得蒼白無力。

銀行對以死相逼說不

16.5%的存款準備金率讓銀行業(yè)務結構不斷改變，房地產貸款再受壓縮。深圳一位銀行界人士昨天接受采訪的銀行人士介紹說，今年以來，銀行在監(jiān)管層信貸政策指導下普遍收緊了開發(fā)貸款，目前隨著央行通過上調存款準備金率等措施不斷收緊流動性，銀行更是無頭寸給開發(fā)商貸款。

這可能讓不少期盼貸款的地產企業(yè)感到膽寒。今年4月份，一位知名開發(fā)商在博鰲論壇上拋出“房地產泡沫破滅，銀行先死，開發(fā)商再死”的言論，震驚了業(yè)界。

但這一“寧為玉碎不為瓦全”的聲音被證明只是聳人聽聞，開發(fā)商沒能“綁架”銀行，倒是銀行現(xiàn)在不斷給開發(fā)商貸款“斷奶”———銀行已經悄然在事實上收緊了對房地產的開發(fā)貸款。面對不斷提高的存款準備金率，銀行在悄然調整業(yè)務結構，嗷嗷待哺的房地產開發(fā)企業(yè)不僅沒有多得眷顧，反而成為壓縮的重點。

另一位銀行界人士分析稱，這既服從銀監(jiān)會指導精神，也是銀行出于風險考慮的做法———既然有那么多可以獲得更多回報、風險更少的貸款需求，銀行為什么還要選擇風險相對較高的開發(fā)貸款呢？

據(jù)介紹，和對其他行業(yè)的信貸調整一樣，銀行對房地產貸款同樣是采取了“棄劣保優(yōu)” 的策略。多家銀行曾表示，在信貸從緊之下將收縮開發(fā)貸款，中小開發(fā)商首當其沖。但現(xiàn)在，一些此前被認為較大的開發(fā)商也遭遇了資金難求壓力。

加強貸款風險控制

不僅如此，銀行還分別在上下游兩個方面加強了對貸款風險的控制。深發(fā)展住房和消費信貸部門人士告訴記者，去年下半年以來，在深圳房價泡沫顯現(xiàn)之下，深圳大部分銀行嚴格對借款人的資產審查，不同程度提高按揭貸款門檻。

有消息稱，銀監(jiān)會正協(xié)同國土資源部對房地產出讓市場進行聯(lián)合監(jiān)控。這一舉措意味著銀行對房地產企業(yè)在土地市場上的交易風險能夠進行監(jiān)測，從而更好的了解開發(fā)企業(yè)質量，加強信貸管理。

接受采訪的人士并不擔心給開發(fā)商貸款“斷奶”將導致不良資產劇增。“銀行在房地產領域的資產風險可以控制。”一位接受采訪的銀行人士說，他認為，“即使開發(fā)商貸款收不回來，形成不良貸款，由于開發(fā)貸款一般會以相應房地產項目的土地所有權作抵押，銀行會通過拍賣處置開發(fā)商的所抵押的項目樓盤來保全資產。”

中國銀行國際金融研究所副所長宗良認為，銀行地產貸款主要分為開發(fā)企業(yè)貸款和個貸，兩者中的任何一種變化都會影響到銀行房地產貸款資產質量，但他對目前的房貸資產可能發(fā)生的變化情況感到樂觀。

根據(jù)央行去年底的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國主要金融機構商業(yè)性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18%。其中房地產開發(fā)貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%。

個貸被認為穩(wěn)定性非常高。恒生銀行行政總裁符致京此前接受記者采訪時介紹，香港房地產市場暴跌的經驗說明，自主性購房者的貸款非常穩(wěn)定。廣發(fā)行一位人士看法類似：“對于自住需求的購房者來說，即使房價大跌，有正常收入的購房者一般不會斷供而讓銀行拍賣自己的房產”。

開發(fā)商降價求生是正道

真正的擔心只來在于對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款。“只要房子建好并銷售出去，貸款就不會出問題。而如果因資金鏈緊張無后續(xù)資金造成房子未建成形成爛尾樓，對銀行損失相對較大。”一位銀行人士說。

這一點，實際上正是房地產開發(fā)企業(yè)對銀行以死相逼的砝碼所在。目前的確有眾多開發(fā)商的資金鏈已經繃的非常緊張，尤其是中小開發(fā)商。

但銀行界人士認為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產企業(yè)破產為前提；二是只有全國大范圍出現(xiàn)此類調整才能對銀行構成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。而且開發(fā)商目前尚不是無路可退，只剩破產一條絕路。放棄暴利想法，加速銷售回籠資金是銀行界人士指出的辦法。實際上，相對于個貸，開發(fā)貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開發(fā)商通過售房回流資金歸還銀行貸款，開發(fā)貸款由此轉變?yōu)殂y行的個人按揭貸款。實現(xiàn)這一步，開發(fā)商可以獲得資金，銀行信貸資產就能轉危為安。

在這一點上銀行和開發(fā)商具有利益共同點。目前銀行界人士對開發(fā)商采取這一策略同樣抱有期待，對曾經的暴利戀戀不舍的開發(fā)商，或許經到了該聽從銀行人士建議的時候了。(記者 唐曜華 孫 聞)