持續一年多的政策從緊，讓遭遇融資困境的眾多房地產企業，和一直覬覦中國地產市場但苦于受限的外資私募股權基金一拍即合，一邊在等錢救急，一邊在逢低抄底。
近日，包括恒大地產、首創置業在內的多家地產企業通過引入外資的模式融得巨資，以緩解緊縮的資金鏈，共同開發旗下項目，使得外資熱錢成為國內遭遇資金困境的房企的主要融資渠道之一。
與此同時，7月1日起，外商投資房地產業的審批權由商務部下放至省級商務主管部門，被業內人士疑為政府有意引導外資投向二線城市地產市場。
“地產熊市還將持續”
2008年，對許多地產企業來說，是一個不折不扣的嚴冬。
中國政府一方面打擊囤地，讓一些以土地儲備著稱的開發商面臨更為嚴酷的資金壓力；另一方面收緊銀根，各大銀行尤其是四大國有商業銀行基本停止了對房地產開發商的商業貸款。
SOHO中國董事長潘石屹稱，適逢資金困境而被逼無奈的地產企業，企圖在資本市場尋求融資渠道，但美國次貸危機使原計劃2008年在海外上市的房地產公司，不得不停止上市步伐。這些房地產公司原本寄希望于香港上市，排隊上市的達40家之多，但排到了的兩家，也無功而返。
而備受關注的恒大地產上市擱淺后，星河灣、龍湖地產、卓越、香江國際、寶龍集團、方圓、恒盛等多家謀劃與恒大地產同期上市的企業已紛紛調整上市時間表。
“恒大上市沒有結果，對后面幾十家排隊上市的房地產企業來說，是個令人悲觀的開頭。”潘石屹表示。
而在國內，排隊回歸A股、排隊到資本市場發債、增發、配股等融資的地產企業也紛紛被證監會擋在門外。
首創集團董事長劉曉光在接受《華夏時報》記者采訪時稱，因目前國內地產市場受宏觀調控影響，今年3月首創回歸A股的申請報到證監會，仍在等待中。
“目前地產市場形勢不好，何時能有轉機不好判斷，但估計還要等待一段時間。”劉曉光說。
房企低價引資外資得利
即使這樣，地產企業仍在死撐，不肯在銷售價格上松口。但這讓整個地產市場處于整體觀望的氣氛中，也讓地產商在銷售不容樂觀的形勢下，面臨更嚴峻的資金回籠的壓力。
“很多人認為，房價遠遠沒有跌到位，但開發商顯然不愿意接受這樣的預期，他們寧愿借年息200%的高利貸，也不愿意大幅降低房價。”著名評論家盛大林指出，因為他們擔心不斷的降價會助長購房者“買漲不買跌”的心態，從而陷入萬劫不復的深淵。
正因如此，在熊市中，多數投資人選擇賣出，很少有人愿意出資買進。
而據鏈家地產副總經理金育松介紹，今年的房屋銷售形勢與去年同期的熱銷相比較，下降幅度較大，而自4月份以來，銷售形勢均沒有改觀，預計8月份北京適逢奧運會，銷售形勢又要受到影響進一步惡化。
在深圳、廣州、上海，房價紛紛走跌，但銷售形勢仍未見好轉，即使房價最為堅挺的北京市場，開發商們也在鉚足了勁做促銷，從以往的送花園、送物業，升級到“送房送車”，甚至低折扣、低首付，但目前各地購房者仍然保持理性，持幣觀望。
“但熊市正是外資進入的好時候，在這個時期，許多地產企業面臨資金壓力求助無門，為了扛過寒冬，利用外資將成為一條主要的融資渠道。”一位海外基金公司內部人士表示，對于外資來說，因為一些地產商將會不惜代價降低估值引進外資，現在也到了抄底的好時候。
二線城市成外資突破口
而恒大地產最新的私募，正是國內地產企業繼續籌錢和外資抄底進入中國樓市的一拍即合。
近日，恒大地產稱原計劃增資擴股6億美元，目前已到賬5.06億美元，共計引入約7家外資投資者。恒大或將引領2008年中國房地產行業的私募熱潮。
“對于一些資金緊張的開發商，引入外資正在成為地產企業融資的一條重要途徑。”劉曉光坦承，2006年以來政府出臺政策禁止了外資私募股權基金，利用海外殼公司直接收購國內房產的行為，但外資一直在覬覦中國房地產市場，只是受政策限制進來不易，而目前的市場形勢下，外資也很樂意通過與國內房企合作的形式曲線進入中國地產市場。
而最新的信號是，自7月1日起，外商投資房地產業的審批權由商務部下放至省級商務主管部門。
“這樣一來，外資進入一些二線城市地產市場將會更容易，地方上總有一些彈性空間，審批相對要松一些，尤其是一些二線城市。因國內房企普遍資金緊張無暇拍地，二線城市土地市場普遍不景氣，對于外資也將更加感興趣。”京展擔保副總經理戴曉光說。
個案
恒大私募出讓股權
本報記者王冰凝北京報道
恒大上市擱淺，資金鏈告急，為外資提供了機會。
7月2日，記者從恒大地產獲悉，該公司通過私募，順利融資6億美元。截至6月29日，該項募資已到賬5.06億美元。
降低估值募資輸血
據本報記者從恒大地產獲悉，新世界發展董事總經理鄭家純斥資1.5億美元(約11.7億港元)，入股3.9%，成為恒大地產策略性股東；此外，恒大地產還獲得中東國家科威特投資局、德意志銀行、美林銀行機構投資者增資。
其中，科威特投資局投資1.46億美元(約11.3億港元)，占公司權益3.8%；德意志銀行和美林銀行等其他5家機構投資金額2.1億美元。
而德意志和美林是恒大地產2006年第一批股東之一。2006年11月，德意志銀行、美林以及淡馬錫等3家機構，以總價4億美元認購恒大地產8億股可換股優先股。
其中，德意志于2006年12月投資1.33億美元，加上最新的6000萬美元投資，累計投資1.93億美元。而美林2006年12月投資1.3億美元、2007年9月投資1.3億美元合作項目，加上此次的5000萬，累計投資3.1億美元。
“從個人角度看，這次私募像個小型的IPO，雖然現在的估值不如公募，但也為進來的投資者留出了空間。”恒大地產董事局主席許家印表示。
不過，恒大地產為此次引資付出的代價相對高昂。香港方面的消息說，恒大引進這6億美元的年利率，遠高于銀行的貸款利率。
仍伺機上市
據恒大地產相關負責人介紹，經過本次增資擴股，以及今年1月最初的3家戰略投資者美林、德意志、淡馬錫所持有的優先股轉為普通股，恒大方面料增加資本金10億美元，負債率回落至65%左右。
而截至2007年9月30日，恒大的總資產約148億港元，負債約140.67億港元，資產負債率為95%。
許家印坦承，今年3月進行IPO時，恒大地產遭遇到國際市場幾十年一遇的股市大跌，不得不推遲IPO。原計劃100億-150億元的IPO融資沒能實現，對公司經營運作確實帶來了一定的困難。
事實上，恒大手中目前至少有3塊土地面臨付款的最后期限，分別是廣州絹麻廠項目、重慶科技學院項目、上海項目，總建筑面積150多萬平方米，涉及總地價金額80億元，都是在去年下半年地價高企時拿的地。
6月29日，恒大宣布對上述三項目進行融資。此輪融資擴股，恒大融得資金約為40億元，仍未能完全解決地價款的問題。如果進一步解決剩余資金問題仍有待恒大地產繼續努力。而該公司目前仍將希望寄托于尋求外資合作。
許家印同時表示，不排除未來在某個合適時機，繼續謀求公開上市。
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