嘉賓：

復旦大學房地產研究中心主任尹伯成

五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅

    奧運會的腳步踏入中國后，給各行各業制造了許多話題。對于房地產業來說，有關奧運會過后樓市走向的話題越來越熱門，有人認為奧運會將成為樓市的又一個“拐點”，但也有人持相反意見，堅信樓市不會在奧運會后急轉直下。本周，我們請來業內專家給出他們的判斷。     

    奧運不是樓市“分水嶺”

    主持人：今年樓市表現難掩落寞，如從市場實際交易情況來看，一線城市的住宅銷售量大幅萎縮，前景不甚明朗，一些城市的房價也應聲而落，如今又加上奧運會帶來的經濟發展猜想，其中樓市在奧運后真會發生有些人所認為的“可怕的結局”嗎？

    尹伯成：我相信絕對不會。中國樓市自去年下半年以來確實有一些變化，這種變化主要體現在樓盤銷售，市場內的觀望氣氛比較濃厚，但這種調整是宏觀調控擠壓樓市泡沫所帶來的，從房地產業長遠發展來看也是積極的，且與奧運會并無直接聯系。

    而宏觀上講，雖然后奧運樓市行情如何仍然是個未知數，但首先我認為樓市絕不會出現如股市一般股價跌得越低就越沒有人買的現象，購房者買房多數為自己居住，他們有著強烈的改善居住條件的剛性需求，因此只要房價有適度調整，達到他們的經濟和心理承受力，需求就會有支撐，也使房價趨于穩定。就目前情況看，房價未來調整15%-20%也許可能，但不可能發生短時間內暴跌的情況。

    此外，樓市在短期內可能會因擠壓泡沫而向下作適度調整，但支撐樓市包括房價長期向上的兩大基石并不會動搖，這兩大基石一是我國城市化率的上升，城市人口增加會對城市住房帶來巨量需求；二是我國經濟在不斷發展，人民收入在逐步提高，而住房需求的收入彈性很大，這給城鎮住房帶來了很大的改善性需求。同時，人民幣目前對外升值、對內貶值，凡貨幣對外升值的國家，其資產尤其是不動產不可能貶值，因為外資會千方百計進入購買這種資產，而對內貶值又會使房產成為很好的規避通貨膨脹風險的投資工具，并且在通脹過程中，房產即使不跌價也會使泡沫自然化解。    

    后奧運仍有“蛋糕”可分 

    主持人：后奧運對房地產業來說又有哪些發展機遇？

    鄒毅：從國際視角來看，奧運經濟有一個完整的周期，主要分為前奧運階段(長達7年左右的奧運籌備期)、奧運階段(奧運會舉辦當年)和后奧運階段(奧運會后大約3到5年的時間)，而夏季奧運會的舉辦國在奧運會后大多會經歷一個經濟回落的過程。不過，我認為北京不會出現這種現象。

    因為北京無論人口還是經濟總量在全國所占的比重都不是很高，更為重要的是奧運會的舉辦加快了北京產業結構調整的步伐，高端服務業將成為北京新的經濟增長點。而對于房地產，我覺得奧運會的舉辦所帶來的這次產業升級和轉型具體表現在三個方面：住宅郊區化、旅游地產及商業物業。

    如交通設施的建設與改善對成功舉辦奧運會相當重要，而交通狀況的改善不僅保障奧運會的順利進行，也會造福當地居民，從而使得中心城區的外圍不斷擴大，促進了郊區住宅的發展。奧運會也強化了北京多中心的城市格局，有助于改變現在市區人口過度聚集的狀況，一些原本較偏遠地段或城市改造地段成為地產業發展新的空間與熱點。相應的，北京的房地產市場將重新定位，從而推動周邊地產升值，北京住宅郊區化的趨勢將越來越明顯，開發商也將擁有新的投資亮點。

    另外，舉辦奧運會對各主辦城市旅游業尤其是入境旅游的可持續發展利好因素較多，旅游地產將迎來前所未有的機遇。同時，從其他已舉辦過奧運會的城市來看，如果承辦城市所處經濟環境良好，經濟增長持續穩定，且奧運后商業物業的供應沒有出現突增的情況，那么，其商業物業的收益將持續增長；若舉辦城市所處的經濟系統本身處于下降勢頭，或者賽后新增大量的商業物業，那么，奧運會后其市場收益就很可能出現下滑。