國土部副部長鹿心社
可能揭開房地產(chǎn)成本
各地摸底
雷人言論
本報訊 (記者楊華云) 昨日，對于備受爭議的“地價房價之間的關(guān)系”，國土資源部首次以數(shù)據(jù)給出回應。據(jù)該部調(diào)查：地價只占了房價的一小部分，全國平均比例約為23%。
國土部調(diào)查地價占房價比例
今年全國兩會上，全國工商聯(lián)的一項調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。有聲音據(jù)此表示，房價過高原因在地價高昂。要降房價，先要降地價。
昨日，在國務院新聞辦舉行的發(fā)布會上，國土部副部長鹿心社介紹了該部一項相關(guān)的專題調(diào)查。
國土部調(diào)查了620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，選取了東部、中部、西部不同的類型。結(jié)果顯示，目前中國地價占房價15%-30%，平均為23.2%。
鹿心社將該數(shù)據(jù)與國際水平進行了比較，稱中國的地價房價比，低于歐美及亞洲近鄰。他還表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的根本因素是供求關(guān)系。
此前還有專家認為，“由于要守紅線，土地偏緊、地價偏高，影響了房價”。鹿心社反對這種說法。
他分析說，一個國家或者地區(qū)的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高。而根據(jù)上述調(diào)查結(jié)果，從中國目前的地價水平看，“說保18億畝耕地紅線推漲了房價，沒有根據(jù)，也沒有道理”。
鹿心社強調(diào)，耕地紅線不會影響房價，“不管中國的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求我們都要保障”。
發(fā)布會后，鹿心社向本報透露，上述15%－30%的比例，并不是說地價房價比最高為30%。據(jù)調(diào)查，最高的達到40%，“但北京并不是最高的”。具體的調(diào)查結(jié)果，國土部將會公布。
前五月批地逾全年指標一半
另據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，去年中央政府提出擴內(nèi)需保增長一攬子計劃后，國土部門批地量同比大幅增長。1到5月份，已通過預審的建設項目涉及用地面積有351萬畝，占全年用地計劃指標總量的55.7%，其中，交通、水利、能源用地占83%。
■ 北京情況
四環(huán)內(nèi)地價房價比約35%
北京的地價占房價的比例是多少？昨日，國土部官員均未明言。
不過，國土部一位相關(guān)人士舉例說，二期剛開盤的首城國際，開盤價在14500元/平米，2006年拿地時的樓面價格是每平米5000-6000元，地價占房價的30%多。而“京西某熱銷樓盤的地價房價比也在此范圍。”
北京土地部門此前發(fā)布的一份監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年第一季度，北京居住用地價平均為5707元/平米。而據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，去年四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價為15581元/平米。如果扣除政策性住房因素，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價為16892元/平米。據(jù)此，北京的地價與房價比，估算值在35%左右。
本報記者 吳鵬 張家齊
國土部的調(diào)查，其背景是什么？調(diào)查抽樣是否合理？昨晚，國土資源部有關(guān)人士向本報介紹了該調(diào)查的有關(guān)情況。
【調(diào)查背景】
房地產(chǎn)支出費用大頭歸政府？
國土部人士表示，他們每年都會進行地價與房價的調(diào)查。不過，今年的調(diào)查范圍更大，而且，與此前有關(guān)“房地產(chǎn)總費用支出中，很大一部分流向政府”的論斷有一定關(guān)系。
在今年兩會上，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用”的調(diào)查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分所占比例為49.42%。而房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。
昨晚，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在電話中表示，該報告的數(shù)據(jù)來自獨立第三方，房地產(chǎn)商會只是引用。她還指出：“流向政府部分”，指的是土地成本和總稅收等，并非完全的土地費用。對于“58.2%”如何得來，她稱需由報告撰寫方解釋。
【調(diào)查范圍】
覆蓋百余地價監(jiān)測城市
上述人士表示，他們近期下發(fā)了“地價調(diào)查表”，要求地方填報具體的房地產(chǎn)項目土地出讓價款、房屋售價等。調(diào)超持續(xù)約一個月。覆蓋范圍，包括全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)所覆蓋的所有105個城市。據(jù)了解，這105個城市包括直轄市、省會城市、計劃單列市和區(qū)域主要城市。
【調(diào)查樣本】
每城市至少上報六處房價
國土部人士稱，對這100多個城市，國土部要求至少上報6處房價，且取得的土地需在2006年之后，商品房項目要求已經(jīng)開盤。
“實際上報的數(shù)字多于目前統(tǒng)計的620個，因為其中一部分(項目)時間不符合要求被剔除在統(tǒng)計之外”。
國土部還要求各地按照項目區(qū)位(城市中心區(qū)、邊緣區(qū)、過渡區(qū))，選取若干項目進行調(diào)查，每區(qū)位樣點數(shù)不得少于2個。
上述人士稱，由于土地招拍掛價格是公開的，根本不存在造假，調(diào)查只要地方上報售樓價格，地價與房價的比例數(shù)字很容易得出。
不過，記者發(fā)現(xiàn)，由于對調(diào)查樣本未詳細要求，可能出現(xiàn)城市上報“低地價高房價”樓盤，這會導致地價所占房價比例的降低。
該人士坦言，調(diào)查顯示，確有地價占到房價超過40%的情況，但是極少數(shù)。也有地價不足房價10%的情況。但他未透露具體城市和樓盤。
對于“地價不足房價10%”的情況，這位人士稱，此為開發(fā)商2006年在城市黃金地段拿地，2007年在房價最高時開盤，除去稅收和費用，“其中利潤率不言而喻”。
本組稿件/本報記者 吳鵬
■ 專家觀點
“地價房價無直接對應關(guān)系”
北京市土地整理儲備中心市場部部長雷蕾介紹，目前內(nèi)地的房價與地價之間并無直接對應關(guān)系。房價由樓市的供求關(guān)系決定，開發(fā)商能賣到什么價格就會賣什么價格。而地價由土地市場的供求關(guān)系，以及開發(fā)商拿地時的心態(tài)決定。
由于土地從購買到開發(fā)銷售有2-3年的間隔，在此期間房價會隨市場變化不斷調(diào)整，很難說地價和房價之間有何直接關(guān)系。
本報記者 張家齊
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