“史上最嚴厲的房產調控新政”出臺以來，各地樓市成交量大幅走低，加之物業(yè)稅即將出臺傳言不斷，地產股大幅振蕩。與此形成對比的是，樓市成交價格依然堅挺。業(yè)內人士認為，房價堅挺，是因為房地產公司惜售，之所以敢惜售，是因為房企“大鱷”去年巨額的銷售回款支撐，且此前融資儲備充裕。不過，現(xiàn)在令開發(fā)商最為憂心的是：“不差錢”只是屬于過去，如今成交停滯導致銷售回款驟減，房地產開發(fā)貸款、住房抵押貸款、信托融資又被全面收緊，在股市中又跌破增發(fā)價導致融資計劃“被破產”，再加上一季度收益普遍下跌，資產鏈危機正暗流涌動。招商證券(香港)聯(lián)席董事張春志在接受本報記者采訪時指出，中國房地產企業(yè)負債率居高不下，假如成交量繼續(xù)下跌，開發(fā)商就會“吃緊”，銷售壓力加大，降價出售是遲早的事。

地產股雖反彈，離增發(fā)價仍遠

上周，已經嚴重超跌的房地產股意外崛起，跑贏大盤2.7個百分點，金地集團、榮盛發(fā)展、蘇寧環(huán)球等在5月20日的漲幅都超過6%；萬科、保利、招商等幾大龍頭的漲幅也達到或超過5%，大部分業(yè)內人士將此解讀為“超跌反彈”。盡管如此，招商地產5月20日的收盤價為16.42元，與該公司4月份宣布的增發(fā)價20.60元還有相當?shù)木嚯x。在此前的5月13日，招商地產發(fā)布公告稱，公司董事會擬同意撤銷此次的非公開發(fā)行股票方案。

2009年，各房企賺得盆滿缽滿，但上市房企從來沒有放棄過再圈錢的沖動。按照申銀萬國行業(yè)劃分，2009年至今共有49家房地產上市公司公布了增發(fā)預案，合計募資金額超過1000億元，不曾料到的是，由于市場對整個房地產板塊預期逆轉，目前已有32家公司股價跌破增發(fā)價，占比超過六成。還沒有增發(fā)就已經處在“虧本價”，期望在股市上融資隨即難產。龍頭股保利地產今年計劃增發(fā)價為17.92元，但5月20日收盤股價僅為11.16元，仍低于增發(fā)底價。金地集團增發(fā)價為12.40元，5月20日股價為6.22元，相當于復權價格11.2元，同樣跌破了增發(fā)價。蘇寧環(huán)球計劃增發(fā)不超過3.8億股，增發(fā)價為13.4元，5月20日雖大漲近7%，股價也只有8.75元。圓融投資執(zhí)行董事冉蘭指出，政策上再融資放開的時間窗口可能會進一步推后，地產股連續(xù)下挫，即使從二級市場上看，再融資計劃也面臨著流產的危險。

不差錢是過去，高負債是未來

上市房企公布的2009年年報顯示，86家房企合計實現(xiàn)凈利潤347.15億元，其中19家業(yè)績同比增幅超過100%。看上去，幾乎所有開發(fā)商都自稱“不差錢”。萬科、保利、金地、招商、富力、中海和雅居樂等十大標桿上市房地產企業(yè)，去年底手中持有現(xiàn)金總額達到1217億元，這也是歷史上十大房企手持現(xiàn)金最多的時刻。其中，萬科持有現(xiàn)金230億元，成為上市房企中的“現(xiàn)金大王”；中海地產以212億元流動資金緊隨其后。

但是另一個數(shù)字更為驚人：十大標桿房企的負債總額高達4200億元！統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，十大房企過去一年的凈利潤為265億元。如將4200億元總負債除以凈利潤，得到15.85這個數(shù)字。也就是說，即使十大房企每一年的日子都像2009年那樣好過的話，也要再干16年才能還清債務。

SOHO董事長潘石屹日前提供的27家房企2009年凈負債權益比排名表顯示，負債最高的前三家企業(yè)均超過100%，“負債冠軍”綠城的凈負債權益比更接近160%。高負債是綠城一直以來的特征，在樓市火爆的2007年、2008年及2009年，綠城被外界認為“拿了不少高價地”，清華大學博士杜麗虹表示，綠城的財務安全與否，取決于其在未來的兩三年能否順利實現(xiàn)銷售目標。事實上，目前房地產市場成交量大跌，最大的懸念正是大部分房企能否完成銷售目標。

一季度起變化

現(xiàn)金流響警報

民族證券監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2010年一季度末，由于上市房企大幅提高開工面積，板塊現(xiàn)金流壓力驟然增大。一季度末，房地產板塊經營活動現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元，而2009年末房地產板塊經營活動現(xiàn)金流量凈額為479.25億元。短短一個季度時間，現(xiàn)金流已經變成了負數(shù)。同時，數(shù)據(jù)還顯示，房地產板塊的凈負債率有明顯提高，凈負債率由2009年末的38.58%大幅提升至53.37%。由于目前上市房企再融資難度很大，房地產銷售面積增速大幅下降，因此上市房企的資金壓力將明顯增大。

另一份來自民生證券的報告則指出，由于成交量連續(xù)下跌，去庫存所需時間將明顯拉長。北京、深圳、杭州去庫存所需時間在100周以上，廣州、南京、蘇州去庫存所需時間在50周以上。專家指出，房企資金壓力的增大，必將導致房地產開發(fā)投資增速的下滑以及房屋價格的下行。廣東省房協(xié)會長蔡穗聲分析認為，在這一輪的調整當中，遲早會發(fā)生降價，只是時間和幅度的問題。“成交萎縮之后，樓賣不動了，總得要打破僵局。降不降價是開發(fā)商的事情，但是大家應該認清形勢，把握好自己與市場的關系，不要對形勢作出錯誤的判斷。”記者 趙亞洲