房產(chǎn)稅改革仍然懸而未決，土地增值稅征管風(fēng)暴卻如期而至。

國稅總局昨日下發(fā)通知，要求提高土地增值稅的預(yù)征率，東部省份預(yù)征率不低于2%，中部和東北地區(qū)低于1.5%。

值得注意的是，此次土地增值稅加強征管力度空前。國稅總局明確提出，各地應(yīng)有針對性地選擇3~5個定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)項目，作為重點清算審核對象。

研究預(yù)征率掛鉤房價

土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅，以土地和地上建筑物為征稅對象，以增值額為計稅依據(jù)。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期較長，同時開發(fā)企業(yè)的成本核算存在較大的技術(shù)難題以及沒有嚴(yán)格的征繳時限，大部分地區(qū)采取先預(yù)征后清算的辦法，即在開發(fā)過程中按預(yù)售商品房收入的1%到2%的比例征收，到項目開發(fā)結(jié)束再進(jìn)行清算。

但是各地稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行過程中，為了吸引房地產(chǎn)企業(yè)投資，往往存在預(yù)征率過低，與房價快速上漲不匹配的情況。

國稅總局在昨日的《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（下稱《通知》）中要求，把預(yù)征率的調(diào)整與房價上漲的情況結(jié)合起來，使預(yù)征率更加接近實際稅負(fù)水平，研究預(yù)征率調(diào)整與房價上漲的掛鉤機制。

《通知》要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。

此前，廣西、河南、青島等地都已經(jīng)分別提高了土地增值稅的預(yù)征率。

中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰對《第一財經(jīng)日報》記者表示，提高預(yù)征率將直接減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金率，預(yù)計將加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的降價步伐和房價的下行速度。

清算力度比前兩次更大

由于土地增值稅稅率較高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取分期開發(fā)、保留尾盤以及各種財務(wù)手段拖延和逃避清算；加上地方政府出于吸引投資的需求，往往放松對房地產(chǎn)企業(yè)的清算力度。

此次國稅總局下發(fā)的《通知》要求，各級稅務(wù)機關(guān)要全面開展土地增值稅清算審核工作。

國稅總局要求，各級稅務(wù)機關(guān)要有針對性地選擇3～5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象。

《通知》要求各地要在6月底前將本地區(qū)的清算工作計劃和重點清算項目名單上報稅務(wù)總局，稅務(wù)總局將就各地對重點項目的清算情況進(jìn)行抽查。

盡管此次國稅總局再次嚴(yán)令地方清算土地增值稅，但是業(yè)界仍然懷疑該政策是否能夠得到徹底執(zhí)行。

從2008年開始，國稅總局掀起了數(shù)次土地增值稅的清算風(fēng)暴，但最終往往不了了之。

但是李文杰昨日對本報記者表示，此次土地增值稅的清算背景是當(dāng)前市場流動性非常充裕，同時房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了量價齊漲的情況，宏觀經(jīng)濟逐步回暖和擺脫金融危機的影響，預(yù)計此次清算力度將比前兩次更大。

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(本文來源：第一財經(jīng)日報作者：熊劍鋒)