湯敏，男，1953年出生于北京。中國發(fā)展研究基金會副秘書長，北京大學(xué)中國經(jīng)濟研究中心、武漢大學(xué)、曁南大學(xué)兼職教授，長城金融研究所研究員。

1978年，考入武漢大學(xué)數(shù)學(xué)系，畢業(yè)后留校任教；1984年，美國伊利諾伊大學(xué)香檳分校經(jīng)濟系博士研究生；1989年，被亞洲開發(fā)銀行經(jīng)濟發(fā)展研究中心聘為經(jīng)濟學(xué)家，負(fù)責(zé)東亞經(jīng)濟、區(qū)域間經(jīng)濟合作、亞洲債務(wù)、亞洲金融市場方面的研究；2000年，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處首席經(jīng)濟學(xué)家，亞洲開發(fā)銀行駐中國代表處副代表；2007年，中國發(fā)展研究基金會副秘書長。

中國經(jīng)濟50人論壇、新浪財經(jīng)和清華經(jīng)管學(xué)院聯(lián)合舉辦的新浪·長安講壇第172期日前召開。50人論壇成員、中國發(fā)展研究基金會副秘書長湯敏發(fā)表題為“對房地產(chǎn)還需要調(diào)控什么？”的主題演講。他表示，中國房地產(chǎn)價格在快速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)又是極容易產(chǎn)生大的經(jīng)濟泡沫的行業(yè)，所以為了保證該行業(yè)的長久平穩(wěn)發(fā)展，可以考慮借鑒對通貨膨脹的宏觀調(diào)控方式對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。

中國的房地產(chǎn)泡沫到底有多大？

中國房地產(chǎn)的泡沫有多大？這個泡沫到底能持續(xù)多久？如果中國的房地產(chǎn)價格還像前段時間那樣增長的話，根據(jù)其它國家的經(jīng)驗，根據(jù)中國自己的經(jīng)驗，房地產(chǎn)泡沫總有一天會破裂。房地產(chǎn)泡沫的破裂將對整個經(jīng)濟造成極大的影響。

根據(jù)日本野村證券的數(shù)據(jù)，中國住宅平均價格在2009年3月份時還是3800元人民幣左右，到了2010年的3月份，平均價格就超過了5000元人民幣，這個速度是非?？斓?。如果大家對北京市的房地產(chǎn)價格有所了解的話，就知道北京房價的上漲速度之快，上漲數(shù)字之大。湯敏說，“不久前我到韓國，發(fā)現(xiàn)韓國首都首爾的房子價格相當(dāng)高，當(dāng)?shù)乩习傩赵孤曒d道。韓國很多年輕人都表示，現(xiàn)在必須推遲結(jié)婚，甚至不結(jié)婚了，因為買不起房子。然而我看到當(dāng)?shù)氐膱蠹堄幸粋€對比，探討韓國首爾的房子跟北京的房子到底哪個貴？結(jié)果是北京的房子比首爾的還貴。中國的人均G D P是3000美元多一些，韓國現(xiàn)在是18000—20000美元，是我們的7倍，所以應(yīng)該說中國尤其是北京現(xiàn)在這個房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了老百姓的承受能力?！?/p>

可以做一個計算，算算北京的月供跟收入之比。如果一個人買了這里的房子，比如說是個三環(huán)、四環(huán)之內(nèi)七八十平方米的二手房，他有能力付20%的首付，剩下的按照正常的程序到銀行去貸款，在2009年的7月份，月供已經(jīng)達(dá)到了收入的70%多到80%左右。然而如果一個家庭拿家庭收入的40%去供一套房子，這樣的負(fù)債在美國就定義為次級債。大家知道，這次美國的金融危機，最早就是從次級債開始的。

現(xiàn)在房地產(chǎn)價格非常高是有目共睹的，所以大家都盼望著房地產(chǎn)的價格下降。對市場上認(rèn)為房地產(chǎn)價格還要繼續(xù)上漲的觀點，中國的網(wǎng)民們給出了很強烈的批評。

但是，湯敏說，房地產(chǎn)本身不但關(guān)系到千家萬戶，而且牽涉到國民經(jīng)濟的多個領(lǐng)域、多個行業(yè)。房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈非常長，它一旦出問題，就會影響整個產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)本身在中國的國民經(jīng)濟里占的比例非常高，再加上有幾十個產(chǎn)業(yè)，水泥、鋼鐵、裝修等等全部都跟它有關(guān)系，所以它發(fā)展的好壞會影響到整個經(jīng)濟。并且，在中國還有一個很特殊的情況，就是地方政府的收入跟房地產(chǎn)的價格有很大的關(guān)系。我們的城市在快速地擴建，很多基礎(chǔ)設(shè)施要建，這些資金從哪里來？一部分當(dāng)然通過稅收，但是還有相當(dāng)一部分是通過地方政府賣地的收入來獲得。有人做了一個計算，說基礎(chǔ)設(shè)施投入里政府占33.9%，貸款占29.8%，企業(yè)自籌占27.7%。這里面的政府投資部分，很大是來自賣地的收入；貸款這部分，很多也是拿一部分土地抵押出來的；一部分企業(yè)的自籌資金，是通過所謂地方政府的融資平臺融資來的，其實也是通過土地抵押得來的。也就是說地方政府的收入和地方政府的投資跟房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展捆綁得非常緊。

房價能否降下來？

當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷推高時，國務(wù)院開始出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場。各地也采取了各種非常強硬的措施，這在過去很少出現(xiàn)。比如說北京市，出了個北京市的房地產(chǎn)新政。包括對三套以上住房的貸款現(xiàn)在停發(fā)，第二套房首付要求在50%以上，而且對那些沒有一年以上本地納稅證明的非本市居民不給貸款。最強硬的一個條件是，同一購房家庭只能新購買一套商品住房。也就是說即使你有錢，想同時買兩套房都不賣給你。

這一系列的政策，包括現(xiàn)在還不斷出臺的各種各樣的貸款政策，最近一段時間把房地產(chǎn)的價格壓了下來。最近很多的房地產(chǎn)項目雖然價格不一定是下降，但是通過打折，通過送電器等手段，變相地進行價格調(diào)整，而且這個調(diào)整還在進行中。另外一個馬上看到的效果是，現(xiàn)在幾乎所有地方房地產(chǎn)的交易量都在迅速下降。

現(xiàn)在可能一部分房地產(chǎn)商賬戶上還有一部分錢，所以會出現(xiàn)一段時間的有價無市現(xiàn)象，因為房地產(chǎn)項目不肯降價，但是買房者在這個價格上又不愿意買。這樣的情況中國過去也出現(xiàn)過幾次。這次這樣的重拳出擊，是不是能夠從根本上解決房地產(chǎn)價格飛漲的問題，或者說會不會又出現(xiàn)過去前一段時間出現(xiàn)過的博弈過后房價又漲的現(xiàn)象？應(yīng)該說這種可能性是存在的。

過去幾年里，對房地產(chǎn)的調(diào)控一直在進行，但是正如一些房地產(chǎn)商所說的，很多房產(chǎn)項目的價格是越調(diào)越高。為什么呢？一個當(dāng)然是調(diào)控的力度不夠。另外一個，湯敏認(rèn)為，就是調(diào)控缺乏一個清晰的目標(biāo)，也缺乏一個清晰的指標(biāo)。比如說房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)到底是什么？是要保證居者有其屋，還是要保證低收入家庭有住房？之前調(diào)控的微觀手段過多，但是在宏觀大層面上力度不夠。第三，前一段調(diào)控還有一個問題，就是缺乏問責(zé)制。在這種不清晰的情況下，由于地方政府跟房地產(chǎn)商的利益趨同，就造成了對房地產(chǎn)的調(diào)控在很長時間里不是特別有效。

已經(jīng)出臺的這些政策，從現(xiàn)在的情況來看來還是很有效果的，但是這個效果能持續(xù)多久？另一種可能性是效果很好，房地產(chǎn)的價格從此降下來。但是又面臨著另一個疑問———這種調(diào)控會不會導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤的情況出現(xiàn)，現(xiàn)在我們不得而知。對房地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)業(yè)，怎樣保證它的長期、平穩(wěn)增長，是一個很大的問題。

從各國的經(jīng)驗看來，房地產(chǎn)市場很容易產(chǎn)生大的泡沫，進而把整個國民經(jīng)濟拖垮。從周邊國家來看，日本就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的問題。從上個世紀(jì)70年代開始，日本的房地產(chǎn)價格就一直在上漲，一直漲到1991年。當(dāng)時日本的房價非常高，股市也非常好，人們認(rèn)為日本是個島國，人口非常密集，大家都想到東京去買房子，所以東京的房價是不會跌的。在最鼎盛的時候，如果把東京的土地按照當(dāng)時的市價賣出去的話，就可以把整個美國給買下來。但是到了1991年的時候，整個日本經(jīng)濟崩盤，股市下降，房價也下降，到目前為止20多年過去了，東京的房地產(chǎn)價格還沒有回到1991年的價格，日本經(jīng)濟更是從此進入到了一個低速增長的過程。

再看亞洲其它國家和地區(qū)，像韓國、香港特別行政區(qū)，像臺灣，新加坡，包括在亞洲金融危機時候的泰國、馬來西亞、印度尼西亞等。它的經(jīng)濟泡沫一開始不一定產(chǎn)生在房地產(chǎn)領(lǐng)域，但是到最后把泡沫推大的往往都是房地產(chǎn)行業(yè)。包括美國的次貸危機，前段時間的迪拜，這段時間的希臘，產(chǎn)生經(jīng)濟危機都跟房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫、造成資金大量流入、大量借款有關(guān)。

從東亞經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的泡沫又特別容易形成。人們歸結(jié)了幾個原因：一個是東亞經(jīng)濟成長非?？欤坏诙€，亞洲房地產(chǎn)投機風(fēng)氣特別濃。所以作為中國來說，怎樣防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大的泡沫，進而造成大的崩盤，引發(fā)經(jīng)濟大的震蕩，就變得格外重要。